Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

очікувань щодо розміру доходу, який буде капіталізований в значення вартості найприйнятнішим способом.

У разі прогнозу чистого операційного доходу на необмежений у часі строк використовують пряму капіталізацію; коли ж чистий операційний дохід обмежений у часі, застосовують дисконтування грошового потоку. Проте, і пряма капіталізація, і дисконтування грошових потоків приведуть до одного і того ж значення ринкової вартості якщо обидві процедури правильно застосовано, а ставка капіталізації і норма віддачі належним чином підтримуються ринком.

За допомогою дисконтування може бути визначена поточна вартість очікуваних в майбутньому доходів і витрат, пов’язаних не тільки з

використанням, а й з розвитком нерухомості. У будь-якому випадку прогноз майбутніх доходів і витрат повинен включати визначення їх обсягів, мінливості періодичності і тривалості в часі, які встановлюють з аналізу даних за минулі періоди, і припущення відносно майбутніх умов ринку. Природно, що всі припущення, що лежать в основі цієї оцінки повинні бути доречними і

розумними для цього ринку і свідчити про ступінь ринкової підтримки прогнозу.

Дисконтування грошових потоків використовують також і при оцінці

часткових прав, що виникають в результаті відчуження окремої правомочності власника, наприклад, на основі договору про оренду нерухомості.

Дохідний підхід і, перш за все, дисконтування грошових потоків, широко використовують і для інших цілей, відмінних від визначення ринкової вартості, а також для різних аналізів, побудованих на оціночній основі. Наприклад, для фінансового аналізу - з метою визначення показників прибутковості функціонуючої нерухомості, або для інвестиційного аналізу - для оцінки результативності інвестицій. Тому слід чітко розмежовувати ринковий і

неринковий зміст дохідного підходу.

Подібну подвійну природу має і витратний підхід. В окремих країнах він не є обов’язковим для визначення ринкової вартості. Неринковий зміст витратного підходу реалізується через метод залишкової вартості заміщення. Цей метод використовують в тих ситуаціях, якщо йдеться про нерухомість, для оцінки якої немає доступних або достовірних ринкових даних, що стосується, передусім, спеціалізованої нерухомості.

Метод залишкової вартості заміщення передбачає оцінку ринкової вартості землі, до якої додається поточна вартість заміщення або відтворення поліпшень, зменшена на величину сукупного знецінення.

Потреба в урахуванні знецінення виникає у зв’язку з втратою поліпшеннями через деякий час вартості при неналежній експлуатації (фізичний знос), з появою нових, більш ефективних поліпшень, що відповідають сучасним потребам {функціональна застарілість), а також із змінами в економіці та в оточенні, які впливають на ситуацію на ринку {економічна застарілість).

Очевидно, що застосування витратного підходу буде найефективнішим, і він дасть більш точний результат при визначенні вартості нової або наміченої до будівництва нерухомості, коли не вимагається проведення розрахунків знецінення. Проте на пригнічених ринках, де витрати на створення нової нерухомості перевищують можливу ціну, за яку цю нерухомість можна б було продати на ринку, неможливо використовувати витратний підхід без урахування в значенні вартості економічного знецінення.

Результати роботи з оцінки оформлюють як окремий документ - звіт про оцінку, - в якому містяться пояснення, обґрунтовування, припущення, розрахунки, судження і висновки оцінювача. Цей документ є не тільки підсумком виконаної оцінки, а й слугує основним аргументом на користь достовірності отриманого результату. Така обставина зумовлює чіткі вимоги до змісту звіту.

У звіті оцінювач зобов’язаний розкрити всі істотні моменти в контексті поставленої мети і відповідно до задачі, що вирішується. Звіт про оцінку має включати ясний і точний опис завдання, мету і передбачуване використання оцінки, дату оцінки та дату складання звіту, розкривати зміст проведеного дослідження, пояснювати будь-які припущення (спеціальні припущення) і обмежувальні умови, які безпосередньо вплинули на остаточне значення вартості.

У звіті зазначаються сторони: яка ініціювала оцінку; для яких ця оцінка призначена та які можуть покластися на оцінку. Особлива увага приділяється ідентифікації об’єкту оцінки (передусім обсягу оцінюваних прав та самодостатності об’єкту нерухомості); базі оцінки, що має відповідати меті; характеру і джерелам інформації, на яку посилається оцінювач у процесі проведення оцінки без спеціальної перевірки з його боку.

У звіті може також міститися посилання на застосовані підходи, пояснення аналітичних процедур, що були використані в процесі оцінки. Крім того, щоб уникнути можливих сумнівів в об’єктивності виконаної оцінки, в звіті повинна наводитися відповідна інформація, що підтверджує компетентність і незалежність оцінювача, дотримання ним етичних і професійних норм. Якщо оцінювач отримав значну допомогу від інших відносно будь-якого аспекту завдання, характер такої допомоги і ступінь надійності має бути також відображено у звіті.

Таким чином, у звіті має бути достатньо інформації, щоб дозволити тим, хто чигатиме звіт, і спиратиметься на його результати, повністю розуміти дані, аргументування і аналіз, які складають основу висновку про вартість. При цьому важливо, щоб викладений матеріал нікого не вводив в оману.

За обсягом інформації форми звітів поділять на повний звіт і короткий звіт, а також звіт у формі листа. При цьому, складений в будь-якій формі звіт повинен бути ясним і зрозумілим та не допускати неоднозначного тлумачення результатів оцінки.

Рада з Міжнародних стандартів оцінки’⁷ вважає за можливе існування декількох видів рецензування, що зокрема проводяться з метою перевірки:

• відповідності вимогам, що пред’являються конкретним ринком, і, як мінімум, відповідності загальноприйнятим принципам оцінки (адміністративне рецензування)',

• обґрунтованості і прийнятності виконаного аналізу, прийнятих припущень і висновків щодо вартості (технічне рецензування)',

• точності розрахунків, обґрунтованості даних, доцільності способів оцінки і дотримання завдання, нормативно-правових вимог і професійних стандартів (камеральне рецензування), а у разі потреби -

• підтвердження ринкових та інших даних на основі додаткового дослідження (польове рецензування).

Рецензування, як правило, проводиться на вимогу замовника або осіб, що використовують результати оцінки для прийняття рішення, у тому числі органів виконавчої влади і місцевого самоврядування, судів чи інших заінтересованих осіб. Проте воно може здійснюватися і за власного ініціативою оцінювача.

Рецензування є одним з вгщів професійної оціночної діяльності сутність якого полягає в тому, що оцінювач висловлює неупереджену думку щодо роботи іншого оцінювача. Звичайно проведення рецензування звіту доручається оцінювачу, який має достатній досвід практичної діяльності і відповідає вимогам незалежності тобто рецензент не повинен мати матеріальної або іншої зацікавленості в результатах оцінки і здатний діяти об’єктивно і незалежно від замовника рецензії, від оціїдовача, що виконував звіт, від замовника оціїгки і від власника об’єкту оцінки.

Рецензент, спираючись на іїгформаціїо, що міститься в звіті про оцінку, готує аргументований висновок щодо повноти і достовірності вихідних даних, що використовуються при оцінці обгрунтованості обраної бази оцінки; дотримання стандартів оціїгки відповідно меті і бази оцінки; обгрунтованості використаних підходів і методів оціїгки; можливості використання звіту відповідно до поставленої мети.

За наявності зауважень до звіту, рецензент має вказати якою мірою виявлені недоліїш вплинули на достовірність і об’єктивність висновку про вартість об’єкту. При цьому рецензент не повинен брати до уваги жодної додаткової інформації, що з’явилася між датою завершення складання звіту про оцінку і датою рецензування.

