Дипломная (вкр): Управление общедомовым имуществом многоквартирного дома

Таблица 1

Отношение населения г. Шахты к деятельности управляющих организаций

Следующим значащим моментом в развитии реформы ЖКХ стал Указ Президента РФ от 28 апреля 1997г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства РФ» одобривший «Концепцию реформы ЖКХ РФ». Концепцией о реформировании ЖКХ была дана реальная оценка состояния ЖКХ, подтверждая все выше сказанное и определяя причины кризиса:

-  социально-экономическое состояние страны продолжало оказывать негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры;

-  договоры на коммунальное обслуживание заключались формально и не обеспечивали минимальных стандартов качества обслуживания;

-        отсутствовал реальный механизм стимулирования ресурсосбережения;

-        инвестиции в коммунальное хозяйство были снижены в 2 раза;

-        продолжал нарастать износ основных фондов, снижались надежность и устойчивость систем инженерного обеспечения.

Согласно «Концепции реформы ЖКХ РФ» для решения вышеупомянутых вопросов требовалось ускорить проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и единственный способ преодоления кризиса на данном этапе виделся в изменении «системы финансирования, то есть переходе от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания». Положение усугублялось снижением реального дохода населения, в связи, с чем рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказался особенно болезненным и требовал увеличения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет Концепцией был предусмотрен поэтапный переход на полную оплату жилья коммунальных услуг на период с 1997 года по 2003 год. И к 2003 году должна была осуществляться стопроцентная доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг.

На данном этапе планировалось сосредоточить усилия на рационализации и снижении издержек производителей услуг, поскольку рост стоимости жилищно-коммунальных услуг был в значительной степени связан с монополией предоставляющих их организаций.

Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являлись:

-  обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

-  снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

-        смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

А основными способами достижения указанных целей являлись:

-  совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

-        переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;

-        совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

-        совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Хотелось бы заметить на сегодняшний день достигли изменений в системе финансирования, переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями осуществлен, но другие вышеуказанные цели и способы решения остаются злободневны до сих пор и кризисная ситуация в сфере ЖКХ продолжает преобладать.

год ознаменован несколькими событиями государственного масштаба, которые положили начало современного этапа развития реформы жилищно-коммунального хозяйства. В январе состоялось заседание Президиума Государственного Совета Российской Федерации, посвященное реформированию ЖКХ. По его итогам Президент РФ дал ряд соответствующих поручений Правительству РФ, высшим должностным лицам субъектов РФ. Согласно которому приказом Минрегиона России от 27 июня 2007 г. №54 был утвержден Комплекс мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007-2008. А 21 июля был принят Федеральный закон №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, данный Федеральный закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Государственная поддержка реформы ЖКХ представлена, прежде всего, выделением финансовых средств, за период 2011-2015 гг. сумма финансирования из федерального бюджета, безусловно, была велика (см. рис. 1), но для решения существующих проблем, модернизации и реформирования ЖКХ требуется более значительное финансирование. Из этого следует, что основным источником финансирования реформы были и остаются граждане, то есть реформирование вновь будет проходить за счет населения. Данный подход представляется принципиально не верным. Мировое сообщество, представленное странами Европы и Америки, столкнувшееся с жилищными проблемами еще в 1899 году на Всемирной выставке жилища в Париже признало, что разрешить эти проблемы можно лишь совместными усилиями частных лиц и властей, а также принятием государственных жилищных законов.

Рис. 1

На сегодняшний день, по прошествии нескольких лет, серьезных изменений в лучшую сторону в сфере ЖКХ не наблюдается, стоимость коммунальных услуг планово повышается дважды в год, а качество работы коммунальной инфраструктуры остается неизменным.

Одна из основных причин такого положения заключается, прежде всего, в том, что составители вышеупомянутых законопроектов при разработке не учли важности практических знаний и необходимости опыта работы в сфере ЖКХ, не изучили, как функционирует столь сложный организм и с какими проблемами сталкивается. Цели законопроектов ставятся достаточно четкие, но пути их осуществления настолько размыты, что не представляются возможными. Для достижения положительного результата реформы ЖКХ необходимым является создание новой эффективной модели по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства с учетом практических знаний и навыков, и обязательного дальнейшего осуществления ее пилотного проекта в отдельно взятом регионе (области, городе) с целью детальной отработки законопроектов сферы жилищно-коммунального хозяйства на практике прежде, чем они вступят в силу на всей территории Российской Федерации.

Также среди причин, по которым коммунальное хозяйство сегодня переживает кризис необходимо выделить не эффективность системы управления финансами, высокий уровень затрат коммунальных предприятий. В отросли отсутствуют экономические стимулы для снижения издержек, конкурентная среда до сих пор слабо развита. На сегодняшний день рыночные преобразования в ЖКХ большей частью проходят на бумаге. Однако современная реформа жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране ориентирована на рыночную экономику. Явным на сегодняшний день является и то, что лишь малое количество предприятий жилищно-коммунального хозяйства эффективно действуют в рыночных условиях. Их развитие тормозит как само несовершенство реформ, проводимых в России, так и нежелание населения принять данную реформу. В обществе до сих пор не сформировалось экономическое мышление, а ведь слово «экономика», впервые упоминающееся еще в IV веке до н.э., дословно переводится с древне греческого как управление домашним хозяйством. Но собственники жилья не желают брать на себя ответственность и управлять своим имуществом. Задумываясь над этим вопросом сегодня, приходим к выводу, что основой эффективного развития сферы ЖКХ в сложившейся ситуации является общественная поддержка и привлечение населения к непосредственному участию в данной работе. Но общество индифферентно, оно не довольно сложившейся ситуацией, и проявляет лишь созерцательную позицию, ему по сей день чуждо чувство собственника. Хотелось бы заметить, что к изменению сознания населения не предпринимается требуемых мер, отсутствуют программы по воспитанию и обучению населения управления своим имуществом, необходимо информирование граждан о содержании проводимых мероприятий и принимаемых направлений в развитии отросли ЖКХ. Также недоверие граждан вызывает отсутствие полной информации о деятельности управляющих компаний, их стремление получить прибыль любой ценой разрушает инфраструктуру и жилищный фонд. Необходимо изменение законодательства в жилищно-коммунальной политике и государственное регулирование, а также контроль за деятельностью организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами. При этом нельзя воспринимать реформирование жилищно-коммунального хозяйства, как линейную функцию, как процесс, плавно протекающий во времени. Это сложная многоуровневая система взаимодействия всех компонентов ЖКХ, находящаяся в интенсивном процессе развития, для решения которой требуется комплексный подход с учетом всех накопившихся проблем данной отрасли.

