Тщательное внимание необходимо с нашей точки зрения уделить нормам об условиях членства в СРО (часть 3 статьи 6, статьи 7 и 9). В законопроекте Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» рассмотрены квалификационные требования, уровень компенсационного взноса, который определяется на уровне 100 тыс. руб., также определяется необходимость страхования гражданской ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу лиц в результате несоответствия качества выполненных работ на сумму не менее 500 тыс. руб. Также значительное внимание уделяется необходимости страхования рисков деятельности, начиная от страхования имущества, заканчивая страхованием работников организации. Невыполнение всех этих условий, вернее хотя бы одного из них, влечет за собой отказ в членстве СРО, и, как следствие, невозможность участия в бизнесе по управлению многоквартирными домами.
Наиболее очевидным последствием приведенных условий с нашей точки зрения будет еще большая монополизация изучаемой сферы деятельности. Кроме того, указанные в законопроекте материальные затраты значительны для большинства организаций, будут приводить к росту величины заемных средств, увеличению стоимости капитала, росту общих затрат. Все это приведет к увеличению бремени, ложащегося на плечи собственников помещений, за счет роста стоимости работ и услуг, предоставляемых управляющими компаниями.
Также необходимо рассмотреть квалификационные требования, предъявляемые к управляющим организациям. Наиболее очевидно, что они соответствуют в первую очередь не членству в СРО, а относятся к предоставляемым работам и услугам, на выполнение которых будут привлекаться подрядные организации.
Выходом из ситуации, с точки зрения снижения затрат собственников при применении рассматриваемого законопроекта (увеличение затрат, связанное с членством в СРО) могло бы стать создание товариществ собственников жилья для нескольких многоквартирных домов. Но новая редакция пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса такая возможность исключена, даже при условии расположения на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, с сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Также согласно данному законопроекту пункт 9 к статье 138 устанавливает обязательное для товариществ собственников жилья страхование гражданской ответственности лиц, предоставляющих услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом наблюдается тавтология, так как требование страхование ответственности в отношении нанесения вреда жизни и здоровья фактически ведет к ответственности собственников жилья перед самими с собой. Данная ситуация противоречит самому понятию страхования гражданской ответственности.
Еще одним серьезным нарушением законопроекта Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» является требование возможности для собственников или дольщиков предоставления информации обо всех собственниках помещений. Данное требование противоречит Федеральному закону от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных» (статьи 3, 6, 9).
В отношении оплаты за коммунальные услуги также можно выявить ряд противоречий и несоответствий. В первую очередь нужно указать предлагаемые изменения к статье 155 ЖК РФ о порядке внесения платы. Так в законопроекте говорится о необходимости прямых выплат ресурсоснабжающим организациям при использовании формы управления в виде товарищества собственников жилья или управляющей организации. В данном случае возникает несоответствие основной цели управления многоквартирным домом (предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме). Также данное предложение практически труднореализуемо. Оно вызовет усложнение работы управляющих по учету и оплате коммунальных услуг.
Также нарушением действующих норм законодательства является требование введения административной ответственности за непредставление сведений или представление заведомо ложных сведений о хозяйственной деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о деятельности управляющими организациями, а также товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, если опубликование и (или) предоставление таких сведений являются обязательными в соответствии с законодательством Российской Федерации, а равно нарушение установленных стандартов раскрытия информации о деятельности управляющих организаций и форм ее предоставления, включая сроки и периодичность предоставления информации управляющими организациями. При этом как в действующем жилищном законодательстве, так и в рассматриваемом законопроекте не предусмотрено обязательное опубликование каких бы то ни было сведений о лице, осуществляющем управление многоквартирным домом.
С учетом масштабности рынка управления многоквартирными домами (по данным Росстата России, количество многоквартирных домов на территории Российской Федерации составляет примерно 3224 тыс. и насчитывает более 2,5 млрд. кв. метров общей площади) и при искусственном обеспечении максимально высокой прибыли он может с лихвой конкурировать с традиционно высокодоходными рынками.
Таким образом, для введения саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами, необходимо законодательно закрепить точное определение той профессиональной деятельности, которую нельзя осуществлять без членства в СРО. На сегодняшний день существует очень непонятное бланкетное определение данной деятельности, не дающее достаточного представления о ней. Необходимо дать более конкретное и сжатое определение, устанавливающее точную грань, указывающую - где осуществляется деятельность по управлению многоквартирным домом, а где управляющий предоставляет дополнительные опции.
Итак, нужно отметить, что законотворческая деятельность в сфере управления многоквартирными домами активно ведется. Анализ предлагаемых законопроектов показал, что идеи, заложенные в проектах сами по себе значимы и нацелены на совершенствование законодательной и нормативной базы, а также совершенствованием деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Но с нашей точки зрения, в первую очередь нужно начинать с базовых определяющих законов, для устранения несоответствия в существующих законодательных и нормативных актах, а лишь после этого переходить к формулировкам частных нормативов, регулирующих узкие области сферы управления в целом и управления многоквартирными домами в частности.
В качестве путей улучшения в сфере управления многоквартирными домами можно рассмотреть в первую очередь пересмотр и совершенствование жилищного законодательства в целом.
Для более тщательной проработки и внедрения современных норм управления с нашей точки зрения следует не выносить проекты сразу на федеральный уровень, а осуществлять реализацию разработок в виде пилотных проектов на региональном уровне, что даст возможность выявить недостатки в законодательной базе, сформировать более детальный уровень понимания возникающих проблем.
