Материал: Управление сложными социально-экономическими системами. Мищенко В.Я., Баркалов С.А

120

100

80

60

40

20

0 20 40 60 80 100 120 140

Срок службы, года

Рис. 2. График нормативного физического износа паркетного букового пола за срок службы здания

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в общей стоимости здания может приниматься по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

В табл. 1 приведены удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах от восстановительной стоимости для жилых девятиэтажных кирпичных зданий второй группы капитальности.

Таблица 1

Удельные вес отдельных конструктивных элементов в процентах от восстановительной стоимости для жилых девятиэтажных кирпичных зданий второй группы капитальности

Нормативный график физического износа паркетных полов из бука за нормативный срок службы здания с учетом удельного веса стоимости этих полов в общей стоимости здания приведен на рис. 3.

10

5

0 20 40 60 80 100 120 140

Срок службы, года

Рис. 3. График нормативного физического износа паркетного букового пола за срок службы здания с учетом удельной стоимости пола

Похожие графики строятся для всех конструктивных элементов здания. Путем суммирования значений износа конструктивных элементов по этапам эксплуатации здания можно получить суммарный нормативный износ здания по годам его эксплуатации. Пример графика нормативного физического износа для здания второй группы капитальности приведен на рис. 4.

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120

Срок службы, года

Рис. 4. График нарастания нормативного физического износа здания второй группы капитальности за нормативный срок службы

Если следовать графику ремонтного обслуживания здания, то ремонтный процесс будет проходить непрерывно, что совершенно не приемлемо. Исходя из этих соображений, на графике необходимо выбрать периоды наиболее интенсивных ремонтов и замен конструктивных элементов здания. Такие периоды определяются путем аппроксимации графика в соответствии с периодичностью проведения капитальных ремонтов, которая определяется нормативно.

Очевидно, что при проведении ремонтов в указанные нормативные сроки, будет недоиспользован временный ресурс части конструкций, но эти потери во многом будут компенсированы за счет комплексности ремонтных работ [4].

На основании данных графика нормативного физического износа для здания в целом рассчитываются тарифы на капитальный ремонт.

Таким образом, предлагаемый алгоритм учета затрат на проведение капитального ремонта включает в себя следующие этапы:

• построение графика нормативного физического износа основных конструктивных элементов здания с учетом их удельного веса в общей стоимости здания;

• построение графика нарастания нормативного физического износа здания за нормативный срок службы;

• построение графика изменения первоначальной стоимости в зависимости от физического износа за весь срок службы здания;

• определение суммарного физического износа, накопившегося за нормативный срок службы объекта;

• расчет действительной стоимости объекта по формуле (1):

(1)

где С_{д -} действительная стоимость объекта недвижимости;

С_в - восстановительная стоимость объекта недвижимости;

И_ф - физический износ, накопившийся за период межремонтного цикла.

• формирование тарифа на проведение капитального ремонта по формуле (2):

(2)

где Т - нормативный срок службы здания.

Совершенствование методов расчета затрат на проведение ремонтных работ, а так же их прогнозирование может способствовать более точному формированию тарифов на капитальный ремонт и развитию затратной составляющей.

Список литературы

1. Федеральный закон от 21.07.2007 n 185-фз (ред. От 29.06.2015) "о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с изм. И доп., вступ. В силу с 01.01.2016).

2. ВСН 58 – 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально–культурного назначения».

3. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Йюн Р., Фан Н.Л. Применение поточного метода строительства малоэтажной городской жилой застройки в условиях жаркого климата / Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Строительство и архитектура. 2015. № 3 (39). С. 28-38.

4. Мищенко В.Я., Драпалюк Д.А., Солнцев Е.А. Мониторинг дефектов и учет старения строительных конструкций жилого фонда. -  Научный вестник воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Строительство и архитектура. 2009. № 4. С. 118-123.

5. Мищенко В.Я., Тельпова Е.А. Создание единой платежно - сервисной системы жилищно-коммунального хозяйства в Воронежской области.- Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Управление строительством и недвижимостью. 2015. № 1. С. 187-191.

6. Mishhenko V.Ya., Gorbaneva Ye.P., Yoeun Rithy, Fan Noot Lin Application of the Flow Method of Construction of Urban Low-Rise Residential Development in Hot Climates / Scientific Herald of the Voronezh State University of Architecture and Civil Egineering. – Voronezh, 2016. - Issue №1 (29). - S.27-38

7. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Йюн Ритхи. Реализация программно-целевого подхода к организации капитального ремонта многоквартирных домов/ Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка. Материалы 12-й международной конференции. – Прага-Москва, 2015. – С.212-220.

УДК 332

Программные продукты в сфере обследования

Н.А. Понявина канд. т. наук, доцент, С.Р. Кириллов, Р.Г. Киракосян

студенты гр. С-142Б ⁴⁷

Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Понявина Н.А.

