Введение
Глава 1. Общие положения об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома
.1 Правовая характеристика управления в контексте договора управления многоквартирным домом
.2 Понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома
.3 Способы управления многоквартирным домом
Глава 2. О праве собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме
.1 О помещениях и границах земельного участка многоквартирного дома
.2 Проблема принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу
Глава 3. Проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома
.1 Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
.2 Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в законодательстве Российской Федерации
.3 Проблемы правового регулирования проведения капитального ремонта в многоквартирных домах
Заключение
Список использованной литературы
Актуальность исследования. В начале девяностых годов двадцатого века в России произошли серьезные изменения, реформированию подверглась вся российская экономика в целом, сфера жилищно-коммунального хозяйства не была исключением. Процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства продолжается до сегодняшнего дня.
Жилищно-коммунальное хозяйство является одним из самых значимых элементов национальной экономики, затрагивающим интересы каждого человека. Проблемы в сфере ЖКХ имеют как экономический, так и социальный характер. Необходимость проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства очевидна, в первую очередь для улучшения благосостояния и жизненного уровня населения. От решений жилищных проблем, включая уровень и качество жилищно-коммунальных услуг, во многом зависят темпы дальнейших преобразований в России и политическая стабильность в обществе. Потребности в услугах жилищно-коммунального хозяйства на сегодняшний день население ощущает особенно остро. По данным опубликованным 12 августа 2015 года Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), проблемы в сфере ЖКХ и ЖКУ тревожат 46% россиян. Несмотря на то, что процент граждан, считающих ситуацию в сфере жилищно-коммунального хозяйства одной из важнейших проблем страны за последний месяц снизился, в июне 2014 года он составлял 54%. Считаем необходимым заметить, что ситуация в сфере ЖКХ стала менее значимой, но столь низкое значение отмечается впервые за последний год и эта проблема продолжает занимать лидирующую позицию среди других проблем страны на момент опроса.
Управление многоквартирным домом в современной России призвано решить такие важные для любого жителя задачи, как содержание и ремонт общего имущества (лестничных клеток, лифтов, подсобных помещений и пр.) и предоставление коммунальных услуг. В соответствии с Жилищным кодексом РФ законодательно закреплены следующие формы управления многоквартирным домом: делегирование полномочий в управляющую компанию, непосредственное управление и управление правлением ТСЖ. Каждая из этих форм управления, предложенных в статье 161 ЖК РФ, имеет как положительные, так и отрицательные стороны, поэтому актуальность исследования проблем управления многоквартирными домами является достаточно актуальной.
Цель исследования - рассмотреть вопросы правовой организации управления общедомовым имуществом многоквартирного дома.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
дать правовую характеристику управления в контексте договора управления многоквартирным домом;
рассмотреть понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома;
охарактеризовать способы управления многоквартирным домом;
проанализировать спорные вопросы права собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме;
выявить проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома и предложить пути их решения.
Объект исследования - правовое регулирование общедомового имущества многоквартирного дома.
Предмет исследования - правоотношения, складывающиеся в процессе управления общедомовым имуществом многоквартирного дома.
Теоретической основой являются научные достижения в теории гражданского права. В процессе написания выпускной квалификационной работы мы опирались на труды таких ученых и исследователей, как Абесалашвили М.З., Алиева З.А., Бугров, Л.Ю., Гусов К.Н., Толкунова В.Н., Сапфирова А.А., Таль Л.С., Щур Д.Л., Щур-Труханович Л.В. и многих других.
Методологическую основу работы составили общенаучные методы - диалектический метод познания общественных процессов, анализ и синтез, классификация, а также частно-научные методы - сравнительно-правовой, формально-юридический и др.
Эмпирическую базу исследования составили: нормы действующего законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РФ, разъяснения руководящих судебных органов, в частности Пленума Верховного Суда РФ, материалы судебной практики.
Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из введения, трех
глав с подпунктами, заключения и списка использованной литературы.
Проблема использования термина «управление» в жилищном законодательстве видится в том, что он используется законодателем в разноприродной среде. Поясним в чем тут дело, согласно пункту 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Часть 1 статьи 1 ЖК РФ говорит уже о том, что жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. Сравнение этих норм нам показывает, что гражданское законодательство базируется на принципе «недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела», а жилищное на принципе руководящего начала органов государственной власти, то есть вмешательство «старшего брата» в частные дела презюмируется. Соответственно и природа методов воздействия различна, в гражданском праве - это, по большей части, диспозитивные методы в жилищном праве императивные с необязательно диспозитивной составляющей.
Семантический анализ термина «управление» показал, что управление (философском смысле) - это деятельность субъекта по изменению объекта для достижения некоторой цели. Управление - так же понимается как процесс планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь цели организации.
В административном праве под управлением понимается действия, которые носят распорядительный характер. Эти действия направлены на работу сложных в своей организации систем, ориентированных на обеспечение их сохранности и режима деятельности. В общей теории выделяют такие понятия, как субъект, объект и содержание управления. Объектом управления выступают различенные системы и то, что их составляет. К таким составляющим относят явления и события, людей. Субъектами управления выступают всегда физические лица. Выделяют два субъекта управления. Это единоличные и коллегиальные субъекты. Содержанием управления выступают правоотношения, возникающие в ходе деятельности по управлению. Они включают в себя оказание влияния на объекты посредством координирования направления разнообразных действий, процессов путем использования методов и механизмов.