Слід зазначити, що в обов’язок рецензента входить аналіз і оціїгка обґрунтованості отриманого в роботі результату, але віїгне зобов’язаний і не має права давати висновок щодо значення вартості об’єкту оціїїки. Якщо ж, виникне потреба в ревізії значення вартості, то у такому разі повинна бути проведена повторна оціїгка в повному обсязі.

Повторна оцінка проводиться відносно раніше оціїтеного об’єкту у разі потреби перевірки або актуалізації отриманого результату.

У першому випадку, оціїгка виконується в повному обсязі з дотриманням усіх вимог до оцінки і оформлення її результатів, в другому - йдеться про доопрацювання раніїие виконаного звіту за умови, що істотних зміїт у фізичному ¹⁷

Включає також лісогосподарську нерухомість і підприємства сільського і лісового господарства.

стані об’єкту оцінки і його положенні на ринку не відбулося. При цьому результати повторної оцінки при актуалізації можуть бути представлені у формі короткого звіту, невід’ємною складовою якого є виконаний раніше повний звіт.

4. Що є невід’ємними складовими договору на виконання оцінки?

5. За якими напрямами здійснюється збір і аналіз даних?

6. Що включають загальні і конкретні дані?

7. Що повинен забезпечити аналіз даних, що відображають співвідношення між попитом і пропозицією?

8. Які два види найбільш ефективного використання розглядаються в оцінці нерухомості?

9. З якою метою визначається ринкова вартість землі?

10. Що зумовлює вибір підходу до оцінки?

11. Назвіть випадки застосування прямої капіталізації і дисконтування грошових потоків?

12. В чому полягає сутність методу залишкової вартості заміщення?

13. Наведіть приклади використання конкретних підходів до оцінки різних типів нерухомості.

14. Які функції виконує звіт про оціїлсу?

15. З якою метою здійснюється рецензування?

16. В яких випадках проводитися повторна оцінка?

Розділ 6. Ринок нерухомості

Найважливішими характеристиками ринку є відкритість і конкурентність, що досягається вільним доступом на ринок покупців і продавців, певного однорідністю товарів, відсутності контролю над цінами з боку окремих учасників ринку та нецінової конкуренції.

Ринок нерухомості не є повного мірою абсолютно відкритим та конкурентним, оскільки:

• нерухомість не можна стандартизувати, сортувати і купувати або продавати за зразками;

• укладання угод стосовно об’єктів нерухомо майна передбачає виконання значного числа юридичних формальностей і підготовку об’ємної доііродажної документації;

• трансакції на ринку нерухомості пов’язані із значними операційними витратами;

• фінансування може жорстко обмежувати вільне функціонування ринку;

• інформації про угоди, що були укладені на ринку, носить обмежений характер.

Таким чином, через недосконалість ринку нерухомості, ціни на ньому визначаються не тільки взаємодією пропозиції' і попиту. Інформованість учасників угоди, особливі обставини, що примушують до здійснення трансакції, вартість фінансування та інші чинники матимуть не менше значення у встановленні цін. Крім того, на ринок впливають механізми державного контролю.

Специфіка ринку нерухомості виявляється в тому, що цей ринок є стратифікованим, тобто вузько локалізованим, сегментованим і персоніфікованим.

Локалізованість ринку нерухомості полягає у тому, що кожний об’єкт має унікальні характеристики, а значить, свою кон’юнктуру і цінові параметри. Це зумовлює значну сегментованість ринку нерухомості:

• за використанням - ринки житлової, комерційної, промислової, сільськогосподарської та іншої нерухомості;

• за місце розташуванням - ринок нерухомості існує як сукупність ринків певної території;

• за складом споживачів - покупці дорогих апартаментів будуть відрізнятися від покупців стандартних квартир;

• за якістю продукту - наприклад, нерухомість у сфері готельних послуг на рівні чотирьох-п’яти зірок світового стандарту належить до зовсім іншого сегменту ринку, ніж нерухомість у сфері готельних послуг на рівні трьох зірок, хоча обидва об’єкти можуть бути розташовані на одній вулиці; ^•