В настоящее время проблема обследования зданий и сооружений является одной из первоочередных задач, стоящих перед инженерами-эксплуатационниками, проектировщиками, строителями. Качественно новые тенденции в реконструкции городской застройки обуславливают необходимость обеспечения долговечности и экономичности конструкций, а наравне с этим и комфортности среды жизнедеятельности человека.

Обследованием называется комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определение возможности их дальнейшей эксплуатации или необходимости восстановления и усиления.

Для оценки эксплуатационной пригодности конструкций сооружения на практике прибегают к натурным обследованиям, на основании которых приходится решать две задачи: при каком значении уровня повреждений может быть допущена нормальная эксплуатация конструкций и на какой срок может быть допущена их эксплуатация до следующего обследования и ремонта. Зачастую при обследовании различных типов зданий и строительных сооружений прибегают к помощи различных программных продуктов, т.е. к разным видам специализированных компьютерных программ. Это связанно с тем что не всегда можно качественно и быстро выполнить ту или иную задачу в ручную. Решение поставленных задач связано с проведением обследования конструкций здания или сооружения, по результатам которого возможна подготовка соответствующих выводов и рекомендаций.

Для воплощения инженерной идеи всегда требовались инструменты, которые смогли бы максимально точно отразить плоды архитектурной и технической фантазии и наглядно показать их в формате близком к реальности. Таким универсальным инструментом стала компьютерная графика, которая позволяет проработать проект от идеи до виртуальной визуализации, выполняя системообразующую роль на всех этапах проектной деятельности. Трехмерное моделирование позволяет создать максимально точную модель объекта, почти идентичную реальному изображению, которая может иметь высокий уровень детализации, благодаря необходимым деталям и элементам проекта, таким как: цветовая гамма, материалы, текстуры, освещение, а также ландшафт [5].

Наглядность значительно повышает ценность продукта в глазах заказчиков и инвесторов. Качественная 3D-визуализация позволяет донести до потребителя сущность проектных решений, тем самым умножив ценность архитектурной работы. При общении исполнителя и заказчика, объемная визуализация, приложенная к проекту, позволяет правильно понять друг друга, переводит обсуждение на совершенно иной уровень и сокращает время принятия решения [6].

Все эти составляющие вносят ясность в архитектурные и технические данные и являются гарантией успешной реализации проекта [7].

Рис. 1. Перечень работ при технической эксплуатации

Проанализируем варианты применения математических и визуальных моделей определения величины действительного физического состояния объекта недвижимости в определенный момент времени и возможность применения полученных результатов в вопросах принятия управленческих решений в части эксплуатации обследуемого объекта.

Рассмотрим алгоритм:

- определение действительного технического состояния объекта недвижимости - величины физического износа;

- построение диаграммы состояния объекта с целью принятия решения о необходимости проведения инструментального технического обследования, проведения ремонтов отдельно взятых конструктивных элементов (выборочного/ текущего ремонта) или всего здания в целом; вычисление затрат на устранение физического износа;

- определение оптимальной с технической и экономической точки зрения последовательности ремонта и построение календарного графика ремонтов;

- после проведения необходимых ремонтных мероприятий - корректировка диаграммы состояния и календарного графика ремонта, установление даты (месяца/ года) следующего контрольного осмотра).

- обработка данных, полученных в ходе обследования и проверочный расчет основных элементов здания с определением их фактической несущей способности с помощью современных программных продуктов.

Чтобы определить совокупную площадь трещин, но при этом избежать необходимости замеров при осмотре объекта исследования (что иногда бывает затруднительно в силу, например, высотности), предлагается использовать современные программные продукты, основная задача - преобразование фотографии объекта исследования из растрового изображения в векторное.

При условии, что будет получено качественное векторное изображение (чертеж) объекта, появляется возможность автоматически посчитать площадь интересующих элементов, в данном случае, трещин.

Один из наиболее популярных программных продуктов, позволяющих выполнить данную операцию - это AutoCAD.

Рис. 2. Работа с векторными редакторами

Таким образом, выполнив необходимые расчеты и применив полученные результаты для 3D-моделирования, можно получить очень наглядные образцы, которые позволят максимально просто даже неподготовленному в строительной области пользователю определить износ элемента. Естественно, наличие трещин – это не единственный тип дефектов.

Визуализация параметров износа позволяет наиболее точно определять физический износ зданий и сооружений, обеспечивать достоверность информации, своевременно выявлять добросовестность эксплуатирующих компаний/ собственников/ арендаторов по отношению к эксплуатируемым объектам и осуществлять необходимые мероприятия в соответствии с выявленной степенью износа здания.

Предметная визуализацияпредставляет собой точную копию реального объекта, который с помощью современных компьютерных программ переносится в 3D модель. Сфера использования такого объекта может быть весьма широка, начиная от рекламы и презентаций и заканчивая дизайн-проектами и т.д.