Дипломная (вкр): Управление общедомовым имуществом многоквартирного дома

В Постановлении №13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541 1,жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз - указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 №4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст.290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления №13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2013 №А56-36543/2012, ФАС МО от 09.12.2015 №КГ-А40/14250/14. Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД.

Относительно размещения в подвальных помещениях - самостоятельных объектах недвижимости - инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 №А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана.

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Ростовского областного суда в Постановлении от 24.11.2013 №44 Г-99/2012. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ №3020-1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам - «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Таким образом, подвальное помещение - самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение - обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО, не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано выше, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т.д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т.д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Глава 3. Проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома

.1 Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Изучая данные опросов населения ВЦИОМ, не трудно заметить, что проблемы в сфере ЖКХ возглавляют проблемный рейтинг страны на протяжении последних несколько лет. В Ростовской области ситуация выглядит аналогично, жалобы на некачественные услуги в сфере ЖКХ с 2011 года вышли на первое место в структуре обращений жителей в надзорные органы. Данная статистика была приведена 16 марта 2015 года на заседании Консультативного Совета по защите прав потребителей, действующего при региональном управлении Роспотребнадзора по Ростовской области. Нельзя забывать, что деятельность жилищно-коммунального хозяйства влияет на качество жизни каждого города, региона и страны в целом. Сегодняшнее положение жилищно-коммунального хозяйства имеет признаки общего кризисного состояния, характеризующегося недоступностью основных жилищно-коммунальных услуг, низким качеством и нестабильностью их предоставления, и неудовлетворительным состоянием жилого фонда, требующего значительных затрат и профессионального подхода в управлении. По официальным данным, предоставленным Федеральной службой государственной статистики представляется реальная картина о состоянии жилищного фонда на сегодняшний день, рост ветхого и аварийного жилья прогрессирует с каждым годом, за последние 20 лет общее количество ветхого и аварийного жилья увеличилось более чем в три раза. В 1990 году весь ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 32,2 млн.м², с 1992 года ввод нового жилья в эксплуатацию стал быстро сокращаться, а количество ветхого и аварийного жилья резко возросло, к концу 2014 года в ветхом и аварийном состоянии оказалось 100,1 млн.м жилой площади. Аналогичная ситуация происходит с эксплуатируемые сетями инженерно-технического обеспечения, в замене нуждается 44,2% уличной водопроводной сети системы централизованного водоснабжения, 41,8% уличной канализационной сети, 28,6% тепловых и паровых сетей, потери тепла в сетях централизованного теплоснабжения к концу 2015 года составили 10,9% от общего количества подачи тепла.

Правительство на протяжении всего пути реформирования предпринимает шаги для преобразования жилищно-коммунальной сферы, но желаемых результатов достичь не удается. Проблемы остаются нерешенными: увеличивается аварийный и ветхий жилищный фонд, неудовлетворительное состояние комплекса систем и коммуникаций, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность населения прогрессирует. Причинами таких обстоятельств являются: отсутствие конкурентной среды в управлении и обслуживании многоквартирными жилыми домами, использование устаревших технологий, недостаточное и нецелевое финансирование отросли, отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов, а также равнодушие собственников жилья и нежелание участвовать в управлении своим имуществом. Выход из сложившейся ситуации виден в принятии федеральным органом власти в приоритетном порядке неотложных мер по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства, в поиске новой эффективной модели по осуществлению прогрессивных преобразований в этой жизненно важной отрасли российской экономики и выход ее на первый план в экономической политике России.

Рассматривая путь реформирования жилищно-коммунального хозяйства можно выделить несколько этапов, обусловленных периодами выхода федеральных законов и других законодательных актов. Для выявления причин, сдерживающих, развитие жилищно-коммунальной сферы и анализа результатов процесса реформирования ЖКХ выделим и рассмотрим основные из этих этапов.

С появлением нового государственного строя в России произошли значительные изменениям в структуре жилищно-коммунального хозяйства, начало которым положил Федеральный закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» принятый 4 июля 1991 года. Данный закон позволил жильцам стать владельцами занимаемых ими жилых помещений, вступив в право собственности и предоставил возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Целью данного закона было создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Но нельзя не учитывать тот факт, что данный закон предоставил, не только права и возможности, но обязал граждан самостоятельно принимать решения в управлении своим имуществом, осуществлять обслуживание и ремонт приватизированных ими жилой площади и части общего имущества за счет собственных средств. Следует уточнить, что в ходе приватизации жильцам в собственность передавалась недвижимость, нуждающаяся в ремонте. Устранение данного состояния основного фонда жилищно-коммунального хозяйства требовало значительных затрат, которые домовладельцы не могли себе позволить из-за нестабильности в экономике государства. Кроме того, собственники не имели навыков управления жилой недвижимостью. В ходе многолетней монополии государства в хозяйственной деятельности страны общество разучилось самостоятельно принимать решения в управлении своим имуществом. Само понятие собственности не вызывало никакой ответственности у граждан, основная масса жильцов по сей день халатно относятся к процессу управления и эксплуатации жилых домов, не вникая и не интересуясь на какие нужды уходят финансовые средства от оплаты коммунальных услуг, доверяя этот процесс управляющим фирмам-однодневкам, желающим получить максимальный доход в наиболее короткие сроки.

Рассматривая дальнейшее развитие реформы жилищно-коммунального хозяйства, определим следующим этапом реформирования принятие Федерального закона №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. Данный закон разделил полномочия по управлению и хозяйствованию в жилищной сфере, определил новый порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг, ввел систему адресной социальной защиты граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг; а так же было принято решение о передаче объектов жилья и коммунальных услуг в муниципальную собственность. Основные цели реформы на данном этапе были обозначены в преодоление кризисных явлений, полученных при переходе жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость в течение пяти лет и развитии частной собственности, а также конкуренции как в строительстве, так и в содержании и ремонте жилищного фонда. Но сложившаяся на тот момент социально-экономическая ситуация в стране и не достаточное количество опыта и знаний в управлении ЖКХ в условиях рыночной экономики не позволили достигнуть поставленных задач и перейти к покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей. Следствием выше сказанного стала очевидной необходимость внесения изменений в данный законопроект и более длительного и планомерного проведения реформы ЖКХ.

В последующем развитии реформы жилищно-коммунального хозяйства основы федеральной жилищной политики были более конкретизированы в ряде законопроектов, которые заложили основы концепции реформы ЖКХ. Среди них важное значение имел Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» вступивший в силу с 15 июня 1996 г. Цели данного законопроекта заключались в согласование порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, в осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, а также в распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества. Но не смотря на четко поставленные цели закон не получил массовой поддержки населения, и на сегодняшний день владельцы не желают организовывать товарищества собственников жилья или вступать в иные формы совместного управления домами. Этому способствует несколько причин: одной из них является собственная бессознательность населения и нежелания брать на себя ответственность. Необходимо заметить, что рассматривая исторический путь развития сферы жилищно-коммунального хозяйства видно, как в течение прошлого столетия форма управления жилищно-коммунальным хозяйством подвергалась изменениям не менее пяти раз. В связи с отсутствием длительного исторического опыта видения хозяйственной деятельности общество не имеет укоренившихся традиций управления жилым имуществом, которые столетиями складывались в развитых странах. По этой причине на сегодняшний день собственники жилья не воспринимают процесс реформирования ЖКХ как планомерный путь развития, ожидая новых изменений в сфере ЖКХ. В обществе сформировался нигилизм в отношении реформ, оказывающий существенное торможение развития реформы ЖКХ. Другая причина играет особую роль и представляет собой целый ряд сложностей при оформлении ТСЖ, несмотря на то, что закон «О товариществах собственников жилья» вступил в силу в 1996 году, он до сих пор имеет массу существенных недоработок. Помимо того, что регистрация ТСЖ как юридического лица требует значительных затрат, ситуацию усложнили изменения в формах для регистрации ТСЖ принятые в связи со вступлением в силу 21 июня 2013 года приказов ФНС России №ММВ-7-6/25 от 25 января 2012 г. и №ММВ-7-6/843 от 13 ноября 2012 года. Теперь, при создании товарищества в списке учредителей должны фигурировать все, кто проголосовал за создание ТСЖ на общем собрании, тогда как ранее в качестве учредителей выступали лишь члены правления. По сути, всем учредителям теперь необходимо представить полный пакет документов, включающий паспортные данные, ИНН, сведения о месте и дате рождения, заверенные нотариусом, что сделало процедуру регистрации более громоздкой. Вследствие таких изменений по данным сайта «Городское хозяйство и ЖКХ» за июль и август прошлого года в России не было зарегистрировано ни одного нового товарищества собственников жилья (ТСЖ). Также немало важным фактором, препятствующим в организации товариществ собственников жилья является неудовлетворительное состояние жилого фонда, требующее значительных затрат и профессионального подхода в управлении. По этим причинам данная форма управления жилой недвижимости не оправдывает себя, и собственники жилья по-прежнему отдают управление своим имуществом управляющим компаниям - коммерческим организациям, за плату, оказывающим услуги и выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставляющим коммунальные услуги собственникам данного имущества. Большое количество таких компаний дискредитировало себя, ставя перед собой одну единственную цель - собственное обогащение, и извлечение прибыли в максимально короткие сроки, пренебрегая интересами жильцов, при этом недобросовестно выполняя условия договора. И, как правило, основной персонал таких компаний состоит из не квалифицированных и низкооплачиваемых работников, не имеющих необходимого образования и опыта работы и не способных принимать решения по разумной эксплуатации и качественному обслуживанию жилья в сложившейся сложной ситуации (недостаточный уровень финансирования и запущенное состояние всего жилищного фонда). Благодаря данным предоставленным МКУ «Департамент городского хозяйства» администрации г. Шахты, приведенным в таблице 1, видно, что более 80% опрошенного населения не доверяют и дают низкую оценку деятельности управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (МКД) на территории городского округа. Но, не смотря на все недостатки, данная форма управления преобладает в условиях отсутствия конкуренции на рынке управления жилой недвижимостью. Так по данным официального сайта администрации города Шахты по состоянию на 1 декабря 2012 года на территории г. Шахты функционировало 77 организаций, осуществляющих управление 5057 многоквартирным домом, что составляет 76,6% от общего количества МКД. В 1157 многоквартирных домах созданы и осуществляют свою деятельность 268 товариществ собственников жилья и 180 жилищно-строительных кооперативов. И лишь в 385 многоквартирных домах выбран такой способ управления как непосредственное управление собственниками помещений. Из выше сказанного видно, что сложившаяся монополия управляющих компаний препятствует развитию рыночных механизмов в сфере жилищно-коммунального хозяйства.