Жилищный Кодекс налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
Как уже отмечалось, Жилищный Кодекс предлагает три способа управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли обще домовые и поквартирные приборы учета и т.д.
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:
1) Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
2) Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
3) В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ:
1) Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья. Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ в договоре управления.
2) Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья, а товарищество собственников жилья в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья.
При управлении домом управляющей компанией обеспечивается профессиональное оказание жилищно-коммунальных услуг, грамотный расчет средств, необходимых на содержание и ремонт общего имущества, благоустройство и т.п. Управляющая организация заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями и обеспечивает оказание полного комплекса жилищно-коммунальных услуг. Данная форма широко применяется при управлении крупным многоквартирным домом из-за наличия большого числа участников.
При непосредственном управлении каждый собственник заключает от своего имени договоры ресурсообеспечения и самостоятельно решает все вопросы, относящиеся к пользованию коммунальными услугами и проживанию в этом доме. При этом собственник практически не зависит от того, насколько добросовестно оплачивают эти услуги его соседи, однако вопросы управления общедомовым имуществом на сегодня являются слабо проработанными. Такой способ управления оправдан в одноэтажных жилых домах с небольшим количеством квартир.
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной управляющей организацией договоры управления, в которых должно быть указано:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг; которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.
1. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
Управление домом посредством создания товарищества собственников жилья является коллективным управлением, при котором интересы жителей должно защищать специально создаваемое в соответствии с требованиями действующего законодательства юридическое лицо.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст.39 ЖК РФ).
Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща.
Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Создание ТСЖ несет в себе как положительные, так и отрицательные моменты. К минусам создания ТСЖ можно отнести более высокие эксплуатационные платежи, несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами, отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. К плюсам можно отнести:
а) ТСЖ может выполнять работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома самостоятельно штатом собственных сотрудников, либо выбирать обслуживающую компанию. При этом в случае, если качество предоставляемых услуг обслуживающей организации не соответствует требованиям собственников, то ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами.
б) ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в многоквартирном доме, определяет их объемы и очерёдность. План таких работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.
в) ТСЖ самостоятельно заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, а также договоры на выполнение отдельных видов работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, обустройству прилегающей территории и т.д.
г) ТСЖ имеет возможность получения доходов от хозяйственной деятельности. Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Например, общее имущество ТСЖ может быть использовано для получения доходов путем сдачи в аренду нежилых помещений или стен здания (под размещение рекламы либо технического оборудования).
д) государством для собственников, которые выбрали способ управления в виде управляющей организации или ТСЖ, предоставляются на условиях софинансирования субсидии из бюджетов всех уровней в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
е) в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию ресурсов за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как собственники знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в многоквартирном доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.
Эффективная кампания по продвижению товариществ собственников жилья должна строиться исходя из особенностей отдельных групп граждан, которые считаются потенциальными участниками ТСЖ, и их мотивации. Она должна включать наиболее эффективные и экономически целесообразные каналы и способы распространения информации, доносить только нужную и интересную населению информацию, использовать все многообразие тактических приемов и методов. При этом отправной точкой должны служить качественные данные о населении, его потребностях и отношении к ТСЖ, собранные при опросах граждан и правильно проанализированные. И последнее: кампания по продвижению идеи ТСЖ должна осуществляться лицами, которые сами искренне верят в преимущества ТСЖ и готовы рассказать об этом всем.
Необходимо выделить и другие пути повышения эффективности ТСЖ и пути выведения ТСЖ на новый качественный уровень.
Необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестали зависеть от субъективного фактора, от энтузиазма отдельных личностей, стали неотъемлемой частью системы общественных отношений, т.е. необходимо сделать органы ТСЖ системным явлением.
В качестве первоочередного пути повышения эффективности деятельности ТСЖ необходимо проведение информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.
К сожалению, на сегодняшний момент законодательно не закреплены некоторые вопросы функционирования ТСЖ. В частности это вопросы: об осуществления накоплений на капитальный ремонт домов, о детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, о возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, о процедуре предоставления собственнику помещения регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления, об обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов.
Так же для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, по мнению А.Б. Рыжова необходимы законодательные решения, касающиеся:
- осуществления накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов, в том числе введение накопительного страхования. Необходимо вывести и накопления ТСЖ на капитальный ремонт из-под обложения НДС и налогом на прибыль, определить порядок расходования средств таких накоплений;
- детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;
- возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, создавать элементы общего имущества дома в целях обеспечения возможности предоставления коммунальных услуг, получения при смене поставщика коммунальных ресурсов ранее выплаченных прежнему поставщику инвестиционных надбавок в составе тарифов на ресурсы;
- дополнения компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правом вводить обязательную для каждого собственника помещения в многоквартирном доме плату на осуществление инженерного надзора, проведение аудита, финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ;
- процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления как представителями муниципалитетов - крупнейших собственников помещений в многоквартирных домах и нередко собственником управляющих многоквартирными домами организаций;
- обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, с управляющими организациями. Возможно также внесение изменений в ст. 165 ЖК РФ, предусматривающих замену финансовой помощи на капитальный ремонт управляющим многоквартирными домами организациям и ТСЖ на единовременные адресные субсидии, перечисляемые гражданам.
Итак, мы можем подвести итог по вышесказанному.
Для эффективного функционирования ТСЖ требуется создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры, необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ. Так же необходимо развивать нормативную базу, регулирующую проведение капитальных ремонтов, и повышать эффективность управления и содержания общего имущества многоквартирных домов, в том числе за счет ТСЖ.