Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень

В подальшому більш детально зупинимося на окремих характеристиках поліпшень, які можуть враховуватися під час їх оцінки.

Поверховість бу/К/шм. Коли в якості об’єкта оцінки виступають окремі приміщення, то їх розташування на різних поверхах обумовлює зручність їх використання і, відповідно, впливає на їх вартість.

Поверхи будинку поділяються на надземні, цокольні, мансардні, підвальні, підземні, технічні

Надземний поверх - поверх, позначка підлоги приміщень якого не нижче планувальної позначки землі (планувальна позначка землі - рівень землі на межі вимощення).

Цокольний поверх - поверх, позначка підлоги приміщень якого нижче планувальної позначки землі на висоту не більше половини висоти приміщень, що в ньому розташовані (звертаємо увагу на те, що термін «полупідвал» в нормативних документах не використовується).

Мансардний поверх — поверх у горищному просторі, фасад якого повністю або частково утворений поверхнею (поверхнями) похилої чи ламаноі покрівлі.

Підвальний поверх - поверх, позначка підлоги приміщень якого нижче планувальної позначки землі більше ніж на половину висоти приміщень.

Підземний поверх - поверх, позначка стелі якого знаходиться нижче рівня планувальної позначки землі.

Технічний поверх - поверх для розміщення інженерного обладнання та прокладання комунікацій; може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічне горище) або у середній частині будинку.

При визначенні поверховості надземної частини будинку до кількості поверхів включають усі надземні поверхи (включаючи мансардний), у тому числі технічний і цокольний, якщо верх його перекриття знаходиться вище середньої планувальної позначки землі не менше ніж на 2 м.

При різній кількості поверхів у різних частинах будинку на ділянці з уклоном поверховість визначають окремо для кожної частини будинку.

Технічний поверх, розташований над верхнім поверхом, при визначенні поверховості будинку не враховують.

Площі, об’єми будинків. При визначення вартості комерційної нерухомості одним з головних показників, який обумовлює вартість поліпшення є його площі. Одночасно ця вартість пов’язана із співвідношенням площ різного функціонального призначення, які притаманні цьому поліпшенню. Так, наприклад, в стандартній класифікації офісних приміщень, яка розроблена Комітетом по питанням нерухомості Американської торгової палати в Україні і Форумом нерухомості Києва, вказується, що в високоякісному офісі коефіцієнт приміщень загального користування, які треба оплачувати, не повинен перевищувати 12%.

Об’єми будинків (споруд) використовуються для визначення їх вартості при оцінці витратним підходом.

Площі і об’єми поліпшень визначаються у відповідності до діючих нормативних документів, які обумовлюють як правила визначення величин цих показників, так і їх назви.

Наприклад, в житлових будинках згідно ДБН В.2.2-15-2005. «Житлові будинки. Основні положення» існують такі показники площ: площа квартири, загальна площа квартири, загальна площа квартир житлового будинку, площа житлового будинку. Іноді виникає необхідність оперувати такими показниками, як площа житлових і підсобних приміщень будинку або квартири.

В громадських будинках згідно ДБН Б.2.2-9-99. «Громадські будинки та споруди. Основні положення» визначаються загальна площа будинку, корисна площа будинку, розрахункова площа будинку.

Враховуючи, що при оцінці об’єктів найбільші складності виникають при визначенні площ громадських будівель, наведемо правила підрахунку цих площ.

Загальна площа громадського будинку визначається як сума площ усіх поверхів (включаючи технічні, мансардний, цокольний та підвальні).

Площу поверхів будинків слід вимірювати в межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін. Площа антресолей, переходів до інших будинків, засклених веранд, галерей та балконів залів для глядачів та інших залів слід включати до загальної площі будинку,. Площу багатосвітлових приміщень слід включати до загальної площі будинку в межах тільки одного поверху.

Корисна площа громадського будинку визначається як сума площ усіх розташованих в ньому приміщень, а також балконів і антресолей в залах, фойє тощо за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів і пандусів.

Розрахункова площа громадського будинку визначається як сума площ усіх розташованих в ньому приміщень, за винятком коридорів, тамбурів, переходів, сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів, а також приміщень, призначених для розміщення інженерного обладнання та інженерних мереж.

Площа коридорів, що використовуються як рекреаційні приміщення в будинках навчальних закладів, а в будинках лікарень, санаторіїв, будинків відпочинку, кінотеатрів, клубів, центрів культури і дозвілля та інших закладів, призначених для відпочинку або очікування відвідувачів, включається до розрахункової площі.

Площу приміщень будинків слід визначати за їх розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на рівні підлоги (без врахування плінтусів). При визначенні площі мансардного приміщення враховується площа цього приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,9 м.

Для всіх об’єктів існує і такий показний як площа забудови.

Площа забудови будинку визначається як площа горизонтального перерізу по зовнішньому обводу будинку на рівні цоколя, включаючи частини, що виступають. Площа під будинком, розташованим на опорах, а також проїзди під будинком включаються до площі забудови.

Будівельний об’єм будинку визначається як сума будівельного об’єму вище позначки ±0.00 *(надземна частина) і нижче цієї позначки (підземна частина).

Будівельний об’єм надземної та надземної частин будинку визначається в межах обмежувальних поверхонь з включенням огороджувальних конструкцій, світлових ліхтарів, куполів та ін., починаючи з позначки чистої підлоги кожної із частин будинку, без урахування архітектурних деталей та конструктивних

елементів, що виступають, підпільних каналів, портиків, терас, балконів, об’єму проїздів і простору під будинком на опорах (у чистоті).

високоякісні офісні приміщення повинні мати відкрите шанування приміщень з сіткою колон, яка забезпечує гнучкість планування. Тобто безкаркасна схема вважається менш якісною для офісних приміщень.

Конструктивні елементи будівлі. До основних конструктивних елементів будівель відносяться: фундаменти, стіни, колони, перекриття, перегородки, дах.

Фундамент. Це підземна конструкція, що передає навантаження від будівлі на ґрунт. Саме від цієї частини, в першу чергу, залежить довговічність і міцність всієї будови.

Одним з найпоширеніших видів фундаменту є стрічковий, який закладають під стіни. Стрічкові фундаменти з цегли, бутового каменю характерні для старих кам’яних будівель або для малоповерхового будівництва. Сучасні будівлі мають бетонні фундаменти (збірні або монолітні). Також існують фундаменти стовпчасті - під окремо стоячі колони або стовпи.

Фундаменти бувають також пальові, коли будівля спирається на занурені в ґрунт бетонні або залізобетонні палі або виконані в вигляді суцільної залізобетонної шити. Ці фундаменти коштують дорожче, але вони є більш надійними і більш ніж стрічкові і стовбчаті придатні для експлуатації будівель (споруд) в районах з несприятливими геологічними умовами.

Стіни. Зовнішні стіни будівлі захищають приміщення від зовнішнього середовища, внутрішні стіни відділяють одні приміщення від інших. Стіни бувають несучі, самонесучі і ненесучі. Несучі стіни сприймають навантаження від власної ваги та інших конструкцій (перекриттів, дахів, сходів). Самонесучі стіни передають на фундаменти навантаження від власної ваги; на такі стіни не спираються перекриття або інші конструкції будівлі. Стіни, які тільки захищають приміщення будівель від зовнішнього простору і передають власну вагу в межах кожного поверху на інші несучі конструкції будівлі, називають ненесучі. Такі ж стіни, які навішуються на вертикальні конструкції каркасу будівлі, прийнято називати навісними.

Таку класифікацію стін треба враховувати при аналізі результатів обстеження будівлі тому що одне і теж пошкодження може мати різний вшив на експлуатаційну надійність об’єкту. Іноді дуже великий, коли мова іде про несучу стіну, значно менший - для самонесучої стіни, і відсутній - для ненесучої стіни.

За видом будівельних матеріалів стіни бувають: дерев’яні (колодні брущаті щитові); кам’яні (із природних каменів - черепашнику і ін.; зі штучних каменів - цегли глиняної обпаленої, силікатно'і керамічних каменів, бетону і залізобетону); металеві (з використанням гнутого сталевого профілю, пласких чи гофрованих листів); комбіновані.

За характером провадження робіт при зведенні будівлі стіни можуть бути: традиційними (з дрібноштучних матеріалів), повнозбірними (великоблоковими, великопанельними, об’ємно-блоковими), монолітними, а також комбінованими.

Найбільш поширеними конструкціями стін є цегляні і залізобетонні великопанельні. При оцінці аналогічних об’єктів з різними вирішеннями стінових конструкцій треба розуміти, що ринок нерухомості їх сприймає по різному. Коли, наприклад, проаналізувати класифікацію житла, яка розроблена Українською будівельною асоціацією, то з неї виникає, що для будівництва житла класів «Де-люкс» і «Преміум» може використовуватися тільки керамічна цегла. Для житла «Бізнес-класу» наряду з керамічною може використовуватися і

цегла силікатна. А житло класів «Економ» і «Соціальне» може будуватися і з використанням панелей.

Крім того, треба також звертати увагу і на теплотехнічні характеристики стінових конструкцій. Це пов’язано з тим, що Мінрегіонбуд України у 2006 році ввів в дію нові нормативи ДБН В.2.6-31-2006. «Теплова ізоляція будівель», що стосуються вимог до теплотехнічних показників огороджуючи конструкцій будинків (споруд) при будівництві, реконструкції і при капітальному ремонті. Таким чином, майже всі об’єкти, що були побудовані до появи цих документів, не відповідають нормативним вимогам по теплотехнічним характеристикам. Тобто, дві однакові житлові квартири, які розташовані в будинках 2000 і 2010 року побудови завжди відрізняються по цьому показнику.

Перекриття. Це горизонтальна внутрішня захисна конструкція, що розділяє по висоті суміжні приміщення в будинку (споруді).

Перекриття складається з несучої конструкції та заповнення. У міжповерхових перекриттях зверху несучої частини настилають підлогу, яка зазвичай складається з декількох шарів, а знизу влаштовують рівну плоску оброблену поверхню - стелю.

За призначенням розрізняють перекриття:

• міжповерхові,

• підвальні

• горищні.

Залежно від способу влаштування конструкції перекриття бувають:

• збірні (панельні; по залізобетонних, металевих, дерев’яних балках),

• монолітні залізобетонні,

• збірно-монолітні, безригельні,

• кесонні, шатрові,

• цегляні арочні

• склепінчасті.

Перекриття по дерев’яних балках в масовому будівництві перестали застосовуватися в післявоєнний час. Проте вони збереглися у багатьох будівлях дореволюційної і довоєнної забудови.

При оцінці наявність дерев’яних перекриттів можна розцінювати як недолік об’єкту, тому що для більшості таких перекриттів вже перевищений термін нормативної експлуатації (50 років) і існує висока вірогідність виходу їх з ладу.

Використання перекриттів по сталевих балках в громадській забудові носило епізодичний характер і нині вони застосовуються, в основному, при реконструкції будівель або заміні перекриттів в окремих приміщеннях.

Склепінчасті арочні перекриття найчастіше зустрічаються в старих кам’яних будинках і, як правило, їх технічний стан задовільний. Однак в будівлях, які внаслідок різних впливів зазнали деформацій, ці перекриття потребують заміни.

Основним видом перекриттів в цивільному будівництві є різні види залізобетонних перекриттів, які є досить довговічними і надійними.

Перегородки - огороджувальні елементи, які поділяють внутрішній простір будівлі в межах одного поверху на окремі приміщення. їх зводять з великорозмірних елементів або мілко штучних (гіпсових плит, керамічних та інших порожнистих каменів, цегли, інших матеріалів). В старих будівлях досить часто зустрічаються дерев’яні перегородки.

Дах - важлива частина будинку, призначена для ефективного захисту всієї споруди від всіляких атмосферних явищ: дощу, снігу, сонця, вітру,

температурних перепадів.

Основними складовими частинами даху є: несуча конструкція і багатошарова верхня оболонка - покрівля. Покрівля це водонепроникне покриття будівлі, яку підтримують спеціальні конструкції.

Коли ця підтримуюча конструкція виконана в вигляді кроквяної системи, то дах має горище і називається горищним. Кроквяна система, як правило, виконувалася в дерев’яному варіанті. Але зустрічаються кроквяні системи, які виконані із збірного залізобетону або в металевих конструкціях.

Найвразливішею кроквяною системою є дерев’яна, але при відсутності протікання покрівлі ці системи можуть існувати на протязі багатьох десятиріч.

В тому випадку, коли в якості підтримуючої конструкції виступає горищне перекриття, дах називається суміщеним. Тобто, це пологе безгорищне покриття, в якому дах суміщений з конструкцією горищного перекриття і нижня поверхня є стелею приміщення верхнього поверху. Найчастіше суміщені покриття роблять із залізобетонних елементів Ці дахи знайшли найширше застосування як в цивільному, так і в промисловому будівництві, тому що їх вартість на 10-15% нижча від горищних дахів. В той же час при оцінці об’єктів з суміщеними покриттями треба враховувати ту обставину, що вони мають дуже низьку експлуатаційну надійність і потребують регулярних ремонтів,

Для стоку дощових і талих вод поверхня даху повинна мати ухил. Залежно від ухилу розрізняють скатні і плоскі дахи. Якщо ухил даху більше 1/20 (5%), то дах вважають скатним.

такими витратами, які в більшості випадків є економічно недоцільними в зіставленні з доходами, які може принести подальша експлуатація будинку.

По діючим у наш час нормативам житлові будинки в залежності від матеріалу стін і перекриттів поділяються на шість груп по капітальності, кожної з якої відповідає свій нормативний термін служби (табл. 8.1).

Таблиця 8.1