В том же направление рассуждает наука уголовного права, так в примечание к статье 201 УК РФ дается понятие управленческие функции. Признавая управляющим лицо, выполняющее функции единоличного исполнительного органа, члена совета директоров или иного коллегиального исполнительного органа, а также лицо, постоянно, временно либо по специальному полномочию выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в этих организациях.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 16 октября 2009 г. №19 придал определенный смысл вышеуказанным терминам так под организационно-распорядительными функциями, следует понимать полномочия должностного лица, которые связаны с руководством трудовым коллективом. К организационно-распорядительным функциям отнесены полномочия лиц по принятию решений, имеющих юридическое значение и влекущих определенные юридические последствия. К административно-хозяйственные функциям отнесены полномочия должностного лица по управлению и распоряжению имуществом и (или) денежными средствами.
В случае употребления термина «управление» в гражданско-правовом смысле, к примеру, Ю. В. Романец считает, что данный термин обозначает осуществление «правомочий собственника (более или менее ограниченных) в отношении договорного имущества в течение определенного срока в целях извлечения выгоды».
Принимая во внимание сказанное, можно сделать вывод о том, что философские, управленческие и правовые дисциплины согласны в том, что управление - это всегда некое воздействие субъекта управления на объект управления.
Применительно к конструкции договора управления МКД можно сказать следующее: согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией. Законодателем устанавливается императив субъекта управления. Мы помним, как в начале исследования нами указывалось о руководящей роли государства в жилищном законодательстве теперь самое время вспомнить о гражданском законодательстве, и вот в какой связи, под многоквартирным домом понимается - согласно пункта 6 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г. это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы, либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме. Статья 1 ГК РФ гражданское законодательство гарантирует мне «недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела». На наш взгляд недопустимо навязывание со стороны государства субъекта, который будет воздействовать на индивидуальную собственность как на объект управления в безальтернативном варианте.
Следующей проблемой является то, что жилищное законодательство содержит целый набор субъектов, воздействующих на МКД, так согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ - это будет Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом. Статья 144 ЖК РФ предлагает в таком же качестве Органы управления товарищества собственников жилья, которые состоят из общего собрания членов товарищества, правления товарищества, сюда же необходимо добавить председателя правления ТСЖ и руководство Управляющей организации.
Возникает вопрос, насколько соответствует науке управления следующая конструкция. Многоэлементный субъект управления и многоэлементный объект воздействия. Думается необходимо пояснить, что мы понимаем под многоэлементностью субъекта и объекта. Субъект - это всегда люди соответственно здесь будем понимать все виды собраний, правлений, и отдельных лиц. Объект - это собственность конкретных лиц в МКД и плюс их обще долевое имущество.
Приведенные ранее нами понятия, например, судебных инстанций касались непосредственно действий так или иначе наказуемых, данные определения даются не в целях вскрытия сути термина «управление», а в целях исполнения функции правосудия. Приведение понятие управления из гражданско-правовой сферы также касались действий по достижению целей. В действительности же если подняться на уровень выше конкретных действий, то мы придем к выводу о том, что за любым управленческим действием таким как планирования организации координации и так далее лежит деятельность по принятию решений того ради чего, какими силами и что сделать? И не важно, будет это акт законный или нет. Важнее то, кто принял решение и кто может это реально осуществить, тот и будет, является реальным субъектом управления.
Представим ситуацию, общее собрание приняло решение произвести ремонт, а управляющая организация не делает этого, по причине того, что это, например, не выгодно. В этой ситуации, на лицо наличие двух субъектов с различными целями и возможностями, каждый из которых является субъектом управления и непонятно кто становится объектом управления в данной схеме. Если вывести эту ситуацию из сферы жилищного законодательства и привести ее в сферу чисто гражданского, то этот же пример будет выглядит, следующим образом, общее собрание принимает решение какой ремонт нужен и какие средства на него могут быть потрачены, объявляют тендер, получают предложение от организации, которая готова выполнить указанные подрядные работы. Тогда схема уже будет выглядеть, следующим образом, субъектом будет являться общее собрание, а объектом воздействия будет подрядная организация как лицо выполняющее решение. Данная схема больше соответствует классическим схемам управленческой и правовой науки. Данные выкладки вырабатывались сотнями лет с одной целью: исключить конкурирующую разобщенность элементов системы как импульс разрушающий систему отношений изнутри.
Также необходимо отметить природу жилищного законодательства в ее сути - слишком большое значение придается государственной воле. Государство считает, что оно в состоянии лучше принимать решение, чем конкретный собственник. Возможно это и так, тогда необходимо полностью отказаться от диспозитивности, которая в данном случае становится элементом, порождающим конфликт и саботаж в системе управления.
Можно с уверенностью утверждать, что законодателем не найден идеальный баланс сочетания императивного и диспозитивного начал в жилищном законодательстве.
Хотелось бы отметить следующие законодателем понимается термин «управление» в рамках ЖК РФ как воздействие субъекта на объект, но ошибка законодателя заключается в том, что, во-первых, субъект и объект поменялись местами в конструкции управления МКД то есть собственники стали частью объекта управления, а исполнитель услуг из объекта воздействия превратился в полноценного субъекта управления МКД. Следующая ошибка уже правового плана заключается в том, что законодатель создал конкурирующих субъектов управления. Для исправления сложившейся ситуации нам видится выход в ликвидации конкурирующих субъектов управления и оставлении единственного субъекта управления МКД без вариантов. Думается, законодателем так же должны быть исключены лица оказывающие услуги МКД из орбиты субъектов, имеющих возможность, влиять исходя из своих личных интересов, на МКД, который им не принадлежит.
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Конституцией РФ гарантировано:
право на жилище и его неприкосновенность;
определено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище1;