Вузьколокалізований

кожний об’єкт має унікальні характеристики

РИНОК

НЕРУХОМОСТІ

Сегментований

має численні підстави для диференціації попиту

Персоніфікований

окремий покупець може суттєво впливати на ціну

Рис. 6.1. Відмінні риси ринку нерухомості

Ринок нерухомості зазнає впливу багатьох зовнішніх факторів, таких як політична та соціально-економічна ситуація в країні, стан регіональної економіки; соціальна та демографічна структура населення, кредитна та податкова політика, довкілля, обмеження щодо використання землі, що також є проявом високої стратифікованості ринку нерухомості.

Таким чином, визначення найбільш ймовірної ціни, що може бути сплачена за об’єкт нерухомого майна, потребує чіткої ідентифікації ринку, на якому оцінюваний об’єкт конкурує з подібними до нього об’єктами.

Конкретний ринок нерухомості визначають:

2. Процедура дослідження ринку нерухомості

Огляд економічної ситуації. Стан економіки безпосередньо впливає на загальну активність ринку нерухомості. Обсяг внутрішнього валового (регіонального) продукту, кількість та структура місць прикладання праці, рівень зайнятості та рівень заробітної плати - це чинники, що визначають динаміку чисельності населення, формування домогосподарств і рівень доходів населення та суб’єктів підприємницької діяльності, а значить і загальну потребу в об’єктах житлової, комерційної та промислової нерухомості.

• штучних або природних границь (головні магістралі, фізичні перешкоди);

• розташування конкуруючого житла.

Ринковий сектор споживачів роздрібно-торговельної нерухомості, що частіше називають зоною торговельного обслуговування, визначають за допомогою гравітаційних моделей та вибіркового опитування покупців, уточнюючи потім географічні, демографічні і економічні характеристики цього району.

Ринковий сектор споживачів офісної нерухомості, як правило, охоплює всю територію міста, тому центр міста - це традиційне місце концентрації офісних центрів. Проте й інші райони міста можуть бути привабливими для розміщення офісу завдяки меншій орендній платі та більш зручним транспортним сполученням як для персоналу, так і для клієнтів. Вважається, що основні демографічні параметри, наприклад загальна чисельність населення, рівень освіти і доходів тісно пов’язані із здатністю неценгральних районів підтримувати офісні приміщення.

Phi

Nhhi

P

b

D.

и

i=i

P(l-b)

(6.1)

потреба в житлових площах, кв. м;

частка домогосподарств певного розміру в загальній кількості домогосподарств /-ої групи доходів;

середній дохід домогосподарств, розташованих в секторі ринку; кількість домогосподарств з г'-ою групою доходів в секторі ринку; середня площа житла, необхідна для одного домогосподарства; звичайний рівень незайнятості житлових приміщень на ринку.

Потреба в об’єктах роздрібно-торговельної нерухомості визначається обсягом рентабельних приміщень, що можуть бути надані в оренду в певній зоні торговельного обслуговування. Очевидно, що цей обсяг залежатиме від демографічних характеристик населення (кількості домогосподарств) та іх доходів.

Як правило, потреба в торговельних приміщеннях обчислюється шляхом ділення загальної суми потенційних продажів, яка дорівнює тій частини сумарного доходу домогосподарств, що витрачається на покупки в зоні торговельного обслуговування, на суму реалізації, що припадає на одиницю площі, необхідної для рентабельної роботи торговельного об’єкту. Ця оцінка далі може бути уточнена як з точки зору звичайного рівня незайнятості приміщень на ринку, так і з точки зору доходів роздрібної торгівлі, що поступають із-за межі торговельної зони і витоку доходів в інші райони:

де D_m

hh

^LAA hh ^{1 v} hh ¹ out ¹ off

^m P{ 1 - b)

потреба в торговельних площах, кв. м;

середній дохід домогосподарств, розташованих в зоні торговельного обслуговування;

(6.2)

а частка доходу, що витрачається на покупки;

N_hh кількість домогосподарств, розташованих в зоні торговельного обслуговування;

сума доходу, що витрачається на покупки за межами торговельної зони;

l₀ff сума доходу, що поступають із-за меж торговельної зони і витрачається на покупки;

Р суму реалізації, що необхідна для рентабельної роботи в

розрахунку на одиницю торговельної площі;

b звичайний рівень незайнятості торговельних приміщень на ринку.

де D₀

а,-

N,

Р

Ь

Yj^ai^Ni

і=І

р(\-ьу

(6.3)

потреба в офісних площах, кв. м;

частка службовців в загальній кількості зайнятих г'-ого виду економічної діяльності;

кількість зайнятих в 1-ому виду економічної діяльності в цьому секторі ринку;

середня офісна площа, необхідна для одного службовця; звичайний рівень незайнятості офісних приміщень на ринку.

При цьому середня площа, необхідна для одного службовця, складає 12... 14 квадратних метрів залежно від виду професійної діяльності, посади і розташування офісу - в периферійній зоні або в ядрі центру міста.

На «м’якому» ринку з високим рівнем незайнятості приміщень компанії часто орендують додаткову площу, тому показник може бути вище. Загальну кількість службовців, що оцінену для конкретного періоду часу, множать на середню площу, необхідну для одного співробітника. Розрахунки можуть бути зроблені на рік, два або більше років у вигляді щорічних приростів.

При аналізі попиту для офісних приміщень враховують також його перерозподіл між будівлями різних класів.

На динаміку попиту в усіх сегментах ринку нерухомості суттєво впливають тенденції розвитку населеного пункту (існуючі та передбачені вцци землекористування), а також конкретні параметри як самого об’єкту не рухом осгі: якість будівництва, менеджмент, витрати на утримання чи оренду:, так і його місця розташування (природно-ландшафтні умови, адміністративна та податкова політика місцевої влади, транспортне сполучення, побутові умови і соціальні послуги (табл. 6.1).

Чинники, що визначають попит на нерухомість

Житлова нерухомість

характерні типи землекористування, тенденції міського розвитку

привабливість житлового комплексу (якість будівництва,

менеджмент, комунальні послуги)

Роздрібно-торговельна

нерухомість

характерні тиі їй землекористування, тенденції' міського розвитку

і привабливість ! торговельного центру і (якість будівництва, менеджмент, операційні виграти)

Офісна нерухомість

< характерні тини і землекористування і j тенденції міського 1 розвитку

і привабливість офісної і будівлі (якість і будівництва,

) менеджмент, операційні [ витрати)

природно-ландшафтні чинники, (клімат, топографія, водні ресурси, ґрунти, природні або техногенні перешкоди)

місцеві адміністративна та податкова політика

природно-ландшафтні чинники, (клімат, топографія, водні ресурси, грунти, природні або техногенні перешкоди)

місцеві адміністративна та податкова політика

транспортне сполучення (транспортні послуги, швидкісні автостради) і транспортні витрати

побутові умови і соціальні послуги (установи охорони здоров’я, культури, освіти, пожежна охорона і правопорядок)

і транспортне сполучення 1 (транспортні послуги, і швидкісні автостради) і і транспортні виграти

і

X

] природно-ландшафтні

! чинники, (клімат,

і топографія, водні

і ресурси, ґрунти,

І природні або техногенні

і перешкоди)

j .

Т місцеві адміністративна

і та податкова політика

І ___

]трансгортне сполучення ! (транспортні послуги, і швидкісні автостради) і І транспортні виграти

Т побутові умови і j соціальні послуги І (магазини, ресторани, j місця відпочинку)

Аналіз конкуруючої пропозиції. Аналіз конкуруючої пропозиції здійснюють з метою визначення обсягу доступних площ на даний момент та в майбутньому в межах сектору ринку (зони торговельного обслуговування).

Для обчислення обсягу доступних площ певного типу нерухомості враховують:

існуючі об’єкти (з урахуванням рівня вакангності & приміщень), з числа яких виключать об’єкти, що заплановані під знесення, реконструкцію чи перепланування для іншого виду використання;

об’єкти, що знаходяться на стадії будівництва (реконструкції) та/або отримали дозвіл на будівництво (реконструкцію) чи проектуються:

де

S. = S? - S’/’" + S- + Sf,

Sj пропозиція площ конкуруючих об’єктів z-ої групи;

S_ip пропозиція площ існуючих об’єктів z-ої групи;

S_ipu площа існуючих об’єктів z-ої групи, що заплановані під знесення, реконструкцію чи перепланування для іншого виду використання;

■S_ic пропозиція площ об’єктів z-ої групи, що будуються

(реконструюються) та/або отримали дозвіл на будівництво (реконструкцію);

S.J пропозиція площ об’єктів і-ої групи, що знаходяться в стадії проектування.

Отриманий результат уточнюють щодо реалістичності запланованої пропозиції шляхом зіставлення загальної кількості дозволених до зведення об’єктів із кількістю об’єктів, що прийняті до експлуатації за останні роки. При цьому враховують обсяги будівництва не тільки конкуруючих об’єктів, а й супутніх, що їх доповнюють, а також чинники, що впливатимуть на обсяг і вартість нових об’єктів: наявність і ціна незабудованих земельних ділянок; виграти на розвиток нерухомості; доступність проектного фінансування; існуючі планувальні обмеження та правові обтяження; особливі економічні умови і обставини. ,

Загальний обсяг існуючої та очікуваної пропозиції може буги структурований з точки зору параметрів нерухомості (наприклад, характер володіння, клієнтська база, якість будівельних робіт, дизайн і зручності), що надають певній групі об’єктів конкурентоспроможні переваги або вади, а значить дозволяють зробити коротко- та довгостроковий прогноз щодо її ймовірної частки ринку та потенціалу для її розвитку. Для цього реальна частка об’єктів даної групи в сегменті ринку має бути скоригована на показник ринкової пріоритетності. Таким показником, наприклад, можуть слугувати обсяг реалізація на одиницю площі в окремих роздрібних магазинах або обсяг заздалегідь укладених орендних договорів в офісному центрі.

Аналіз ринкової рівноваги. Порівняння обсягів попиту і пропозиції вказує на ступінь поточної та очікуваної ринкової рівноваги, що передбачає урівноваженість цін попиту та цін пропозиції, які втілюються в ринковій вартості нерухомості:

^Dr₀=^SVa=V₀. (6.5)

де d_v вартість, що відображає тцну попиту; ^у о

^! Sy вартість, що відображає ціну пропозиції;

/О

у рівноважна ціна, що є індикатором ринкової вартості.

Ринкова вартість регламентує, з одного боку, можливість власного та позикового капіталу щодо придбання нерухомості: