Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Скачать

Заказать новую работу

Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам

За значенням сумарної розбіжності можна було б зробити висновок, що найбільш подібними до земельної ділянки, що оцінюється, є перша та друга ділянки. Проте такий висновок є хибним, оскільки за метрикою Евкліда та Мінковського, що оперує абсолютними величинами, найбільш подібною буде перша ділянка, а друга ділянка - найменш подібною (табл. 11.3).

Таблиця 11.3

Відстань ділянок, що порівнюються, до ділянки, що оцінюється

Відстань до ділянки, що оцінюється

Ознаки

Асфальтована дорога

перша ділянка 0

друга ділянка 2000

третя ділянка 2000

Газ

- 1000

- 1000

0

к=\

dyM) =2І\аік-а

М

1000

1000

2236

3000

2000

2000

Ступінь подібності є важливим показником в оцінці нерухомого майна. На ньому ґрунтується один з основних принципів оцінювання - принцип заміщення, - за яким об’єкт оцінки ймовірніше за все буде проданий за ціною подібних йому об’єктів.

Якщо для порівняння обрати об’єкти, частина з яких за певними ознаками буде перевищувати об’єкт оцінки, прийнятий за центр координат, а частина - поступатися йому, то вартість об’єкту оцінки можна визначити за формулою:

К,=2>0 ,*Р, (11.5)

І=\

де у ринкова вартість об’єкту оцінки;

[з ціна продажу z'-го об’єкту порівняння;

w ваговий коефіцієнт, що відображає ймовірність того, що вартість об’єкту оцінки буде такою ж, як і ціна продажу і-го об’єкту порівняння:

W.

— Оі

1%

/•=]

1

1 л

| Площа ділянки, кв. м

2 000

2 500 j

2 800

1 800

| Період від дати продажу до j дати оцінки, місяці

1

з і

|

5

3

Щільність людських потоків

висока

середня І

висока

низька

| Рельєф

рівний

ухил

1

рівний

рівний

Рішення

  1. Формалізуємо якісні ознаки, позначивши: щільність потоків - «висока» як 3, «середня» - 2 «низька» - 1; рельєф - «рівний» - 2, «ухил» - 1, - та перепишемо таблицю стану.

Трансформована таблиця стану

Елемеш и порівняння

Ділянки площа дали щільність

ділянки. продажу. людських рельєф

кв. м місяці потоків

Ділянка, що ! оцінюється

2 000

0

3 і 1

і

і

! Ділянка 1

1

2 000

1

3 і 2

1

j Ділянка 2

2 500

3

2 ! 1

j Ділянка 3

!

2 800

5

3 1 2

і

j Ділянка 4 І. ..

1 800

3

ї | f 1

_ ... і J

Діли ікн

площа ділянки, кв. м

дати

продажу,

місяці

щільність

людських

потоків

- S

рельєф

Ділянка 1

і 0

-1

1 0

1

-1 і

Ділянка 2

1 -500

-3

і і

0 1

і

Ділянка 3

] -800

-5

і „ —

J

_ j

Ділянка 4

1 200

-3

! 2

-1 і

!

  1. Враховуючи, що елементи порівняння мали різні та непорівнянні одиниці виміру (дата, квадратні метри, тощо), проведемо нормування елементів порівняння.

Для цього спочатку обчислимо довжину кожного вектор-стовпчика як корінь квадратний з суми квадратів усіх елементів відповідного ст овпця:

Розрахунок бази нормування елементів порівняння

г

Еле метни

порівняння

Діляїки

площа

■ дати

щільність

ділянки,

продажу,

людських

рельєф

кв. м

місяці

штоків

Ділянка 1

0

: -Г

І

1 0 "

-і

І Ділянка 2 (

-500

"Т -3

1

т г

?

0

j Ділянка 3 і

-800

і -5

}

1 0

-1

j Ділянка 4 |

200

і -з

! 2

і

-1

1 П 1

І,<м,ї !

і і=1 І

І ±

930000

І 44

1

1

і 5

3

! і

Ji(H)2 і

і V і=1 І

964,365

| 6,63

f

1 2,24

і

1,73

L J

j

а потім замінимо в таблиці порівняння абсолютні значення елементів порівняння на нормовані:

Ділянки

площа

дати

ЩІЛЬНІСТЬ

ділянки.

продажу,

людських

рельєф і

кв. м

місяці

потоків

і Ділянка 1

0.0000

-0,1508

{ 0,0000 1

-0,5774 |

{Ділянка 2

-0,5185

-0.4523

“| 0,4472 Р

0,0000 |

| Ділянка 3

_____

-0,7538

~т ()()0()() j

І 1

-0,5774Д

і Ділянка 4

___

~] 0.8944

___

...і

  1. Обчислимо віддаленість об’єктів порівняння від об’єкту оцінки в чотирьохмірному (за кількістю елементів порівняння) евклідовому просторі, попередньо возвівши нормовані значення елементів порівняння у квадрат: 5

Віддаленість об’єктів порівняння від об’єкту оцінки

Елемегпи і

Об’єкти

порівняння

порівняння

1

2 "

3

4

Площа ділянки,

і і j КВ. М І

1 і

0,0000

-0,5185

і -0,8296 j

і і,...

0,2074

j Період від дати і

| продажу до дати І

-0,1508

j

-0,4523

і -0,7538 j

-0,4523

' оцінки, місяці 1

І j

j

і

і

$

| і

j Щільність j І людських ПОТОКІВ І

| S

0,0000

0,4472

1 0,0000 і

і !

І і

0,8944

І Рельєф !

1 І

-0,5774

г

!

0,0000

Т~Ло3774~Г

-0.5774

f ' 1 1 т і

£єч*)! і

м 1

0,356

0,673

І j І 1,590 І

1,381

[ Відстань d0i = 1

4

-4—

—

! j І j

— —

і і т 1

4<да‘*,г І

0,597

0,821

1 U261 І

\ __.

1,175

5. Визначимо вартість об’єкту оцінки як функцію ціни продажу об’єктів порівняння та ваги ступеня їх подібності з об’єктом оцінки

Вага

Ступінь

ступеня

нодіб-

: ПОДІ6НОСТІ

ності

і s(),

О

II

‘ W. =—^

їх

/=1

Ціна продажу, >

тис. дол. ; w хр СИТА, ‘ ‘

Р,

І

0,597

1,68

0.369

27500

10154

2

0,821

1,22

0,269

30 800

8270

3

1.261

0,79

0,175

33 400

5837

4

1,175

0,85

0,187

24 000

4500

п

їх

г-1

4,54

1,000

Вартість ділянки, що оцінюється

т„=2>,*т

1=1

28761
Источник: https://studfile.net/preview/16666899/

Смотрите также:

_1966(~1
_Антонян Ю.М., Сексуальные преступления. Чикатило и другие
_РГР № 1 (2)
- Габариты и масса 27
'Образ–Я' и его развитие средствами диалога
"Логистическая технология JIT"
"Особенности правовой системы Российской Федерации" по дисциплине "Теория государства и права"
«Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия» (на материалах ОАО Московская кондитерская фабрика «Красный Октябрь»)