В немецком праве выделяются три вида сервитутов: земельные (вещные, реальные) сервитуты, ограниченные личные сервитуты и узуфрукт. Субъекты, которые могут владеть данными правами, содержание ограниченного вещного права, срок его предоставления являются характеристиками, которые помогают отделить один вид сервитута от другого. В Германии сервитуты являются отрицательными, направлены на запрет осуществления определенных действий на служащей недвижимости. Сервитуты имеют вещно-обязательственную природу. Такие типы сервитутов, как обеспечительные сервитуты и сервитуты как средство ограничения конкуренции, имеют обязательственный элемент.
1.2.2 Основания возникновения и прекращения сервитутов
Основными способами возникновения сервитутов в соответствии с ГГУ являются соглашение участников (вещный договор), оговорка об узуфрукте, судебное решение и давность. Рассмотрим некоторые основания возникновения более детально.
Соглашение об установлении сервитута как разновидность вещного договора должно быть нотариально удостоверено. Оно должно содержать обязательные условия об объекте, который обременяется, сроке действия сервитута, содержании прав сервитуария, размере платы и основаниях прекращения. Права и обязанности у сторон этого договора возникают с момента внесения записи в Поземельную книгу.
В немецком законодательстве также закреплен такой необычный способ возникновения сервитутных прав и обязанностей как оговорка об узуфрукте (Niebrauchsvorbehalt). Данную оговорку включают в договоры об отчуждении имущества. Чаще всего Niebrauchsvorbehalt содержится в договоре дарения. Она закрепляет право дарителя пользоваться даром после поступления его в собственность одаряемого.
ГГУ содержит следующие основные способы прекращения сервитутных прав и обязанностей:
. Соглашение сторон вещного договора;
. Наступление условия прекращения сервитута;
. Истечение срока, на который был установлен сервитут;
. Наступление условий, делающих невозможным осуществление сервитутных прав и обязанностей (гибель господствующей вещи, форс-мажорное обстоятельство);
. Смерть узуфруктуария - физического лица и прекращение узуфруктуария - юридического лица;
Сервитуарий (узуфруктуарий) должен заявить об отказе от осуществления своих прав и обязанностей по соглашению об установлении сервитута собственнику служебного недвижимого имущества или органу, который ведет поземельные книги.
. «Отпадение» преимущества при пользовании чужим земельным участком.
Сервитут прекращает свое действие с момента внесения записи об этом в Поземельную книгу.
Регулирование оснований прекращения сервитутов в Германии имеет одну особенность. В немецком праве не закреплено известное еще в римском праве основание прекращения этого ограниченного вещного права как совпадение собственника господствующей и служебной недвижимости в одном лице. Собственник может установить сервитут на вещь, которая ему же и принадлежит.
1.2.3 Право, применимое к сервитутам, содержащим иностранный элемент
В немецком праве действует жесткая коллизионная привязка «закон места нахождения вещи» (lex rei sitae) для регулирования вещных прав, имеющих связь с иностранной юрисдикцией. Она распространяется также и на реальный сервитут, узуфрукт, ограниченный личный сервитут. Вещный статут определяет возникновение, изменение, переход, прекращение права, разрешает вопрос о том, какие права на вещь могут возникать в силу сделки, государственного акта или закона, содержание, осуществление права, акцессорность, правовые последствия недостатков вещных договоров. Тем не менее, существует позиция о том, что вещный статут может не применяться к регулированию некоторых вопросов сделки, предметом которой является передача вещного права.
Согласно статье 46 Вводного закона к Германскому Гражданскому Уложению 1896 г. (далее - Вводный закон к ГГУ) если с правом какого-либо государства присутствует существенно более тесная связь, чем с правом, которое являлось бы определяющим согласно статьям с 43 по 45 [право того государства, где находится вещь], то применяется такое право. Однако право государства, с которым соглашение об установлении сервитута имеет тесную связь, является право государства, в котором располагается земельный участок (п. 3 ст. 28 Вводного закона к ГГУ).
Применение другой коллизионной привязки возможно для части сделки по установлению сервитута. В Германии вещное право считается переданным, если заключены обязательственная сделка по отчуждению права и распорядительная сделка по передаче данного права (вещный договор). Применимое право определяется раздельно для обязательственной и распорядительной сделки.
К обязательственной сделке применяются нормы статьи 27 Вводного закона к ГГУ о выборе права к договору. Стороны обладают правом выбора юрисдикции в соответствии с п. 1 ст. 3 Регламента ЕС № 593/2008 «О праве, подлежащем применению к договорным обязательствам» от 17 июня 2008 г. (Рим I) (далее - Регламент Рим I), который также действует на территории Германии. Согласно п. 1 ст. 3 Регламента Рим I договор регулируется правом, выбранным сторонами. Выбор должен быть прямо выражен или определенно вытекать из положений договора либо из обстоятельств дела. К вещному договору подлежит применению закон места нахождения недвижимости, даже если сам вещный договор выступает как условие в обязательственной сделке.
Если в соответствии с немецким законодательством заключается соглашение об установлении сервитута на земельном участке, находящемся на территории государства, в котором сделка по установлению вещного права не разделена непосредственно на обязательственную сделку и сделку по передаче такого права, то lex rei sitae снова подлежит применению. Нормы вещного статута могут определять, насколько распорядительная сделка зависит от действительности сделки по отчуждению вещного права.
Возможно применение договорного статута к основаниям возникновения и прекращения вещных прав. Отход от жесткой коллизионной привязки «закон места нахождения недвижимого имущества» объясняется удобством для сторон сделок с иностранным элементом. При заключении множества соглашений об установлении сервитутов на земельных участках, расположенных в разных юрисдикциях, каждый раз придется учитывать нормы национального права, что не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Автономия воли сторон может ограничиваться интересами третьих лиц либо запретом злоупотребления правом.
Форма сделки с иностранным элементом по установлению вещного права подчиняется правилу п. 5 ст. 11 Вводного закона к ГГУ, который гласит: «Сделка, при помощи которой создается право на вещь или происходит распоряжение таким правом, является действительной по форме, только если она выполняет требования к форме того права, которое применяется к правоотношению, образующему ее предмет». Эта норма предписывает соблюдать форму соглашения об установлении сервитута, которая закреплена в lex rei sitae. В Германии сделка по передаче вещного права должна быть нотариально удостоверена. Такое строгое требование к форме вещной сделки установлено в силу того, что нотариусы обязаны предоставлять информацию о правах на недвижимое имущество государственным органам, экспертам в области оценочной деятельности.
Однако соблюдение нотариальной формы сделок с сервитутами не является обязательным, если она имеет связь с другой юрисдикцией. В силу п. 1 ст. 11 Вводного закона к ГГУ форма сделки не имеет пороков, если она выполняет требования к форме того права, которое применяется к правоотношению, образующему ее предмет, или права того государства, в котором она заключена. Так, если вещная сделка в отношении земельного участка, расположенного в Германии, заключается в письменной форме в Австрии, где это допускается, то в Германии такая сделка признается действительной.
Основной коллизионной привязкой, которая используется для регулирования соглашения об установлении сервитута, имеющего связь с другой юрисдикцией, в немецком праве является lex rei sitae. К разрешению вопросов возникновения, прекращения сервитутов, формы соглашения о сервитуте могут применяться иные коллизионные привязки, которые используются в процессе квалификации lex causae, - автономия воли и закон места совершения сделки. При определении применимого права к сервитуту возможно возникновение depesage, при которой условия установления сервитута подчинены нормам разных правопорядков.
Глава 2. Регулирование сервитутов в системе англо-саксонского права
2.1 Регулирование сервитутов в английском праве
2.1.1 Понятие и виды сервитутов
Сервитуты (easements) в Англии причисляют к одной из категорий преимуществ - интереса в пользовании чужим земельным участком. Даже в некоторых словарях термин «easement» переводится на русский язык, как преимущество.
Категория сервитута затрагивает самые разные отношения, поэтому за ней в английском праве не закрепилось универсальное определение. В многочисленных прецедентах просто перечисляются права, которые признаются сервитутами. Тем не менее, некоторые правоведы предпринимали попытки дать определение этому понятию. Так, Эндрю Бэрроус считает, что сервитут является ограниченным имущественным правом пользования земельным участком, находящимся в исключительном владении иного лица.
Английские суды выработали специальные правила, соответствие которым позволяет сделать вывод об установлении сервитута. Основные правила содержатся в деле Re Ellenborough Park [1956].
Суд выработал 4 правила признания сервитута:
Должна быть доминантная недвижимость и сервиентная недвижимость.
Доминантным недвижимым имуществом в английском праве является земельный участок, собственник которого получает определенную выгоду. В континентальном вещном праве аналогом этому земельному участку выступает господствующий участок. В свою очередь, сервиентная недвижимость - это земельный участок, на котором установлено обременение в виде сервитута. В континентальной правовой системе такой участок называют служащим участком.
Доминантный и сервиентный владельцы должны быть разными лицами.
Одно и то же лицо не может являться собственником и одновременно пользоваться двумя объектами собственности. Если одно лицо приобретет и сервиентную, и доминантную недвижимость и одновременно будет владеть ими, существующий сервитут прекратит действовать.
Сервитут должен устанавливаться в интересах пользования доминантной недвижимостью.
Правило предусматривает, что наличие права предоставляет преимущество владельцу доминантной недвижимости. Все сервитуты должны быть привязаны к объекту недвижимости, то есть, выгода должна извлекаться от пользования определенным земельным участком. Право будет предоставлено, если его наличие повышает ценность земельного участка или возможность его продажи.
Связь между сервиентной и доминантной недвижимостью вообще является важнейшим фактором, который учитывают английские судьи для оценки факта извлечения прибыли от пользования земельным участком. Обычно английские суды указывают на то, что оба земельных участка должны быть рядом друг с другом.
Интересным выглядит следующий вопрос: «Что происходит, если через какое-то время земля, от пользования которой можно извлечь прибыль, меняет свое назначение таким образом, что изменяется влияние сервитута на обремененный земельный участок?»
В деле Attwood v Bovis Homes Ltd [2001] Ch 379, в котором обсуждалось установление сервитута на водопровод, был поставлен данный вопрос. В данном деле земельный участок, к которому были проложены сточные трубы, потерял свои сельскохозяйственные свойства. Сервитут был установлен на продолжительное время, а не на короткий срок. Владелец доминантного земельного участка считал, что сервитут должен устанавливаться для извлечения выгоды от пользования земельным участком, имеющим свойства, которые он имел бы на момент установления этого права.
Этот аргумент был отвергнут судом. Суд указал, что если изменение назначения доминантной недвижимости приводит к существенному увеличению бремени содержания сервиентного земельного участка или изменению характера этого бремени, то только в этом случае можно считать, что сервитут больше не приносит выгоду. Английский суд фактически оценивал существенность изменения бремени в данном деле.
Право должно содержаться в документе о передаче прав на имущество (grant).
Из данного правила вытекает сразу несколько требований, которым должен обладать сервитут, указанный в документе о передаче прав на имущество.