В соответствии с ФСО№3 [4], в содержании отчета об оценке, вне зависимости от вида объекта оценки, должен быть отражен анализ рынка объекта оценки, а также анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка объекта оценки должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, которые учтены оценщиком при определении стоимости объекта оценки, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений указанных факторов.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 [5], в большей степени детализирует требования к аналитике рынка, которые сводятся к следующему. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом устанавли­вается следующая последовательность анализа рынка недвижимости:

• анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в пери­од, предшествующий дате оценки;

• определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономи­ческим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

• анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

• анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

• основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, в частности, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта.

В целом любого вида исследования рынка, безотносительно к сфере их приложения, являются новым для отечественной экономики направлением, что и обусловило неоднозначность взглядов на саму сущность маркетинговых исследований, применяемых методов и процедур. Многообразие точек зрения продиктовано также тем, что инструментарий маркетинговых исследований должен быть увязан с их целью. Правильно поставленная цель маркетинговых исследований позволит найти правильное направление поиска информации, выбор ее источников, снизить вероятность ошибочных выводов.

Г.М. Стерник [6] рассматривает исследование рынка недвижимости как самостоятельный вид деятельности, цель которой - обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решение о проведении тех или иных операций на рынке. При этом выделяется три взаимосвязанных направления:

• информационное обеспечение сделок с недвижимостью;

• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности;

• информационное и методическое обеспечение исследований рынка.

Последняя позиция важна для оценки, но требует развития в силу того, что в процессе оценки важна не только общая информация о рынке конкретно­го вида недвижимости, но также аналитическая информация, обеспечивающая применение в процессе оценки трех обязательных подходов. Аналитика рын­ка недвижимости должна соответствовать запросам на информационное обеспечение всех трех стандартных подходов и применяемых в их рамках методов.

Сравнительный подход требует информации о ценах сделок по аналогичным объектам, их сопоставимость с объектом и целесообразные в сложившейся экономической ситуации основания для корректировок. Перечень факторов известен, но необходим отбор наиболее значимых для реального объ­екта оценки, а также цели и функции оценки, что и обеспечит объективную корректировку параметров объектов-аналогов.

Затратный подход требует информации о наличии, доступности и ценах на факторы производства в строительстве, современных тенденциях в области строительных технологий с целью определения функционального устаревания объекта оценки. Неизбежно возникает вопрос о прибыли предпринимателя, что требует анализа показателей деятельности хозяйствующих субъектов в строительстве.

Доходный подход требует информации о размерах арендной платы, условиях оплаты, емкости рынка аренды, занятости помещений, эксплуатационных расходах и тенденциях их роста.

В ФСО №2 [3] определено 4 вида стоимости при осуществлении оценочной деятельности: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Очевидно, что определение конкретного вида стоимости, требует различных подходов к получению аналитической информации, объему выборки объектов, инструментария обработки рыночной информации.

В.А. Горемыкин [7] отмечает, что операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, поскольку осуществляются с целью по­лучения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. В силу этого необходим анализ альтернативных направлений инвестиций, их доходности, возможных темпов инфляции, ставки рефинансирования и других макроэкономических показателей. Это позволит обосновать применяемую в процессе оценки ставку дисконтирования, максимально достоверно установить реверсию от перепродажи объекта.

Недвижимость - это вариант инвестиций, надежность и экономическая привлекательность которых постоянно меняется, поскольку зависит от многих факторов. Целесообразно в процессе анализа учитывать следующее:

• наличие объектов нового строительства, как находящихся в стадии проектирования, так и в стадии незавершенного строительства;

• проекты реконструкции, способные изменить назначение объектов;

• наличие вакантных земельных участков, которые могут быть выделены под строительство;

• возможные законодательные и нормативные ограничения для нового строительства;

• наличие социальных программ, способных активизировать первичный рынок недвижимости.

Таким образом, стандарты, регламентирующие оценочную деятельность, предусматривают глубокий анализ рынка недвижимости, но существующие методики выявления и учета влияния факторов внешней среды недостаточно адаптированы к целям оценки. Это свидетельствует о необходимости дальнейшего развития не только нормативно-правового регулирования, но и методического обеспечения в сфере оценочной деятельности.

Список литературы

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ.

2. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255.

4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»: Приказ Минэкономразвития России от 22.07.2007 №254.

