Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Розподіл виробничих будівель по групах капітальності приведений в табл.

8.3.

Приведені терміни служби житлових, громадських і виробничих будівель є усередненими і для кожної конкретної будівлі залежно від умов її експлуатації можуть відхилятися в ту або іншу сторону.

Кожна із конструкцій будівлі також має свій термін служби. Під терміном служби конструкцій розуміється той час, впродовж якого вони приходять в стан, коли подальша експлуатація стає неможливою, а відновлення - економічно недоцільним. Така інформація іноді потрібна при оцінці об’єкта, коли визначається можливість продовження його експлуатації без виконання ремонту окремих елементів.

З метою визначення терміну служби різних конструктивних елементів, впродовж якого вони можуть виконувати свої функції без проведення ремонту, була проведена статистична обробка даних по їх експлуатації. Це дозволило виявити ті усереднені терміни, які кожен елемент будівлі може ефективно експлуатуватися.

Орієнтуючись на ці терміни можна оцінити міру придатності того або іншого елементу залежно від тривалості його експлуатації.

7 Дерев’яні

3.7. Архітектурні стилі будівель.

зумовлювалося правилами забудови. Використовувалися ліплені маскарони, декоративні вставки під вікнами, гірлянди, фестони на вертикалях, коване металеве огородження балконів, дахів, сходів.

Зразками прибуткових будинків у стилі «неоренесанс» у Києві можна вважати об’єкти, що були споруджені під час активного розвитку будівництва в Києві - так званого «будівельного буму» у кінці XIX і на початку XX сторіччя. Це насамперед будинки на вул. Прорізній, 24/39 (архіт. К. Шиман, 1901), Ярославів Вал, 1 (архіт. А. Добачевський, 1896-1898), Городецького, 9 (архіт. Г. Шлейфер, 1901), Б. Хмельницького, 36 (архіт. В. Ніколаєв, 1899) та ін.

У другий половині XIX ст. в забудові Києва широко використовується так званий «цегляний стиль». Головні ознаки цегляного стилю в архітектурі - повна відмова від покриття фасадів будівель штукатуркою та рясне використання цегляного декору, нескінченні варіації з цегляних оздоб (виготовлялася спеціальна фасонна цегла різних профілів). Впровадженню цього стилю в Києві сприяла висока якість київської світло-жовтої цегли та професійна майстерність київських мулярів. Зразок таких будівель - комплекс Київського політехнічного інституту, який було зведено на початку XX сторіччя.

В архітектурі початку XX ст. починають утверджуватися архітектурні форми, пов’язані з використанням нових будівельних матеріалів і конструкцій (залізничні вокзали Львова, Жмеринки), та неокласицизму (Педагогічний музей у Києві, Громадська бібліотека у Харкові).

Виникає новий стиль, сецесія або модерн, в якому автори відмовлялися від історичних запозичень періоду еклектики, використовували примхливі форми, криволінійні лінії, принципи асиметрії і вільного планування, нові технічні та конструктивні засоби для створення незвичайних, підкреслено індивідуалізованих будівель, де всі рішення підпорядковані єдиному образно- символічному задуму.

Основними художніми елементами цього стилю є використання стилізованих ьсвітів, язиків полум’я, жіночих фігур, морської флори і фауни. Загально відомими зразками цього стилю в Києві є особняк Аршавського (вул. Лютеранська, 23), будинок із звір’ями Городецького, колишня клініка Качковського (вул. Гончара, 33).

В забудові Києва і інших міст України початку XX сторіччя використовувалися також такі архітектурні стилі:

раціональний модерн - будівля міських залізничних кас в м. Київ по вулиці Пушкінська (1912-1914 рр., арх. О. Вербицький), Бессарабський ринок, (1909- 1912 рр., арх. В. Гай).

неокласицизм - Пасаж на Хрещатику (1913-1914 рр., арх.. П. Андреєв), Педагогічний музей по вул. Володимирській, 57 (1910-1912 рр., арх. П. Альошін), Національний музей українського мистецтва (1899 р., арх. В. Городецький), будівля вищих жіночих курсів по вул. Гончара, 55 (1911-1913 рр., арх. О. Кобелєв);

неоготіка- рим о-католицький косльод СУ. Миколах(18,99-1909 рр., арх.В. В. Городецький). У цей час споруджується також низка великих прибуткових будинків з елементами готики в оздобленні вуличних фасадів, що так імпонувало тогочасним забудовникам (Андріївський узвіз, 15, 1902 р.; Гоголівська, 23, 1909 р.; бульвар Т. Шевченка, 31; 1890-ті роки; Мала Підвальна, 10,1910 р.);

історизм - караїмська кенаса (1902 р., В. Городецький).

