Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Скачать

Заказать новую работу

Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам

  1. Скоректовані ціни продажу об’єктів порівняння свідчать, що найімовірніша сума, за яку може бути продана земельна ділянка, становить 10 900 дол. США.

  1. Для формування остаточного висновку щодо вартості об’єкту оцінки проаналізуємо отримані результати за ступенем їх достовірності стосовно всієї сукупності об’єктів порівняння та кожного з них окремо.

  1. Обчислимо коефіцієнт варіації' цін продажів об’єктів порівняння до та після коректування:

I до коректування:

Об'єкт

порівняння

І

Т

~3

Сума

П

п

Ціпа продажу, дол. США

.у - X

(х,)

10 000

-1167

1 12 500

1 333

'і її 000"

-167 “

"Т 33 500

І

| 11 167

о-2 -

І І п

І

_[ L

Середньоквадратичневідхилення (а) Коефіцієнт варіації, % (о)

( V. -Х):

1 361111 і

1 777 778 І

27 778

З 166 667

!

1 055 556

1 027 9,20

Після коректування коефіцієнт варіації' и = 0, тому що скоректовані ціни для усіх об’єктів порівняння мають однакові значення.

  1. Визначимо ступінь подібності кожного з об’єктів порівняння, надавши найбільшу вагу об’єкту з найменшою валовою поправкою:

Показники

Ділянки

Скоректована ціна продажу, дол. США

Загальна валова і поправка, дол. США

10 900 і

|

10 900

| 10 900

900 !

1 І

3 800

| 5 300

у*—~j~

~у—

- -f —

і Ранг подібності

  1. Обчислимо середнє зважене значення скоректованих цін:

(10 900 х 1 + 10 900 х 2 + 10 900 х 3) / 6 = 65 400 / 6 = 10 900 дол. США

Висновок.

Ринкова вартість земельної ділянки, що оцінюється, становить 10,9 тис.

! дол. США.

«01

«02 '

•• «0^

А =

аи

а\ 2 ■

• <hm

v««l

ап2 '

.. а

пт J

З метою відображення відмінностей між кожним об’єктом порівняння і об’єктом оцінки від значення першого рядка матриці віднімаємо відповідні елементів усіх подальших рядків. В результаті одержуємо матрицю порівняння ДА розмірністю пхт:

ґАаи

Аап .

■ Л«1 т "

АА =

Аа2Х

Аа22 .

.. Аа1т

Аа„ 2 ■

•• Аапту

(11.7)

де

Аау = «о , - ау, і = 1, п; j = 1, т

Таким чином, кожний елемент матриці порівняння Aatj характеризує

відмінність /-го об’єкту порівняння від об’єкту оцінки за /-им елементом порівняння.

(AV AV

аг 12, •

ДА =

AV AV

LAr 215 ІЛГ 22 9 *

-ЛУ2т

уДГи1,ДКя2,.

А^пту

(11.8)

Д у грошова поправка на відмінність і-то об’єкту порівняння з

  1. об’єктом оцінки зау'-м елементом порівняння.

Оскільки грошова поправка ДО. залежить від значення відмінності за у-м елементом порівняння між об’єктом оцінки та і-м об’єктом порівняння, визначеної в натуральних показниках Aatj, то її можна відобразити таким чином:

AVij = (a0j ~aij)x vj = Aaijvj п 1.9)

де а значення натурального показника у'-го елемента порівняння для 7-г о об ’ єкту порівняння;

а0 значення натурального показника у'-го елемента порівняння для об’єкту оцінки;

v вартість одиниці натурального показника у'-го елемента порівняння.

Тоді матриця порівняння Д А набуває наступного вигляду:

ґ Aauvx

Ao12v2 .

. A a, v Л

\m m

АА =

Aa2IVj

Aa22v2 .

.. A77, V .. mm

vA^«lVl

Aan2V2 •

.. A a v ,

nm m J

(11.10)

де Аа V. добуток вартості одиничного показника характеристики у'-го и 1 елемента порівняння на різницю в значеннях цього показника між і-м об’єктом порівняння і об’єктом оцінки ;

Елементами цієї матриці є розміри поправок, на які коректується ціна продажу (пропозиції) кожного об’єкту порівняння, щоб нівелювати його відмінності за у'-им елементом порівняння з об’єктом оцінки. Інакше кажучи, їх сума зв’язує між собою значення ціни продажу (пропозиції) /-то об’єкту порівняння та її значення, скоректованої на розбіжності в характеристиках об’єкту порівняння та об’єкту оцінки:

ґ\ - Ааи

(v Л

Y о

і

де

АА =

1 -Аа21 .

• -А а2т

, v =

vi

Р =

Р2

1 -АапХ .