5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»: Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

6. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник. - М.: Экономика, 2009. - 606 с.

7. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. - М.: КНОРУС, 2010. - 672 с.

УДК 332.28:364.466 (470.324)

Экспертиза социально значимых объектов недвижимости в сферах жизнедеятельности маломобильных групп населения на примере города воронежа

⁴⁴

О.К. Мещерякова докт. э. наук, профессор, О.В. Перова студент гр.С-741Б

Научный руководитель: докт. э. наук, профессор Мещерякова О.К.

В настоящее время перед государством и обществом стоит проблема создания доступной среды для маломобильных групп населения, что позволило бы каждому человеку стать полноправным членом общества, принимать активное участие во всех сторонах общественной жизни. В жизни каждого человека могут случаться такие ситуации, когда ему сложно передвигаться. Причины этих трудностей могут быть разными, но всех людей, которые имеют проблемы с передвижением, объединяют одним понятием - маломобильные группы населения.

К маломобильной группе населения (МГН) относятся люди, испытывающие затруднения при самостоятельном передвижении, получении услуги, необходимой информации или при ориентировании в пространстве (не только инвалиды, но и люди с временным нарушением здоровья, беременные женщины, люди преклонного возраста, люди с детскими колясками).

Актуальность проблемы доступности для этих групп объектов транспорта, архитектуры, здравоохранения, образования, культуры, связана с тем, что число людей, для которых затруднено использование элементов существующей среды жизнедеятельности, гораздо больше, чем зарегистрированное статистикой количество людей данных групп, и составляет по оценке специалистов около 25% от общего числа жителей Воронежской области.

Ряд проблем обеспечения доступности для инвалидов среды жизнедеятельности, которые необходимо решать комплексно. Наиболее острая проблема связана с тем, что основные объекты социальной инфраструктуры остаются до сих пор труднодоступными для многих инвалидов.

 Для проведения научного исследования объектов социальной инфраструктуры был рассмотрен Центральный район города Воронежа.

После определения границ и масштабов исследования была разработана классификация доступности объектов социальной инфраструктуры - три категории:

1. Доступные объекты социальной инфраструктуры;

2. Условно-доступные объекты социальной инфраструктуры;

3. Недоступные объекты социальной инфраструктуры.

Признаки, по которым происходит деление исследуемых объектов по трем категориям представлены в табл.1.

Таблица 1

Признаки деления объектов социальной инфраструктуры по доступности

№ п/п	Признак основной функциональной зоны
1.	Путь к объекту социальной инфраструктуры (расстояние от остановки транспорта, наличие пешеходного пути, наличие регулируемого перекрестка, информация на пути следования об объекте, перепады высоты на пути)
2.	Территория, прилегающая к зданию (информация на пути следования об объекте, перепады высоты на пути)
3.	Вход и выход в здание (наличие пандуса, достаточная ширина входной группы, кнопка вызова сотрудника объекта)
	Путь (пути) движения внутри здания (достаточная ширина входной группы, коридоров)
.	Зона целевого назначения здания (целевого посещения объекта)
.	Санитарно-гигиенические помещения
.	Система информации и связи (на всех зонах)

Таким образом, к доступным объектам социальной инфраструктуры были отнесены:

Пенсионный фонд РФ; Центральное отделение Сбербанка России по г. Воронежу; Центр Галереи Чижова; ТЦ «Солнечный рай»; Центральный рынок; здание областного клинико-диагностического центра (ул. Кирова); Покровский собор; Физкультурно-плавательный центр ВГАСУ.

К условно-доступным объектам социальной инфраструктуры были отнесены:

Центральное отделение Почты России (пр. Революции); отделения Сбербанка России (пр. Революции); ресторан быстрого питания Макдоналдс(пр. Революции); театр оперы и балета (площадь Ленина); кинотеатр «Пролетарий» (пр. Революции); выставочный зал (ул. « Кирова); магазин «Аллигатор» (ул. «20-летия Октября); здание поликлиники №10 и подход к нему; подземный переход у ост. Цирк; Петровский сквер (перепады высот).

К недоступным объектам социальной инфраструктуры были отнесены:

Здание администрации Воронежской области (центральный вход, площадь Ленина); здание администрации городского округа г. Воронеж (ул. Плехановская); здание суда Центрального района города (ул. Платонова); здание городской клинической больницы №17 (ул. Володарского); «Зеленая» аптека (ул. Кирова); круглосуточная аптека «Здоровые люди» №15 (пр. Революции); аптека «Будь здоров» (ул. Плехановская); аптека «Фармакор», «Социальная аптека» (ул. Кирова); аптека «Здоровый город» (пр. Революции); магазин «Belwest» (ул. Кирова); магазин «Глобус» (пр. Революции); Магазин «Кельн» (ул. Платонова); магазин «Belle» (пр. Революции); здание кафе «Вермишель» (ул. Кирова); центральный корпус ВГУ (Университетская площадь); центральный корпус ВГТУ (Московский проспект); Воронежский ГАСУ.

Парковочные места для инвалидов-колясочников были выявлены только у здания областной администрации и торгового центра «Солнечный рай».

Актуальность проблемы доступности среды определяется созданием специалистами, а также самими инвалидами, специализированных порталов, которые созданы специально для людей, относящихся к маломобильной группе населения.

Находясь дома или в любой точке города каждый человек на портале «Доступная среда» может посмотреть карту доступности и определить насколько доступен объект социальной инфраструктуры для определенной маломобильной группы населения.

Важнейший аспект региональной карты доступности Воронежской области – получить возможность узнать подробно о доступности любого объекта, а также построить доступный безопасный маршрут от местоположения до необходимого объекта социальной инфраструктуры.

Подобные исследования проводятся кафедрой «Организация строительства, Экспертиза и управление недвижимостью» в Воронежском ГАСУ совместно с Управлением архитектуры и градостроительства Воронежской области для внесения вклада в карты доступности Воронежской области.

В Воронеже существует Региональный учебно-ресурсный центр «Доступная среда». Данный центр – яркий пример идеального дома для инвалидов, в котором все продумано до мелочей. Руководитель «Доступной среды» Александр Попов и его сотрудники работают с людьми, ответственными за постройку или реконструкцию зданий.

В социальных сетях создана группа «Доступный Воронеж», где Александр Попов и сотрудники учебно-ресурсного центра делятся происходящими событиями в сфере маломобильных групп населения, также эта группа создана для всех жителей Воронежа с целью создания города Воронежа удобным для жизни людей с ограничениями подвижности, людей имеющих проблемы со зрением и слухом, пожилых людей, мам с колясками, велосипедистов.

Специалисты и студенты Воронежского ГАСУ, а том числе и кафедра «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» тесно работают с сотрудниками регионального учебного центра «Доступная среда». Данное исследование было произведено на основе рекомендаций сотрудников и руководителя регионального учебного центра «Доступная среда»- Александра Попова.

На базе кафедры проводятся научные конференции и семинары по поводу безбарьерной инфраструктуры города Воронежа, главной целью которых является создание площадки для развития межсекторного взаимодействия и сотрудничества в рамках содействия формированию доступной среды для маломобильной группы населения с участием различных общественных организаций и ученых, специалистов нашего ВУЗа.

В 2011году утвердили государственную программа «Доступная среда» на 2011 – 2015 годы. Целью государственной программы является формирование условий для обеспечения равного доступа инвалидов, наравне с другими, к физическому окружению, к транспорту, к информации и связи, а также к объектам и услугам, открытым или предоставляемым для населения. Однако, в феврале 2015 года государственная программа «Доступная среда» была продлена до 2020 года, так как подходы её осуществления не в полной мере соответствовали задачам, сформулированным в указах и поручениях Президента РФ.

Управление архитектуры и градостроительства Воронежской области осуществляет направление, которое включает в себя:

Паспортизацию объекта социальной инфраструктуры (совместно с органами местного самоуправления области); Ведение «Карты доступности» объектов социальной инфраструктуры.

Студенты и специалисты кафедры «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» принимают участие в данном направлении деятельности.

Паспортизация ОСИ является первым и главным этапом в дальнейшей адаптации ОСИ. От правильности и полноты заполнения паспорта доступности ОСИ зависит дальнейшее финансирование мероприятий по адаптации объектов.

Основные документы при паспортизации ОСИ:

1. Анкета ОСИ;

2. Акт обследования (в том числе фотоматериалы, поэтажные планы);

3. Паспорт доступности.

По проведенному исследованию можно сделать следующие выводы: