статьей 40 Конституции установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами .
Указанные конституционные положения нашли свое отражение в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом.
В законодательстве СССР упоминание о многоквартирных домах относится к 1949 году. В абз. 3 п.11 Постановления Совмина РСФСР от 01.03.1949 №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах, определяемых исполкомами городских и районных Советов народных депутатов».
С момента появления многоквартирных домов, как функционально-планировочной формы организации жилища, возникла необходимость управления ими. Жилищное законодательство России до принятия Гражданского Кодекса Собрание РФ и Федерального закона от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривало преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения в многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно экономическим условиями.
В концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации переход на договорные отношения был назван в числе основных способов создания конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, повышения качества выполняемых работ и оказываемых услуг. Вместе с тем ни одна из договорных моделей предусмотренных законодательством того период (1996-2005 г.) полностью не подходила для правового опосредствования отношений между собственником жилья, и управляющими организациями. Предложенная жилищным кодексом конструкция договора управления многоквартирным домам заполнила существовавший до этого правовой вакуум и послужила основой формирования отношений управлением многоквартирными домами.
Договор управления многоквартирным домом нами рассматривается как сделка и как обязательство. В понятие управления многоквартирным домом, предложенное некоторыми исследователями входит следующее:
многоквартирный дом - комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящееся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной или муниципальной собственности;
общее имущество многоквартирного дома - помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений гаражи, площадки для собственного транспорта, мастерские, технические чердаки), иное, обслуживающее более одного помещения оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;
нежилое помещение - изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
После вступления в действие 1 марта 2005 года Федерального закона РФ «Жилищный кодекс РФ» (далее - ЖК РФ) были существенно укреплены правовые основы управления жилой недвижимостью и таким образом усилена роль профессиональных управляющих компаний в жилищной сфере.
Законодателем в ЖК РФ дано понятие управления многоквартирным домом, «как деятельности, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». При этом соответствовать указанным критериям должен любой из выбранных собственниками способов управления, а не только профессиональная деятельность управляющих организаций.
Статьей 161 ЖК РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.
Выбранный способ управления может быть изменен в любое время по решению общего собрания собственников жилых помещений. Законом РФ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. о введении Жилищного Кодекса в действие было установлено, что если собственниками не будет выбран способ управления домом или принятое решение не будет реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации и уведомляет всех собственников о его результатах. После ряда уточнений законодателем срок вступления в силу указанной нормы был определен 1 мая 2008 года.
В случае назначения для управления домом управляющей компании собственники обязаны заключить договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией на тех условиях, которые были предусмотрены конкурсом. Через год после заключения договора управления орган местного самоуправления снова созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом. Более того, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Пунктом 3 статьи 30 Жилищного Кодекса введен принцип по объектного управления жилой недвижимостью, который вытекает из установленной обязанности собственника жилого помещения выбрать способ управления и нести бремя содержания только своего дома. Это означает, что платежи проживающих в данном доме граждан должны быть использованы на содержание и ремонт именно данного дома, а не переданы в бюджет, в котором они полностью обезличиваются.
Пунктом 2 статьи 163 Жилищного Кодекса законодатель так же ввел обязательное требование проведения открытых конкурсов на управление многоквартирными домами из состава государственного и муниципального жилищного фонда. На наш взгляд это требование существенно активизирует процессы формирования рынка услуг по управлению жилыми объектами.
Жилищным Кодексом РФ установлены рамки деятельности управляющих компаний, определенные договором управления, который должен заключаться в письменной форме на срок от одного до пяти лет. Управляющая организация по договору управления обязана:
— предоставлять коммунальные услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность;
— ежегодно в течение первого квартала представлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1. состав общего имущества многоквартирного дома;
2. перечень работ и услуг по содержанию этого имущества;
3. перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
4. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
5. порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Согласно требований пункта 9 ст.161 Жилищного Кодекса предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, что обеспечивает целостность жилого дома как объекта управления. В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии о статьей 154 ЖК РФ вводится плата за управление многоквартирным домом (в составе платежа за содержание и ремонт жилого помещения).
В целях развития рынка услуг по управлению жилой недвижимостью в
соответствии со статьей 165 ЖК РФ органы местного самоуправления должны
обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо
от организационно-правовых форм, содействовать повышению квалификации
действующих управляющих и обучению тех, кто имеет намерение работать в данной
сфере.
Впервые понятие «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома» появилось в российском законодательстве в Гражданском кодексе РФ: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Такое определение является исчерпывающим при определении общего имущества. Подробное описание так же дано в Жилищном кодексе РФ.
Проблемы с определение общедомового имущества существуют повсеместно. Зачастую происходит незаконное отчуждение с последующим оформлением в собственность. Обязание проведения инвентаризации общедомового имущества через определенные промежутки времени могло бы снять некоторую напряженность.
Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.36 указывает: «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».
Жилищный Кодекс РФ определяет порядок отчуждения и выделения общедомового имущества, а также определяет признаки, по которым можно определить, является ли имущество многоквартирного дома общедомовым.Есть определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года, в котором Судебная коллегия установила:
"В настоящее время балкон квартиры, находящейся в собственности, пришел в полную непригодность, находится в аварийном состоянии. Собственники обратились в ООО «УК Тракторозаводского района» с заявлением о ремонте балконной плиты. Заявителю было предложено произвести ремонт балкона по решению общего собрания собственников за счет собственных средств. Собственники обратились в суд с иском к УК и просили возложить обязанность на ответчика произвести замену аварийной плиты.
Согласно п.п. 14 и 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, основанием для принятия решения о проведении капитального ремонта служит акт осмотра общего имущества, обязанность проводить который, возлагается на управляющую организацию.
Акт осмотра фиксирует состояние общего имущества и выявляет несоответствие его элементов требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан. Данные, указанные в акте осмотра, позволяют управляющей организации разработать мероприятия, необходимые для устранения выявленных дефектов, неисправностей, повреждений.
В соответствии со ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.
В результате проведенного 19 января 2012 года сотрудниками Государственной жилищной инспекции волгоградской области обследования санитарно-технического состояния общего имущества… выявлено локальное разрушение кирпичной кладки несущей стены, прогиб балконной плиты, трещины. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для возложения обязанности на УК провести ремонт балкона. Довод апелляционной жалобы УК о том, что балкон не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, противоречит установленным по делу обстоятельствам.
Балкон действительно относится к помещениям квартир. Однако, учитывая, что капитального ремонта требует балконная плита, относящаяся к несущим конструкциям дома, ремонт должен осуществляться управляющей организацией.
Этот опыт показывает, что для собственников многоквартирных домов очень важно иметь правильное представление о том, где завершается частная собственность и где начинается общедомовая.
В соответствии со ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении
согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая
собственность этих лиц.
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, или лица, привлеченные ими для управления домом. В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления.