Материал: Управление сложными социально-экономическими системами. Мищенко В.Я., Баркалов С.А
Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.
Традиционное определение аренды - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение или пользование (или только пользование) за плату.
Целью аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
Основные функции аренды - это развитие конкурентных отношений, стимулирование предпринимательства, возмещение и увеличение стоимости недвижимости, разграничение собственника и пользователя недвижимости.
Арендаторами могут быть (наниматели, пользователи недвижимости): граждане РФ, достигшие совершеннолетия; юридические лица РФ; совместные предприятия; иностранные юридические и физические лица.
Арендодателями (наймодатели, собственники и балансодержатели) являются Комитеты по управлению государственным имуществом; частные собственники; коллективные собственники; общественные организации.
Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.
Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.
Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:
Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).
Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.
В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида:
Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости.
Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества.
Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.
Рис. 1. Виды и формы арендных платежей
Для того чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента (рис. 2).
Рис.2. Алгоритм расчеты арендной платы
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:
Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па
Размер арендной платы так же зависит от следующих показателей:
места расположения здания (центр или окраина);
технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание;
назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
степени обустройства (лифт и т.п.);
пригодности здания для коммерческой эксплуатации;
вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.
Рынок коммерческой недвижимости Воронежа очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года. Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию как в стране так и в городе.
Список литературы
Грабовый П. Г. Управление рисками в недвижимости: учебник для вузов. Мн.: Издательство «Реалпроект», 2005. - 472с.
Мищенко В.Я., Горбанева E.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Повышение энергоэффективности в бюджетной сфере Воронежской области/ Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. -2014 - №3(35). – С.71-76.
Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Йюн Ритхи. Реализация программно-целевого подхода к организации капитального ремонта многоквартирных домов/ Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка. Материалы 12-й международной конференции. – Прага-Москва, 2015. – С.212-220
УДК 332.14
Facility management – деятельность по снижению эксплуатационных расходов
Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, А.С. Калинина студент гр. С-742Б37
Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.
Функционирование хозяйственных служб как единого комплекса требует появления на отечественном рынке труда специалистов по управлению всей инженерной и социальной инфраструктурой организации. Такими специалистами в развитых странах являются фасилити (Facility) менеджеры.
Этимология слова "фасилити" восходит к латинскому facilitas - удобный, благоприятный. Существует целый ряд классических определений фасилити менеджера и фасилити менеджмента. В главном они не противоречат друг другу.
Фасилити менеджер координирует физическое пространство вместе с людьми и работой в организации, комбинирует лучшие управленческие принципы с наиболее распространенными профессиональными и техническими знаниями для обеспечения эффективной работы оборудования и людей.
Фасилити менеджер является ответственным за координацию всех усилий в планировании, проектировании и управлении зданием и его системами, оборудованием для повышения возможности организации достичь успеха в постоянно изменяющемся мире.
Фасилити менеджмент (ФМ) - это интегрированное управление (планирование и мониторинг) и реализация обеспечения жильем, помещениями, предоставление услуг и средств, из которых должна складываться эффективная, гибкая и созидательная реализация целей организации в изменяющейся окружающей среде.
ФМ можно трактовать как стратегическую концепцию для организации, управления и эффективного использования всех материальных ресурсов внутри здания.
Выделяют 3 основных задачи фасилити менеджера:
Первая задача - экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.
Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Контроль за климатом, организация рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманная схема работы связи, лифтов и т.п.
Третья задача - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.
В эпоху современных технологий, нехватки ресурсов, повышения потребительских требований организациям трудно выдержать жесткую конкурентную борьбу без постоянного снижения издержек. Именно это является ключевым моментом в деятельности фасилити менеджера. На рис.1 представлены направления деятельности фисилити менеджера.
Рис. 1. Деятельность фасилити менеджера
Объектом деятельности фасилити менеджера может являться организация, размещенная в любом здании: жилом (кондоминиум), нежилом; функционирующем и "замороженном". В офисах, университетах, больницах, школах, гостиницах, государственных и муниципальных учреждениях они заботятся о сохранности помещений, их эксплуатации, уборке и интерьере, питании персонала, его безопасности, встрече гостей и предоставлении многих других услуг. Фасилити менеджер должен понимать принципы бизнес администрирования, архитектуры, инженерии и психологии общения (рис.2).
Рис. 2. Объекты деятельности фасилити менеджера
Фасилити-менеджмент имеет три основных направления:
Техническое управление зданием включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.
Управление инфраструктурой здания охватывает весь комплекс услуг, которые улучшают практическое использование здания. Управление инфраструктурой - в него входят:
Коммерческое управление зданием включает все работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости. Подробнее о направлениях фасилити менеджмента представлено на Рис.3. Все три вышеперечисленных направления должны рассматриваться в контексте площадей, которыми обладает организация, занимающая объект недвижимости.
Понятие facility management появилось в Великобритании и изначально называлось «facilities management». В одних только Нидерландах насчитывается 55 тысяч фасилити менеджеров. В ряде стран Западной Европы и в США уже несколько десятков лет осуществляется подготовка соответствующих специалистов. Подобная специальность является неотъемлемой частью программ обучения многих ведущих университетов и колледжей. По фасилити менеджменту выходят десятки журналов, существуют международные профессиональные организации. В развитых странах в крупных организациях существуют должности вице-президентов по фасилити, действуют фасилити компании по обслуживанию организаций. В этих странах сложилось устойчивое мнение, что сотрудничество с фасилити-компаниями дает немалые выгоды владельцам крупных объектов недвижимости.
Рис. 3. Основные направления фасилити менеджмента
Современная российская экономика на протяжении длительного времени находится в состоянии структурной перестройки. В наиболее бедственном положении оказалась непроизводственная сфера: дефицит большинства городских и республиканских бюджетов с одной стороны, а также плохое содержание, непрофессиональное управление недвижимостью, с другой, привело к тому, что большинство, например, муниципальных предприятий буквально вынуждены бороться за выживание и искать пути для снижения своих расходов, затрат. Предлагаемые в последнее время различные программы ресурсо - и энергосбережения затрагивают проблему лишь частично.
Одним из путей снижения затрат, является эффективная эксплуатация имеющейся в распоряжении городов недвижимости, и, как следствие, концентрация предприятий, организаций на своей основной профессиональной деятельности. Например, невозможно продуктивно работать в помещении, которое плохо освещено, в котором холодно или грязно. К сожалению, сегодня управление большинством объектов недвижимости складывается из невообразимого количества договоров, а затраты на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений поглощают громадные суммы (к примеру, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, составляют 30-40% бюджета города). По сравнению с Германией, где управляющих компаний насчитывается более 19 000,а в России их – лишь около 400.