Материал: Управление сложными социально-экономическими системами. Мищенко В.Я., Баркалов С.А

Решения по организации строительства и технологии производства работ, решения, обеспечивающие охрану труда, населения и окружающей среды, а также возможность выполнения всех видов контроля, необходимого для оценки соответствия выполненных работ требованиям содержатся в организационно-технологической проектной документации. Так, например, при разработке строительного генерального плана необходимо учитывать вышеперечисленные мероприятия таким образом, чтобы зеленые насаждения оставались за их пределами, оставшиеся на стройплощадке, сооружена индивидуальная защита, обеспечивающая сохранение ствола и кроны дерева от повреждения, на всю высоту здания на период строительства сооружен шумозащитный экран (рис.1).

Одним из важнейших факторов сохранения окружающей среды является экологическая утилизация строительных отходов. Эта система позволяет повторно использовать строительный мусор, что значительно сокращает расход на строительные материалы, снижает количество отходов и способствует сокращению нанесения экологического вреда. Такая система утилизации особо предпочтительна при ремонте и реконструкции зданий.

Также, в связи с масштабным производством некачественных и вредных строительных материалов, влияющих не только на окружающую среду, но и на здоровье человека, необходимо уделять особое внимание на выбор стройматериалов при проведении ремонтно-строительных работ.

Рис. 1. Пример экологических решений на стройгенплане

Таким образом, для уменьшения ущерба, наносимого окружающей среде при выполнении ремонтно-строительных работ, нужно особое внимание уделять подбору строительных материалов и прилагать усилия для минимизации количества строительного мусора и отходов. Для сохранения экологии необходимо продолжать глубоко изучать природные экосистемы, ограничивать нагрузки на них и совершенствовать систему природоохранных мероприятий.

Список литературы

1. Демина Т.А. «Экология, природопользование, охрана окружающей среды» из-во Аспект Пресс, 1998.

2. Горбанева Е.П. Организация ремонтно-строительных работ при проведении санации кварталов жилой застройки /автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук // Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. - Воронеж, 2008.

3. Мищенко В.Я., Баринов В.Н., Горбанева Е.П., Назаров А.Н. Организация проведения энергоаудита социально-значимых объектов в г.Воронеже/ Научный журнал. Инженерные системы и сооружения. – 2012. - №3(8). – С.115-123.

4. Mishhenko V.Ya., Gorbaneva Ye.P., Yoeun Rithy, Fan Noot Lin Application of the Flow Method of Construction of Urban Low-Rise Residential Development in Hot Climates / Scientific Herald of the Voronezh State University of Architecture and Civil Egineering. – Voronezh, 2016. - Issue №1 (29). - S.27-38.

5. Мищенко В.Я, Горбанева E.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Генетические алгоритмы в решении многокритериальных задач оптимизации распределения ресурсов при планировании энергосберегающих мероприятий/ Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. – 2014 - №3(35). – С.77-82.

6. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Йюн Р., Фан Н.Л. Применение поточного метода строительства малоэтажной городской жилой застройки в условиях жаркого климата / Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Строительство и архитектура. 2015. № 3 (39). С. 28-38.

7. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П. Оптимизация распределения ресурсов в задачах по созданию и содержанию объектов недвижимости/ Межвузовский сборник научных трудов «Актуальные проблемы строительства и недвижимости». Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. - Воронеж, 2004. – С. 81-86.

8. СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»

9. СП 11-102-97 «Инженерно-экологические изыскания для строительства»

УДК 332.645

Эффективные методы управление девелоперским проектом

Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, Т.И. Кожокарь студент

гр. С-741Б, О.С. Козак аспирант³⁹

Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.

Девелопмент как вид деятельности осуществляется силами девелоперских компаний, цели, задачи и результаты деятельности которых излагаются ниже.

Цель девелопмента - получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Функции девелопера (максимальный набор):

• приобретение земельного участка;

• определение целевого рынка;

• разработка программы строительства;

• получение разрешительной документации;

• организация финансирования проекта;

• организация строительства объекта;

• продажа объекта;

• сдача в аренду;

• управление использованием объекта [1].

Девелоперская компания может быть основана даже одним человеком при минимальных затратах и при отсутствии офиса. Более того, небольшие компании могут успешно конкурировать с крупными благодаря, в частности, невысоким накладным расходам. Успех небольшой девелоперской компании, помимо доступа к капиталу, определяется качеством девелоперской команды.

Генеральная цель девелоперской компании - организация и управление системной (оговоренной в контракте) реализацией инвестиционных проектов на отечественном/зарубежных рынках недвижимости для повышения доходов и развития компании [3].

Этапы девелопмента:

1. Инициирование проекта.

2. Оценка инициативы.

3. Создание правовых возможностей для реализации проекта.

4. Проектирование и разработка технико-экономического обоснования.

5. Согласование проекта с госорганами.

6. Создание сети договорных отношений по проекту.

7. Внедрение проекта.

8. Распоряжение результатами проекта [1].

Существует три вида девелопмента:

Смешанный девелопмент: инвестирование в проект только небольшой доли средств, порядка 10% стоимости проекта.

Fee-девелопмент: осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта.

Speculative-девелопмент: разработка и реализация проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

1. Девелопмент жилой недвижимости.

2. Девелопмент коммерческой недвижимости.

3. Девелопмент загородной недвижимости.

4. Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Управление девелоперским проектом включает в себя следующие стадии (рисунок 1):

«ПП» - предпроектная стадия;

«П» - проектная стадия;

«С» - строительство;

«Р» - реализация [2].

Рис. 1. Стадии управления девелоперским проектом

Существует пять схем возможных вариантов организации инвестиционно-строительных процессов в девелоперских и других компаниях (рис. 2).

Рис. 2. Схемы организации инвестиционно-строительных процессов

1 Вариант: Генподрядная схема

• Традиционная генподрядная схема:

Финансирующее учреждение заключает договор финансирования с заказчиком. При этом заказчик заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой и договор генподряда с генподрядной организацией. Проектная фирма и генподрядная организация заключает между собой договор на авторский надзор. Генподрядная организация заключает договор субподряда с подрядными и субподрядными организациями. Генподрядная организация и эксплуатационная структура составляют акт приема-передачи.

• Генподрядная схема «под ключ»:

Финансирующее учреждение и заказчик составляют договор финансирования. Заказчик в свою очередь заключат с генподрядной организацией генподрядный договор «под ключ», включая опытную эксплуатацию. Генподрядная организация заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой. Генподрядная организация заключает договор субподряда с подрядными и субподрядными организациями и далее составляет акт приема-сдачи с эксплуатационной структурой.

2 Вариант: Схема прямого подряда

Заказчик и финансирующее учреждение заключают между собой договор проектного финансирования. Далее заказчик заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой, договор подряда и субподряда с подрядными и субподрядными организациями, договор на эксплуатацию с эксплуатационной структурой.

3 Вариант: Схема проектного управления

• С ограниченными функциями управляющей компании:

Финансирующее учреждение и заказчик заключают между собой договор финансирования. При этом заказчик заключает договор на управление проектном с проектной фирмой, договор на проектно-изыскательские работы с генподрядной организацией и договор подряда с подрядными и субподрядными организациями. Далее проектная фирма и генподрядная организация заключают договор на управление проектно-изыскательскими работами. Проектная фирма и эксплуатационная структура составляют акт сдачи-приема.

• С управлением проектом «под ключ»:

Финансирующее учреждение и заказчик заключают между собой договор финансирования. Далее заказчик и проектная фирма заключают генподрядный договор. Проектная фирма и генподрядная организация заключают договор на проектно-изыскательские работы. Генподрядная и подрядная организации заключают между собой договор подряда. Проектная фирма и эксплуатационная структура составляют акт приема-сдачи.

4 Вариант: Девелоперская схема

Финансирующее учреждение и застройщик заключают договор проектного финансирования. Далее застройщик заключает с девелопером генеральный договор. Далее девелопер заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой и договора подряда с подрядной и субподрядной организациями. Девелопер и эксплуатационная структура составляют акт приема-сдачи.

5 Вариант: Схема epc/epcm

• EPC-компания:

Это тип контрактов, определяющий функционал строительной компании-подрядчика - EPC (Engineering, Procurement, Construction), осуществляющей инжиниринг, поставки и строительства.

На настоящий момент основной моделью организации работ по строительству энергетических мощностей во всем мире является EPC (от англ. Engineering, Procurement and Construction).

В EPC-модели заказчик на первом этапе подготовки к работам выбирает единого генподрядчика (или консорциум подрядчиков) с тем, чтобы он в дальнейшем выполнил проект в полном объеме.

В сфере деятельности генподрядчика: проектирование и детальный инжиниринг, а также приобретение оборудования и комплектующих. Кроме того, EPC-подрядчик осуществляет наем рабочих для проведения строительно-монтажных работ, однако он также вправе прибегнуть к привлечению субподрядчиков, передав им частичное выполнение (например, земляных работ).

Характеристики EPC-модели:

- заказчик выполняет только предварительные проектные изыскания, в первую очередь для подготовки к тендеру по выбору генподрядчика. При этом он должен знать четкое определение всех технических требований проекта, иначе при изменении объема работ подрядчик может предъявить претензии по стоимости;

- участники тендеров расходуют значительные суммы на подготовку к ним, поэтому участие в них принимают только два-три подрядчика. С целью повышения интереса подрядчиков рекомендуется предварительная работа с ними для разъяснения целей проекта, его технических характеристик, источников финансирования и обеспеченности топливом;

- заказчик имеет высокую степень защищенности по критическим параметрам проекта, таким как: стоимость, сроки и качество. Именно поэтому он гарантирует генподрядчику более высокую стоимость проекта по сравнению с традиционной моделью.

• EPCM-компания:

Это тип контрактов, определяющий функционал строительной компании–подрядчика – EPCM (Engineering, Procurement, Construction, Management), осуществляющей управление инжинирингом, поставками и строительством.

Модель реализации инвестиционных проектов частично схожа с EPC. Но здесь генподрядчик не несет "на себе" риски стоимости строительных работ, которые являются прямыми расходами заказчика.

Основным качеством EPCM-подрядчика становится его опыт и навыки по организации строительных и закупочных работ и найма персонала для управления и интеграции труда подрядчиков. Данная модель идеальна в ситуации высокого роста стоимости рабочей силы или основных материалов и компонентов, т. е. когда подрядчик не готов нести риски, сопряженные с деятельностью по фиксированным ценам [3].

С каждым годом Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая, впрочем, собственную модель экономики. На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле, а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента.