Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання

З цього визначення витікає, що найбільш ефективне використання є скоріш обґрунтованим судженням, а не фактом. В оціночній практиці найбільш ефективне використання є передумовою, на якій базується ринкова вартість. В її контексті як найімовірнішої ціни продажу синонімом для найбільш ефективного використання можуть бути «найімовірніше використання» або «найдохідніше використання».

Принцип найбільш ефективного використання має давню історію, хід якої нерозривно пов’язаний з еволюцією поглядів на природу нерухомого майна та визначення його ринкової вартості. Фактично цей принцип виник як спосіб подолання проблеми множинності значень вартості землі, які земля набуває за різних варіантів використання.

Особливо гостро зазначена проблема постала пщ час вилучення землі й була пов’язана з питанням справедливого розміру компенсації, і тому спочатку набула юридичного вирішення. Зокрема, у США принцип найбільш ефективного використання було юридично закріплено у 1878 році, коли Верховний Суд визнав, що ринкова вартість не залежить від поточного використання нерухомості: «Питання скільки коштувало би майно на ринку має враховувати не лише той варіант використання, який існує на сьогоднішній день, а всі можливі варіанти використання цього майна; інакше кажучи, скільки коштує майно, виходячи з найвигіднішого з можливих варіантів його використання»²¹.

Одночасно найбільш ефективне використання отримало й наукове обґрунтування в працях провідних економістів неокласичної школи, які вважали, що фундаментальним завданням економічної науки є правильне розподілення обмежених ресурсів, і передусім землі між альтернативними варіантами їх використання. На їх думку, попит на такі ресурси завжди залежатиме від попиту на кінцеві товари та послуги, що передбачає можливість вибору варіанту використання ресурсів, а при необмеженості потреб у товарах та послугах необхідність такого вибору стає вимогою.

Не є винятком і ринок нерухомості Де під дією сил попиту та пропозиції постійно відбувається перерозподіл використання землі на користь найбільш ефективного, що забезпечує динамічність цього ринку. Тобто, властивість землі як ресурсу мати різне використання потребує при оцінюванні об’єктів нерухомого майна, спираючись на тенденції споживчих переваг, здійснювати пошук варіанту її найбільш ефективного використання для адекватного відображення ціни землі на конкурентному ринку.

Звідси теоретичний акцент вибору найбільш ефективного використання ставиться на можливе використання землі неначебто вона була вільною. Навіть для поліпшеної нерухомості оцінка землі як вільної є необхідною умовою при визначенні вартості нерухомого майна. Тільки у такий спосіб може бути визначений реальний внесок поліпшень у вартість нерухомості.

Натомість практика оцінки показала, що в оціночній діяльності важливе також формування думки про ринкову вартість і з точки зору найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості. Таке розширення сфери вибору найбільш ефективного використання припадає на 1960-ті роки і було зумовлено, з одного боку, переорієнтацією містобудівної політики країн Європи з будівництва нових об’єктів, що домінувало в повоєнні роки, на реконструкцію

існуючої забудови, а, з іншого, зміною поглядів на стратегічне планування, коли парадигму «від минулого до майбутнього» замінила парадигма «від майбутнього до існуючого».

Одночасно змінюється й парадигма в теорії вартості, коли цінність існуючих об’єктів розглядається з позиції майбутніх вигод. Тобто, ринкову вартість таких об’єктів визначає залишок (чиста поточна вартість) доходу від їх найбільш ефективного використання після покриття усіх витрат (включаючи їх фінансування та прибуток підприємця), необхідних для досягнення цього використання.

Таким чином, в оціночній практиці розрізняють найбільш ефективне використання для землі як вакантної та найбільш ефективне використання для поліпшеної нерухомості. При цьому в обох випадках критерієм ефективності виступає не максимальна вартість кінцевого продукту, а залишкова вартість (різниця доходу від реалізації кінцевого продукту та витрат, необхідних для його досягнення), що співвідноситься з вартістю вакантної землі чи об’єкту, що підлягає реконструкції (модернізації).

Вибір найбільш ефективного використання для землі як вакантної (умовно вакантної) дозволяв отримати відповіді на два важливих питання: 1) як слід використовувати земельну ділянку, якщо вона є чи буде вільною; 2) яким має бути характер поліпшень і коли їх слід здійснити.

Вибір найбільш ефективного використання для поліпшеної нерухомості надавав відповіді на інші два, не менш важливих, питання: 1) як слід використовувати існуючі поліпшення; 2) який тип реконструкції' чи модернізації' слід виконати і коли.

випадку житлова забудова може внести незначний (або взагалі ніякий) внесок у вартість нерухомості в цілому.

Проте у випадку, якщо ринкова вартість житлового використання вище, ніж ринкова вартість дозволеного комерційного використання за вирахуванням витрат на знесення житлового будинку, тоді найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості буде за тривалим житловим використанням.

Таким чином, при остаточному виборі варіанту найбільш ефективного використання керуються наступними положеннями:

• якщо вартість поліпшеної нерухомості більше вартості ділянки без поліпшень, найбільш ефективним буде використання поліпшеної нерухомості;

• якщо вартість вільної ділянки перевищить вартість поліпшеної нерухомості, найбільш ефективним буде використання землі як вільної.

За суттю, пошук найбільш ефективного використання передбачає розгляд обґрунтовано можливих видів використання землі чи поліпшеної нерухомості з точки зору чотирьох безумовних критеріїв, закладених у визначенні найбільш ефективного використання. А саме, найбільш ефективне використання за своєю функцією, характером та інтенсивністю має бути:

фізично можливим, тобто відповідати розмірам і формі земельної ділянки, інженерно-геологічним і екологічним умовам та умовам транспортної доступності;

юридично дозволеним, тобто не порушувати регламент використання і забудови, встановлений суспільними (містобудівна і землевпорядна документація) і приватними (обтяження прав власника його угодами з іншими особами) обмеженнями;

фінансово здійсненним, тобто відповідати існуючій кон’юнктурі ринку, яка визначає рівень доходності різних типів нерухомості, і забезпечувати позитивне повернення капіталу, що інвестується;

максимально продуктивним, тобто забезпечувати найбільшу вартість нерухомого майна, що оцінюється.

Слід зауважити, що ці критерії є взаємопов’язаними і мають розглядатися в певній послідовності. При цьому немає принципового значення, що буде розглянуто раніше - фізична можливість або юридична дозволеність. Іноді доцільно розпочати аналіз саме з розгляду юридично дозволених видів використання, оскільки це відразу окреслює коло можливих альтернатив. Проте важливо, щоб дослідження фізичної можливості і юридичної дозволеності передувало перевірці на фінансову здійсненність і максимальну продуктивність. Використання може бути фінансово здійсненним, але це не слугуватиме аргументом, якщо воно заборонено законом або фізично неможливо. І лише після того, як визначені всі юридично дозволені, фізично можливі і фінансово здійсненні види використання можна перейти до вибору максимально продуктивного серед них.

Таким чином, остаточне судження про найбільш ефективне використання може бути сформоване лише після того, як були виключені альтернативні види використання, як такі, що не відповідають тому чи іншому критерію. Використання, що залишилося, і яке відповідає всім чотирьом критеріям, є найбільш ефективним використанням (рис.9.1).

Елементи дослідження

ресурси, щоб задовольнити потреби ринку у тому чи іншому об’єкті нерухомості, а й подолати певні моменти суб’єктивності під час такої оцінки.

Упорядкування даних, отриманих в результаті ситуаційного аналізу у SWOT- форматі, надає необхідного об’єктивного характеру оцінкам як сильним та слабим сторонам об’єкту оцінки, так і можливостям та загрозам, які несе ринок. Саме ринок відкриває можливості для того чи іншого використання, а існуюча стосовно цього використання конкуренція виступає обмеженням щодо доцільності його вибору, (рис. 9.2).

9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної

При аналізі найбільш ефективного використання завжди слід брати до уваги існуючу конкуренцію, як між різними видами використання, так і в межах окремого виду використання. Останнє особливо важливе, коли ділянку рекомендується використовувати для конкретної функції, яка може бути розміщена і на інших ділянках, що мають такі ж або навіть сприятливіші для цієї функції умови.

Крім того, з точки зору ринку в районах ділових центрів як найбільш ефективне використання може бути розглянута не одна функція, а декілька або їх поєднання. Тому висновок про найбільш ефективне використання скоріш відображає загальний характер вимог, що висуваються ринком до використання і забудови ділянки, ніж конкретний вцц використання.

Для багатьох земельних ділянок досягнення найбільш ефективного використання вимагає змін в зонуванні або кардинальної зміни транспортної і інженерної інфраструктури або інших зовнішніх поліпшень, необхідних для переходу до нового використання. Найбільш ефективне використання землі як вільної може викликати необхідність її поділу на менші земельні ділянки, або об’єднання з іншими земельними ділянками.

Таким чином, найбільш ефективним використанням землі як вільної може бути її існуюче використання, запланована забудова, поділ ділянки на менші за розміром земельні ділянки або її приєднання до інших ділянок; а також як альтернативу воно може включати тимчасове використання або відмову від будь-якого використання, поки освоєння не буде підтримано ринковим попитом.

Якщо найбільш ефективним використанням землі як вільної буде її забудова, то необхідно визначити і описати тип і характер ідеального поліпшення, яке має відповідати чітко встановленим критеріям. По-перше, це поліпшення повинне максимально реалізовувати потенціал цієї ділянки з точки зору ринкового попиту. По-друге, воно має відповідати поточним ринковим стандартам і характеру прилеглої території. І, нарешті, це поліїтшення повинне містити відповідні оцінені компоненти.

Таке ідеальне поліїппення використовується як порівняння для визначення знецінення існуючих поліпшень. Природно, що ідеальне поліпшення не матиме фізичного або функціонального зносу - тобто воно не буде ні нейо-поліпшеним, ні ие/;є-полшшеним. У цьому разі, будь-яка відміїлгість у вартості між існуючим поліпшенням і ідеальним поліпшенням відноситиметься до цих форм знецінення. Проте слід пам’ятати, що і на ідеальне поліїтшення і на існуюче поліпшення може впливати економічне (зовніїннє) знецінення.

У всіх випадках при аналізі найбільш ефективного використання землі як вільної повинні бути визначені види використання, які юридично дозволені, тобто відповідають встановленим суспільним і приватним обмеженням.

Суспільні обмеження - це регламентація забудови або іншого використання земельної ділянки, встановлена в містобудівній і землевпорядній документації', частіїне всього, в планах (правилах) зонування, місцевих правилах забудови і інших нормативно-правових актах щодо характеру землекористування в конкретному районі.

Приватні обмеження пов’язані з обтяженням прав власника на використання і забудову земельної ділянки, що виникають в результаті укладання різних угод, пов’язаних з відчуженням його окремих правомочностей. Найхарактерніїиими приватними обмеженнями є різного роду сервітути (право проізду/проходу,

прокладання комунікацій, спільної стіни тощо), які разом із земельною ділянкою переходять від власника до власника.

Іноді, щоб досягти найбільш ефективного використання нерухомого майна, доцільним буде розгляд не тільки дозволеного використання, а й правової можливості зміни існуючого містобудівного регламенту щодо функціонального використання і характеру забудови. В такій ситуації слід врахувати витрати і час, що пов’язані з можливою зміною дозволеного використання, а також ризик того, що зміна не буде дозволена.

Наприклад, земельна ділянка коштуватиме 125 000 дол., якщо буде дозволено її комерційне використання. Загальні витрати, пов’язані із зміною існуючого використання земельної ділянки, складуть 10 000 дол., а загальні витрати часу - 12 місяців. Природно, це понизить вартість землі по-перше, за рахунок збільшення загальних витрат, пов’язаних з її поліпшенням на 10 000 дол., по- друге, за рахунок необхідності дисконтування її вартості на період отримання дозвільної документації.

Крім того, навіть за наявності правових підстав для переходу до нового використання ця зміна не може бути 100% гарантоване через суб’єктивні чинники, що пов’язані, наприклад, з негативним ставленням громадськості до зведення нового об’єкту.

Аналогічні розрахунки проводяться, і коли для досягнення найбільш ефективного використання вимагається об’єднати декілька ділянок. Наприклад, великий нафтохімічний завод може бути побудований на ділянці, що сформована шляхом об’єднання декількох невеликих ділянок, жодна з яких не мала потенціалу для такого масштабного промислового використання. Допускаючи таке об’єднання, треба врахувати необхідні витрати та час для формування нової ділянки. При цьому потрібно зважати на те, що при об’єднанні часто за окремі ділянки, особливо ті, які придбаваються в кінці періоду об’єднання, може бути сплачена ціна вище за ринкову.

Таким чином, дослідження юридичної дозволеності має на меті визначити:

• які види використання дозволені існуючим зонуванням;

• які види використання можуть бути дозволені, якщо будуть внесені зміїти до зонування; ^•

пов’язаних з її освоєнням, буде визначаючим при виборі найбільш ефективного використання.

Є випадки, коли розмір ділянки завеликий для її найбільш ефективного використання. Це вимагає розглянути можливе використання надлишку землі, як то утворення вільного простору, або створення можливості для майбутнього розширення, або формування нової окремої ділянки. Проте незабудовані частини ділянки не вважаються зайвими, якщо їх використання адекватне основній функції - автостоянка для магазина, спортивний майданчик для школи тощо. Тільки земля, що не відповідає ринковим стандартам, повинна розглядатися як надлишок.

У деяких випадках ділянки не розглядаються як надвеликі, тому що надлишок площі не може бути використаний окремо. Наприклад, велика ділянка в зоні суцільної житлової забудови не може мати надлишку площі, оскільки його розмір не дозволяє сформувати нову ділянку встановленої для зони функції'.

Спрямованість дослідження фінансової здійсненності залежатиме від того, на якому ринку представлені юридично дозволені і фізично можливі види використання.

Якщо ці види використання представлені на ринку оренди, то аналіз фінансової здійсненності полягатиме у визначенні, які з них забезпечать чистий операційний дохід, достатнії! для задоволення необхідної ринкової норми віддачі іїівестиції.

Якщо юридично дозволені і фізично можливі види використання представлені на ринку купівлі-продажу, то аналіз фінансової здіїїсненності буде направлений на визначення розміру доходу, який буде одержаний від реалізації' поліпшеної нерухомості при альтернативному використанні. Фінансово здійсненними в цьому випадку вважатимуться ті види використання, при яких дохід буде рівним або перевищуватиме суму витрат, необхідну для створення і продажу поліїпненої нерухомості.

Для визначення фінансової здійсненності використання, що не генерує дохід, можуть також порівнюватися зиски від використання з очіїсуваними витратами. Якщо зиски перевищують ці виграти, то використання вважається доцільним (вигідним). Якщо зиски нижче за витрати або перевищують іх лише на незначну суму, то використання не вважатиметься фінансово здійсненним.

Крім того, за будь-яких умов при дослідженні фінансової здіїїсненності має враховуватися можливе економічне знещнення, пов’язане з конкретним видом використання.

Очевидно, що дослідження фінансової здійсненності повинне будуватися на надійних доказах, зібраних і проаналізованих на конкурентноздатному ринку даного нерухомого майна. Аналіз попиту і пропозиції' є необхідною умовою для визначення фінансової здіїїсненності використання та для встановлення, яке з них є максимально продуктивним.

Перевірка на максимальну продуктивність застосовується до тих видів використання, які відповідають першим трьом критеріїїм. Вона не тільки припускає розгляд вартості нерухомого майна, яку можна одержати при максимально продуктивному його використанні, а й витрат, пов’язаних з досягненням цієї вартості, включаючи виграти на знесення і перенесення існуючих поліїшіень, на відновлення навколишнього середовища, на зміну зонування тощо.