Подобная практика, по мнению большинства исследователей, является более
результативной, дает возможность одновременного осуществления нескольких
альтернатив, выявления несоответствия норм законодательства, что в целом
приводит к его совершенствованию с меньшими затратами, ложащимися на
федеральный бюджет.
На сегодняшний день лавры первенства по уровню критики в сфере ЖКХ принадлежат последним изменениям в организации и осуществлении капитального ремонта в многоквартирных домах. Проблемы в сфере законодательного регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных домах имеют массовый характер и затронули практически каждого городского жителя нашей страны.
Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ввел в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК) новый раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» и возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в доме. Данный раздел регулирует вопросы формирования фонда капитального ремонта общего имущества на специальном банковском счете или на счете регионального оператора (гл. 16 и 17 ЖК) за счет взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов (далее - МКД) в рамках региональной программы (гл. 15 ЖК), порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и использования фонда капитального ремонта при его проведении.
Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в обязательном порядке должны «ежемесячно платить взнос на проведение капитального ремонта». В соответствии с законом, собственники жилья должны выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Предусматривается два вида финансирования: первый - накопление денежных средств на счёте регионального оператора и второй вид - накопление денег на специальном счёте (депозите).
На сегодняшний день существует множество проблем в сфере законодательного регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных жилых домах. Так, региональный оператор создается субъектом Российской Федерации и является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Стоит отметить, что в соответствии со статьей 123.17. Гражданского кодекса РФ, некоммерческая организация в форме фонда создаётся на основе добровольных имущественных взносов, но плата за капитальный ремонт многоквартирных домов является обязательной, а не добровольной.
Как известно, любое недвижимое имущество, в том числе и общедомовое, относится к тем объектам, права на которые подлежат государственной регистрации, но в свидетельстве на право собственности квартиры не указывается право на распоряжение и несение бремени содержания доли в общедомовом имуществе, тем самым многие, ссылаясь на данную коллизию, утверждают, что это имущество им не принадлежит.
В начале 2016 года в Конституционный суд РФ поступили отзывы ряда министерств и ведомств на жалобу группы депутатов Госдумы от «Справедливой России» и КПРФ, оспоривших в конце 2015 года конституционность сборов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Депутаты считают, что использование средств собственников жилья на финансирование капремонта в других домах противоречит Конституции, поскольку возлагает на собственников обязанность по содержанию не принадлежащего им имущества. Генеральная прокуратура РФ также посчитала неконституционными сборы на капитальный ремонт многоквартирных домов. Соответствующий отзыв ведомство направило в Конституционный суд. Генпрокуратура считает обоснованными доводы заявителей о неравенстве положения собственников, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, и граждан, которые собирают эти средства на специальном счете в банке. Оспоренная норма не конкретизирует объемы и сроки распоряжения финансовыми ресурсами и не определяет порядок их возврата, что может создать условия, при которых собственники помещений не смогут распоряжаться деньгами, перечисленными на счет оператора, а это ведет к нарушению Конституции, говорится в отзыве. Но практически сразу Генпрокуратура отозвала свое письмо в Конституционный суд РФ, так как считает, что данный вопрос требует дополнительной проработки.
К сожалению, ввиду тяжелого экономического положения, государству довольно непросто самостоятельно и в полном объеме обеспечить финансирование организации и проведения капитального ремонта в многоквартирных домах. По этой причине принято решение об осуществлении капитального ремонта в МКД за счет денежных взносов самих жильцов многоквартирных домов. Данная плата довольно ощутимо ударила по экономическому положению собственников помещений в многоквартирных домах. Возникает реальная проблема социальной напряженности в связи с несправедливым, чрезмерным взиманием с граждан взносов на капитальный ремонт.
Оплата взносов никак не привязана к фактическим срокам проведения капитального ремонта в доме. В региональных программах капремонта МКД содержатся лишь весьма условные сроки проведения ремонта, данные сроки могут быть произвольно изменены, ремонт может фактически вовсе не проводиться. Но при этом уплата гражданами взносов на него продолжается. Существует большая вероятность того, что средств, вносимых исключительно гражданами, просто не хватит на проведение качественного капитального ремонта всего многоквартирного дома, что может привести к частичной или полной деградации жилищного фонда. Решить данную проблему должна программа софинансирования государством и муниципалитетами, которую планируют ввести уже в ближайшее время.
Таким образом, в условиях постоянного увеличения затрат на владение
собственностью в многоквартирных домах и тяжелой экономической ситуации в
стране необходимо в самые короткие сроки решить вопрос с изменением политики по
сбору и использованию средств, направленных на проведение капитального ремонта
многоквартирных домов, а также устранить все многочисленные проблемы,
возникающие при организации и проведении капитального ремонта.
В марте 2016 года исполнилось одиннадцать лет с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Несомненным плюсом данного нормативного акта стало четкое определение правового режима общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Во-первых, Жилищным кодексом РФ был регламентирован состав общего имущества. Общим имуществом многоквартирного дома являются:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Во-вторых, Жилищным кодексом РФ установлено, что общее имущество находится в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом, доля в праве на общее имущество у собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
В-третьих, Жилищный кодекс РФ определил, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ или ЖСК, и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию). Вместе с тем, как показало наше исследование, судебные споры в сфере ЖКХ, в том числе и по управлению общедомовым имуществом многоквартирного дома весьма распространенное явление. На наш взгляд, это можно объяснить несовершенством действующего российского законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В качестве путей улучшения в сфере управления многоквартирными домами можно рассмотреть в первую очередь пересмотр и совершенствование жилищного законодательства в целом.