Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Розділ 5. Процес оцінювання

Інакше він повинен відмовитися від проведення оцінки або вжити всі необхідні заходи, про які зобов’язаний сповістити замовника:

• для встановлення обмежуючих умов при проведенні оцінки і з використання її результатів, якщо мета і база оцінки не відповідають стандартам;

• для професійного виконання роботи, в тому числі й із залученням фахівців з конкретних питань, якщо предмет оцінки виходить за рамки його компетенції.

Крім того, важливо виявити існуючі обставини, які можуть привести до конфлікту інтересів, пов’язаного з наявністю у оцінювача (раніїпе або в даний час) відносин із заіїтгересованими сторонами, а також про його причетність до угоди стосовно нерухомості, що оцінюється. У такому разі він повинен повідомити про це замовника та одержати його згоду на виконання роботи.

Всі істотні моменти, пов’язані з виконанням роботи, фжсуються в завданні на виконання оцінки, зміст якого повинен свідчити про однозначне розуміння ощнювачем і замовником сутності та результатів майбутньої роботи. І хоча завдання затверджується замовником, його конкретний склад і структура визначаються ними спільно, з урахуванням специфіки і особливостей об’єкту оцінки.

За будь-яких обставин у завданні відображають:

• атрибути замовника і оцінювача;

• підставу для проведення оціїжи;

• об’єкт оціїжи (тобто ідентифікують нерухомість, що підлягає оцінці а також майнові права, які необхідно ощнити);

• мету і дату оцінки;

• вихідні даигі, склад і строки роботи, що має бути виконана;

• перелік особливих умов, пов’язаних з проведенням оцінки і з використанням її результатів;

• форму звіту.

У процесі узгодження завдання конкретизується мета оцінки, встановлюється вид вартості Що має бути визначена, та пов’язані з її застосуванням обмеження.

При виконанні внутрішньої оцінки або визначенні певних, відмінних від ринкової видів вартості в завданні обмовляються особливі умови, обставини і інтереси, пов’язані з об’єктом і клієнтом, що повинні бути враховані в процесі оцінки.

Іноді завдання може містити вимоги, що призведуть до відступу від стандартних процедур виконання оцінки. В цьому випадку робота може здійснюватися лише за умови, що ці вимоги не вплинуть на надійність і достовірність результатів оцінки для означеної мети, а сама оцінка виконуватиметься з відступами, які роз’яснені клієнту і він з ними згоден і підтверджує доцільність дотримання цих вимог.

Треба зазначити, що завдання не тільки носить інструктивний характер для оцінювача, а й є найважливішим аргументом при визначенні повноти і якості виконаної їм роботи. -

При складанні і узгодженні завдання може стати очевидною необхідність залучення інших фахівців, які разом з оцінювачем формують авторську групу. При цьому норми професійної діяльності вимагають офіційної фіксації ролі кожного учасника роботи.

Послідовність виконання робіт з оцінювання

Він складається у письмовій формі і містить інформацію про об’єкт оцінки та вид вартості що визначається, про суму винагороди за виконання роботи, про права і обов’язки сторін, про строки дії договору, порядок укладання додаткових угод і внесення змін в завдання на оцінку, а також про юридичні і фінансові реквізити оцінювача і замовника.

Обов’язковою умовою договору є вимоги з дотримання стандартів оцінки і професійних норм щодо обмежень з використання результатів оцінки та їх публікації, конфіденційності інформації', а також встановлення фінансової відповідальності перед замовником за результати оцінки.

Для а налічу соціально-економічної ситуації в регіоні, як правило,

використовують статистичні дані про темпи розвитку розташованих тут видів економічної діяльності, структуру і рівень зайнятості і обсяги інвестування в капітальне будівництво, а також про структуру доходів населення. Ця інформація дає можливість визначити найімовірнішого покупця та його інвестиційну мотивацію.

З метою конкретизації інформації здійснюється збір і аналіз даних про чинники, що визначають ринкову ситуацію в районі розташування об’єкту оцінки. Зокрема аналізують економіко-географічне положення, локальні природнокліматичні умови, характер використання і забудови територій рівень розвиненості соціальної, інженерно-транспортної і природоохоронної інфраструктури, екологічний стан, тобто збирають ту інформація, яка дозволяє встановити відносну атрактивність місця розташування об’єкту оцінки. До неї слід віднести і дані про наявність в районі природних і історико-культурнж пам’яток, що визначають його архітектурно-планувальну, історико-культурну і природ но-ландшафтну цінність.

Крім того, для формування повного уявлення про район необхідно вивчити інформацію про його соціальну репутацію, а також про ухвалені рішення щодо зміни планування і забудови його території.

Крім висновків про відносну атрактивність місця розташування об’єкту оцінки, аналіз даних про район дозволить сформувати уявлення про типові для нього об’єкти нерухомості.

Далі досліджуються конкретні дані, безпосередньо пов’язані з оцінюваною і подібною нерухомістю. Вони включають показники, що характеризують фізичний і технічний стан земельної ділянки і її поліпшень, а також економічні показники нерухомості (дані про операційні доходи і витрати). Поряд з цим аналізується правова та інша інформація про нерухомість, яка є значущою при визначенні вартості.

Відповіді на цю групу питань дають адресну прив’язку ринкових даних, виходячи з кількісних і якісних характеристик об’єкту оцінки, і, тим самим, визначають його положення на ринку.

Так, при аналізі правових документів слід розглянути весь пакет прав, інтересів і зобов’язань щодо земельної ділянки і розташованих на ній земельних поліпшень, що дозволить ідентифікувати об’єкт оцінки, умови його відчуження і використання. При цьому важливо встановити територіальні межі розповсюдження і часові рамки дії складових пакету прав, а також їх вплив на використання нерухомого майна.

Відзначимо, що вони можуть бути пов’язані не тільки з відчуженням окремої правомочності власника, а й з містобудівною регламентацією (червоні лінщ охоронні зони тощо.). Крім того, деякі з них можуть виходити за межі ділянки, наприклад, об’єкти сервітуту, що пов’язані з реалізацією права обмеженого користування чужою власністю.

При аналізі фізичних параметрів нерухомості розглядають відомості про площу земельної ділянки, її конфігурацію, внутрішні і зовнішні поліпшення, k метричні та технічні показники, а також про характерні для ділянки грунтові і інженерно-геологічні умови. Цей аналіз слугує підставою для встановлення позитивних і негативних чинників, що впливатимуть на вартість об’єкту оцінки, для визначення відповідності розміру земельної ділянки її функції' і можливості

її найбільш ефективного використання, у тому числі шляхом ущільнення забудови або поділу (об’єднання) ділянки.

Таким чином, аналіз правового стану і фізичних параметрів нерухомості повинен сформувати уявлення про конкретну корисність об’єкту оцінки при його існуючому і альтернативному використанні, а також про поточне і перспективне положення на ринку нерухомості

Тому, першим кроком на цьому етапі дослідження є окреслювання ринку, на якому конкуруватиме оцінювана нерухомість, де основним критерієм для його делімітації скоріш є спільність місця розташування, ніж характер використання нерухомості, оскільки визначення ринкової вартості припускає розгляд і можливості альтернативного використання нерухомості що оцінюється.

І, нарешті збирають і аналізують дані, які відображають співвідношення між попитом і пропозицією на окресленому ринку, щоб скласти уявлення про стадію його розвитку. З цією метою вивчають дані про кількість і ціни угод купівлі-продажу та оренди, час експозиції об’єктів на різних сегментах ринку. Особливу увагу тут приділяють існуючим об’єктам і тим, які будують (реконструюють), що дає можливість оцінити ринкові тенденції і ринкове поглинання.

Одночасно розглядають склад типових учасників ринку; вартість юридичних, брокерських і фінансових послуг; прийнятний інтерес для інвесторів і дсвелоперів.

Аналіз даних, що відображають співвідношення між попитом і пропозицією, повинен забезпечити основу для висновків щодо можливих змін ринкової ситуації, визначення об’єктів для зіставлення і вибору альтернативних варіантів використання об’єкту оцінки.

Отримання об’єктивних і достовірних даних, пов’язаних з ринковими умовами і об’єктом оцінки, вимагає від оцінювача звернення до всіх можливих джерел інформації: до документації, наданої замовником; до офіційної

статистики; довідкової літератури, спеціалізованих періодичних видань; до результатів інтерв’ювання учасників ринку нерухомості, а при потребі, до матеріалів спеціального обстеження земельної ділянки та її поліпшень.

Слід пам’ятати, що відсутність або недостатність інформації, може вплинути на формування судження оцінювача і, врешті решт, позначитися на результаті оцінки. Подібний вшив може мати і недостовірна інформація або навмисно спотворені дані. Тому оцінювач повинен критично відноситися до наявних даних, особливо до тих, що відносяться до його компетенції. Оцінювач не має права використовувати дані, в надійності яких він сумнівається. Це стосується також і даних, наданих замовником або іншою заінтересованою особою, якщо вони не знаходять підтвердження з незалежного джерела.

У той же час, в процесі оцінки можуть виникнути питання, що знаходяться поза поля професійного знання оцінювача. Наприклад, питання, що вимагають спеціальних досліджень з радіаційного забруднення або історико-культурній цінності, коли оцінювач може і повинен покладатися на висновки інших фахівців, які, на його думку, заслуговують довіри.

Про значення вихідної інформації для адекватної оцінки свідчить той факт, що в міжнародних і національних стандартах існують вимоги до збору і зберігання даних, що використовують при визначенні вартості. Так, усі зібрані оцінювачем в ході роботи дані з посиланням на джерела їх отримання (незалежно від того, чи одержані вони в письмовій або усній формі) вимагається зберігати в архіві разом із звітом про оцінку, щоб при потребі з ними можна було ознайомитися або перевірити їх.

Склад та обсяг вихідних даних повинен дозволити оцінювачу визначити найбільш ефективне використання оцінюваної нерухомості, що є підставою для вибору порівнянних даних і для встановлення ринкової вартості.

Оскільки ринкова вартість формується щц впливом ринкових сил, що, в свою чергу, завжди орієнтовані на найбільш ефективне використання, тому вибір найбільш ефективного використання виступає обов’язковою вимогою для визначення ринкової вартості.

Проте, внаслідок того, що складові нерухомості - земля і земельні поліпшення, - розрізняються строками життя (для землі він практично необмежений, а для земельних поліпшень завжди кінцевий), потенціал використання землі значно вище, а значить, найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості може відрізнятися від найбільш ефективного використання землі як би вона була вільною. Тому в оціночній практиці розмежовують поняття:

• найбільш ефективне використання земельної ділянки як умовно вільної;

• найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості.

У процесі конкретної оцінки потрібно не тільки розрізняти ці види найбільш ефективного використання, а й обґрунтувати доцільність вибору того або іншого виду для встановлення ринкової вартості. При ньому найефективнішим може бути визнано як одне конкретне використання, так і послідовну зміну різних варіантів використання.

Звісно, було б ідеально, щоб ці дані забезпечували можливість застосування всіх трьох - порівняльного, дохідного і витратного, - походів. Проте на практиці при встановленні ринкової вартості дуже часто, доводиться обґрунтовано відмовлятися від окремого підходу через відсутність порівнянних даних (цін купівлі-продажу, орецци, ставок капіталізації тощо)¹⁶. Все залежатиме від того, як той або інший об’єкт нерухомого майна представлений на ринку: чи використовують його для особистих потреб або він є об’єктом інвестування з метою отримання доходу; чи бере участь в ринковому обороті повним або частковим правом, або взагалі не має ринку.

Так, неодмінною умовою для застосування порівняльного (ринкового) підходу є наявність даних про ціни купівлі-продажу, що були останнім часом сплачені або пропонували / пропонують на ринку. При цьому необхідно, щоб характеристики угод відповідали вимогам ринкової вартості. Навіть, якщо покупець і продавець діяли на основі типової мотивації, питання про необхідність коректування суми угоди виникає всякий раз, коли ціна продажу не в повному обсязі виражалася грошовою сумою або на суму угоди вплинув характер фінансування.

Після того, як будуть зібрані і уточнені дані про продажі повинні бути підібрані і проаналізовані одна і більш одиниць порівняння. Краще за все, щоб вони відповідали тим одиницям, які покупці і продавці на даному ринку використовують для ухвалення рішень щодо купівлі-продажу і рівною мірою могли застосовуватися до оцінюваної і подібної нерухомості. Наприклад, для офісів це може бути ціна за квадратний метр, для складів - ціна за кубічний метр, для житлової нерухомості - ціна за квартиру або кімнату.

Порівнювати продану нерухомість з оцінюваною необхідно за елементами порівняння, що дозволяє внести на їх відмінності обґрунтовані поправки до ціни продажу кожної подібної нерухомості і, тим самим, знівелювати відмінності між ними. Проте, якщо відмінності за елементами порівняння значні, то така нерухомість має бути виключена з порівняння.

Як альтернатива (у разі невизначеності ринкових умов або плинності ступеня порівнянності) ціни продажів можуть бути використані для визначення діапазону або можливого граничного значення вартості нерухомості.

Застосування дохідного підходу до визначення ринкової вартості також вимагає наявності відповідних порівнянних даних. У цьому випадку вони повинні служити ринковим доказом рівня дохідності нерухомості, яка утримується і продається на основі її здатності приносити дохід.

Предметом аналізу тут є потенційний валовий дохід від надання в оренду нерухомості, втрати від недоотримання орецдних платежів, можливість отримання додаткового доходу з нерухомості і операційні витрати. Нехарактерні для ринку розміри доходів і операційних витрат, що пов’язані з індивідуальними особливостями управління нерухомістю не повинні братися до уваги при визначенні ринкової вартості.

На основі аналізу порівнянних даних досліджується історії доходів і витрат оцінюваної і подібної нерухомості, що необхідне для визначення ринкових