■ ~Аапт)

,VnJ

Л у

Таблиця АА називається матрицею коефіцієнтів при змінних або матрицею системи, таблиця V - вектор-стовпцем змінних, а таблиця Р - вектор-стовпцем вільних членів.

У випадках, коли кількість відібраних для порівняння об’єктів на одиницю перевищує кількість елементів, за якими здійснюють порівняння цих об’єктів з об’єктом оцінки:

(11.15)

п = т +1,

де п кількість об’єктів порівняння;

т кількість елементів порівняння,

а сама система є невиродженою (визначник не дорівнює 0), скоректована ціна продажу всіх об’єктів порівняння матиме однакове значення, тобто відразу

вкаже на ринкову вартість об’єкту оцінки ( V" = F2" V" = V(J), а система

рівнянь матиме одне, єдино можливе, рішення:

V = AА-’хР (П-16)

де д^-1 матриця, обернена до матриці АА.

Таким чином, техніки побудови систем лінійних рівнянь у методі зіставлення продажів дозволяє знаходити як розмір коректувань, так і вартість об’єкту оцінки. А застосування методів методи матричної алгебри з використанням функції пакету MS Excel для вирішення подібних систем дозволить суттєво спростити процедуру їх обчислення.

Резюме

Порівняльний підхід до оцінки вартості нерухомості базується на принципах попиту і пропозиції, заміщення і внеску. В основу підходу покладені аналіз і обробка ринкових даних про нещодавні продажі подібних об’єктів, що дозволяє з мінімальними припущеннями сформувати обґрунтований висновок щодо вартості оцінюваної нерухомості.

Метод зіставлення продажів передбачає використання як кількісний, так і якісний аналіз для вимірювання розбіжностей між характером угод та характеристиками порівнянних об’єктів. Тому ключовим моментом у методі зіставлення продажів є окреслення елементів порівняння та визначення розмірів поправок.

Попереднє уявлення про можливу ринкову вартість об’єкту оцінки можна отримати за допомогою техніки оцінки за ступенем подібності, що дозволяє визначити ймовірність того, що оцінювана нерухомість буде продана за тією ж ціною, що й подібні до неї об’єкти.

Більш ґрунтовний результат дає застосування техніки побудови таблиць коректування та техніки побудови системи лінійних рівнянь.

У техніці побудови таблиць коректування найчастіше застосовують попарний аналіз, за яким зіставляють пари продажів, що є ідентичними за виключенням одного елементу порівняння, який таким чином вимірюють.

За допомогою техніки побудови систем лінійних рівнянь можна знаходити як розмір коректувань, так і вартість об’єкту оцінки. Для вирішення подібних систем застосовуються методи матричної алгебри. Для зручності обчислень можна використовувати функції пакету MS Excel.

Зауважимо, що цей метод не обмежується лише зіставленням продажів. У такий спосіб визначають ринкові значення орендної плати, витрат на земельні поліпшення, їх сукупне знецінення та інші параметри, що використовують у методах дохідного та витратного підходів до оцінки.

Питання для самостійної роботи

  1. На яких принципах грунтується порівняльний підхід?

  2. Чим визначається ступінь подібності об’єктів?

  3. Які метрики використовують для визначення розбіжностей/подібності у властивостях об’єктів нерухомості?

  4. Дайте визначення методу зіставлення продажів.

  5. Назвіть послідовність виконання методу зіставлення продажів.

  6. Які основні елементи порівняння відносять до характеру угод?

  7. Які основні елементи порівняння відносять до характеристик об’єктів нерухомості?

  8. Які техніки визначення вартості застосовують у методі зіставлення продажів,?

  9. Назвіть методи вимірювання грошових коректувань цін продажу (пропозиції) подібних об’єктів.

  10. Які показники використовують для аналізу ступеню подібності скоректованих цін продажів?

  11. Що слугує критерієм достовірності для кожної скоректованої ціни продажу?

  12. Якою має бути розмірність матриці стану та матриці порівняння?

  13. Що характеризують елементи матриці порівняння?

  14. Як представити систему лінійних рівнянь у матричному вигляді?

  15. За яких умов система лінійних рівнянь має єдине рішення?

Источник: https://studfile.net/preview/16666899/

Смотрите также:

_1966(~1
_Антонян Ю.М., Сексуальные преступления. Чикатило и другие
_РГР № 1 (2)
- Габариты и масса 27
'Образ–Я' и его развитие средствами диалога
"Логистическая технология JIT"
"Особенности правовой системы Российской Федерации" по дисциплине "Теория государства и права"
«Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия» (на материалах ОАО Московская кондитерская фабрика «Красный Октябрь»)