До тех пор, пока не состоится «открытый диалог» между обществом и государством, не стоит ждать положительных результатов реформирования ЖКХ. Пока как в известной басне И.А. Крылова с трех сторон развитию реформы будут, препятствовать: граждане, равнодушно относящиеся к общему имуществу, не желающие участвовать в управлении своей собственностью; управляющие компании, ставящие пред собой цель получить максимальный доход с минимальными затратами; и несовершенное законодательство, имеющее длительный путь развития, но сохраняющее массу пробелов препятствующих развитию реформы, кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства будет сохраняться.

3.2 Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в законодательстве Российской Федерации

Правовое регулирование взаимоотношений служит основой экономических отношений, в то же время для успешного регулирования требуется полнота, прозрачность и доступность законодательства. Поэтому его реформа стоит в основе формирования дальнейших норм взаимоотношений в управлении многоквартирными домами.

Проблемы ЖКХ активно освещаются как в научной, так и в периодической печати, связано это в первую очередь с тем, что эта сфера с одной стороны является индикатором уровня жизни населения, с другой при правильном подходе и грамотном управлении является рентабельной.

Черепахин Б.Б. в своей работе приводит следующее утверждение: «Всякое правовое регулирование имеет место ради служения тем или иным интересам человека, ради удовлетворения тех или иных его потребностей. Разумеется, прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам. Поэтому характер этих интересов, характер подлежащих регулированию жизненных отношений оказывают влияние на выбор приемов регулирования».

Таким образом, право выступает нормативным регулятором и средством согласования интересов. Можно сделать следующий акцент - каждая норма права выражает чьи-то интересы, которые могут быть определены на основании анализа правоотношений.

Особенность правовых взаимоотношений в сфере жилищного права и жилищного законодательства состоит в необходимости оценки и частных интересов и публичных. Но при этом сохраняется один объект регулирования - жилище.

Под жилищем согласно законодательству, понимаются и индивидуальные жилые дома, и жилые помещения (комнат, квартиры) в многоквартирном доме, а также объекты, имеющие непосредственное отношение к жилым помещениям.

Жилище выступает объектом права собственности, права пользования, а также является объектом эксплуатации и управления.

Жилищные взаимоотношения очевидно делятся на две группы - частные и публичные. Рассмотрим частные взаимоотношения. К частным отношениям принято относить отношения собственности: правомочия владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и объектами общего имущества в многоквартирном доме, по их содержанию и ремонту.

Кроме того, необходимо выделить отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ; по заключению договора управления многоквартирным домом; по предоставлению коммунальных услуг, и другие. Все это закреплено в ч.2 ст.1 ЖК РФ и в п.2 ст.1 ГК РФ.

Специфика взаимоотношений в многоквартирных домах заключается в необходимости участия в этих отношениях, предполагает множественность участников. Данная ситуация ведет к необходимости коллегиального принятия решений.

В сфере регулирования управления многоквартирными домами в 2010 году было разработано два законопроекта: Проект Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» и №402149-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами».

Частично нормы, представленные в общих положениях проектов уже имеют место в действующих законодательных актах федерального значения (так в Жилищном кодексе и Гражданском кодексе РФ отражена обязанность собственников помещений связанная с обеспечением управлением своего дома; кроме того, в ЖК РФ приводится определение управления с точки зрения способов и содержательной части; указана обязанность пользователей жилого помещения в соблюдении всех требований законодательства, в том числе требований безопасности), а частично указанные отношения регулируются только в пределах ЖК (например, доля участия государства в управлении многоквартирными домами; ответственность лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, мера ответственности в зависимости от причиненного вреда в результате такой деятельности).

В основе концепции законопроекта Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» лежит обязательное членство в саморегулируемой организации (далее по тексту СРО). При этом чаще всего модель обязательного саморегулирования используется в российском законодательстве в отношении ранее лицензируемых видов деятельности как альтернатива лицензированию. Ранее управление многоквартирными домами не подлежало лицензированию, кроме того, современное законодательство в жилищной сфере дает возможность управления собственникам помещений, а также их представителям, которые как правило не имеют специальных знаний и навыков.

Важным аспектом можно считать то, что процесс разработки правил и требований к управляющей деятельности в отношении многоквартирных домов нельзя направить к СРО по объективным причинам. Так как, во-первых, согласно статьи 12 ЖК РФ определение регулирующих требований, а также контроль за эксплуатацией и сохранностью, а также соответствие требованиям относится к сфере регулирования органов государственной власти Российской Федерации.

Во-вторых, данные вопросы в отношении требований к самим помещениям, к их содержанию в первую очередь касаются одной из важнейших сфер социально-экономических отношений и напрямую относятся к сохранению жизни и здоровья населения государства. Именно на основании этого в законодательстве существуют такие нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», Методические пособия Госстроя России по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 и др.