На межі 1920-початку 1930 років з’являється конструктивізм - авангардистський стиль в архітектурі. Композиція будівель утворюються комбінацією простих геометричних об’ємів. Цей стиль характеризується геометризмом і лаконічністю форм, він естетизує конструкції' - стіни, колони, вікна, куполи, які красиві самі по собі і не потребують прикрас.

В архітектурі конструктивізм відстоює раціональну доцільність, економність, лаконізм у засобах вираження - за кордоном цей стиль називають функціоналізмом. Прагнучи створити новий облік міста, конструктивізм відкидає декоративність, схематизує мову мистецтва.

Визнаним шедевром цього стилю є будівля Держпрому (нині - Будинок української промисловості), яка побудована в 1925-1928 рр. на площі Дзержинського, тепер - Свободи в Харкові за проектом ленінградських архітекторів С. Серафимова, С. Кравця і М. Фельгера за участю інженера П. Роттерта. В Києві в стилі конструктивізму побудовані клуб заводу «Більшовик», клуб харчовиків на Подолі, театр на Липках (колишній клуб НКВС).

В 1932 р., після організації Спілки радянських архітекторів, було

проголошено єдиний правильний творчий метод - соціалістичний реалізм з тотальною орієнтацією на класику. Розпочинається активна політизація архітектурної діяльності та формування архітектури тогочасного режиму з його пориваннями до гігантоманії та бутафорської помпезності форм (сталінський неокласицизм).

У такому стилі в 1936-1939 рр. були збудовані: будинок ЦК КП(б)У, нині Міністерство закордонних справ України (арх. П. Лангбард); будинок НКВС, нині Кабінет міністрів України (арх. І. Фомін); будинок Верховної Ради УРСР (арх. В. Заболотний); штаб Київського особливого військового округу, нині Адміністрація Президента України (арх. С. Григор’єв).

В умовах післявоєнної відбудови міст велике значення приділялося архітектурним формам. Своєрідний еклектичний стиль післявоєнних років, який поєднував різноманітні архітектурні стилі: відродження, класицизм, українське бароко, а також такі неодмінні атрибути доби соціалізму, як шпилі із зірками, скульптури робітників і селян, отримав назву «сталінська еклектика». .

У першій половині XX сторіччя в Європі поширення набуває стиль «функціоналізм», за яким облік будівлі формується під впливом функції! яка притаманна цій споруді. Функціоналізм найчастіше розуміють в архітектурі та дизайні як відхід від суто естетичних принципів формотворення, що призводить до інтерпретування форми як виразника функціонального призначення будівлі. Це популярно трактується так: краса в архітектурі та дизайні є результатом функціональності На відміну від конструктивістів, які використовували складні композиції' з об’ємів різних пропорцій, функціоналісти переважно використовували форму величезних паралелепіпедів або циліндрів, які малі значні площі скління. З кінця 1950-х років об’єкти у стилі функціоналізму починають будувати і в Україні. Прикладами таких будівель слід вважати Київський палац спорту (1960 р.), цирк «Космос» у Донецьку (1969 р.), залізничний вокзал у Луганську (1978 р.) , оперний театр у Дніпропетровську (1974 р.). Тепер цей стиль називають «інтернаціональним».

У кінці 1960-х рр. на зміну функціональному стилю поступово прийшов структуралізм - тобто вигляд будівлі повинен відповідати її конструктивній

структурі. Споруда у стилі структуралізму має вигляд великого масиву зігнуто- криволінійних контурів, розбитого на елементи, що ритмічно повторюються. Одним з прикладів цього стилю є готель «Салют» в м. Києві криті ринки з вантовими покриттями, які побудовані в той час.

В 1960-70-ті роки в Україні з’являються перші прояви нової образності архітектури, яка обумовлюється використанням сучасних індустріальних конструкцій та нових будівельних матеріалів. Оригінальністю та новизною форм позначена архітектура нового комплексу Київського національного університету імені Тараса Шевченка (архітектори В. Ладний, А. Буділовський, Л. Коломієщ» та ін.).

Стиль «бруталізм» виник в архітектурі 1960-1980-х рр. У своїх роботах бруталісти прагнуть максимально оголити конструкції, з яких створена будівля, тяжіють до спорудження навмисне грубих і простих архітектурних мас. Цей стиль оперує як масивними формами, так і грубофактурними матеріалами (бетоном, необробленим облицювальним каменем, неоштукатуреною цеглою). Важкі маси зливаються в нагромадження штучних об’ємів. Один з прикладів цього стилю в українській архітектурі є театр опери і балету в Харкові (перебудований в 1970-1990 роках).

Широкого поширення в Україні отримав стиль останніх десятиліть XX століття «хай-тек». Це високотехнологічний стиль, він асоціюється з великою кількістю скла поряд з металевими конструкціями. Хай-тек - це естетизація інженерного обладнання та металевих конструкцій, тому у архітектурну композицію будівель архітектори хай-теку активно вставляє елементи допоміжного інженерного обладнання: трубопроводи, повітроводи, вентиляційні шахти. Цікавими прикладами стилю «хай-тек» є вокзал «Караваєві дачі» в Києві (2005 р.), стадіон «Донбас Арена» в Донецьку (2006-2009 рр.).

Мова архітектури XXI століття в Україні стає більш глобальною, плюралістичною за творчим спрямуванням, але водночас значущу роль відіграють творчі пошуки нових напрямів, принципів та прийомів вирішення форми та змісту в архітектурі. В творчості київської генерації українських архітекторів все частіше зустрічаються прояви постмодерну, як віддзеркалення глобалізації процесу розвитку світової архітектури. Постмодерн декларує повернення до класичної спадщини у вигляді колажу - сучасний варіант еклектики.

В будівлях цих стильових спрямувань використовуються нові конструктивні та художньо-пластичні можливості як традиційних будівельних матеріалів, так і нових - легких металопластикових конструкції, вишуканих оздоблювальних матеріалів (готель «Хрещатик», арх.. Л. Філенко, О. Донець та ін.; банк «Україна», арх. С. Бабушкін та ін.; офісний центр «Київ-Донбас», арх.. В. Жежерін та пі.; і багато іїлпих.

Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання

З цього визначення витікає, що найбільш ефективне використання є скоріш обґрунтованим судженням, а не фактом. В оціночній практиці найбільш ефективне використання є передумовою, на якій базується ринкова вартість. В її контексті як найімовірнішої ціни продажу синонімом для найбільш ефективного використання можуть бути «найімовірніше використання» або «найдохідніше використання».

Принцип найбільш ефективного використання має давню історію, хід якої нерозривно пов’язаний з еволюцією поглядів на природу нерухомого майна та визначення його ринкової вартості. Фактично цей принцип виник як спосіб подолання проблеми множинності значень вартості землі, які земля набуває за різних варіантів використання.

Особливо гостро зазначена проблема постала пщ час вилучення землі й була пов’язана з питанням справедливого розміру компенсації, і тому спочатку набула юридичного вирішення. Зокрема, у США принцип найбільш ефективного використання було юридично закріплено у 1878 році, коли Верховний Суд визнав, що ринкова вартість не залежить від поточного використання нерухомості: «Питання скільки коштувало би майно на ринку має враховувати не лише той варіант використання, який існує на сьогоднішній день, а всі можливі варіанти використання цього майна; інакше кажучи, скільки коштує майно, виходячи з найвигіднішого з можливих варіантів його використання»²¹.

Одночасно найбільш ефективне використання отримало й наукове обґрунтування в працях провідних економістів неокласичної школи, які вважали, що фундаментальним завданням економічної науки є правильне розподілення обмежених ресурсів, і передусім землі між альтернативними варіантами їх використання. На їх думку, попит на такі ресурси завжди залежатиме від попиту на кінцеві товари та послуги, що передбачає можливість вибору варіанту використання ресурсів, а при необмеженості потреб у товарах та послугах необхідність такого вибору стає вимогою.

Не є винятком і ринок нерухомості Де під дією сил попиту та пропозиції постійно відбувається перерозподіл використання землі на користь найбільш ефективного, що забезпечує динамічність цього ринку. Тобто, властивість землі як ресурсу мати різне використання потребує при оцінюванні об’єктів нерухомого майна, спираючись на тенденції споживчих переваг, здійснювати пошук варіанту її найбільш ефективного використання для адекватного відображення ціни землі на конкурентному ринку.

Звідси теоретичний акцент вибору найбільш ефективного використання ставиться на можливе використання землі неначебто вона була вільною. Навіть для поліпшеної нерухомості оцінка землі як вільної є необхідною умовою при визначенні вартості нерухомого майна. Тільки у такий спосіб може бути визначений реальний внесок поліпшень у вартість нерухомості.

Натомість практика оцінки показала, що в оціночній діяльності важливе також формування думки про ринкову вартість і з точки зору найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості. Таке розширення сфери вибору найбільш ефективного використання припадає на 1960-ті роки і було зумовлено, з одного боку, переорієнтацією містобудівної політики країн Європи з будівництва нових об’єктів, що домінувало в повоєнні роки, на реконструкцію