Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

1 Іраном оч ності Володіння

Кор истува пня Розпорядження

Юридичний зміст

можливість фактично займати землю та/або споруду

можливість отримувати з нерухомості корисні властивості, плоди та доходи

можливість визначати юридичну долю нерухомості

Економічний зміст відсутній

можливість отримування регулярних грошових потоків

можливість отримування разового грошового потоку

Найбільш повним за обсягом правомочностей є право власності.

Право власності за Цивільним кодексом України - це «право особи на річ (майно), яку воно здійснює відповідно до закону по своїй волі, незалежно від волі інших осіб»³⁵. Тобто, право власності дозволяє в рамках закону володіти, користуватися і розпоряджатися майном володарю цього права на власний розсуд.

Придбаваючи право власності, його володар фактично отримує право привласнювати необмежений в часі дохід з нерухомості, розмір якого регламентований односторонніми зобов’язаннями власника з дотримання дозволеного використання і з сплати податку на майно. Зокрема, правомочність користування забезпечує його володарю можливість отримання регулярних грошових потоків за рахунок привласнення чистого операційного доходу з нерухомості, а правомочність розпорядження - можливість отримання разового грошового потоку, наприклад, при її продажу по закінченню строку користування:

ГУо = Е 77ТЕ7 +

FV_n

t=і

(1 + Y)‘ (1 + У)”

(17.1)

де

РУ₀ поточна вартість права власності на нерухомість;

j т чистий операційний дохід від ринкової орендної плати за ° нерухомість;

ру термінальна вартість нерухомості в кінці прогнозного періоду (ї = 1 ч-л);

Y ставка дисконтування, що відповідає нормі віддачі.

Слід зауважити, що вартість права власності, необтяженого інтересами третіх осіб чи зобов’язаннями перед ними (наприклад, за договорами оренди, іпотеки,

35

ст. 316 Цивільного кодексу України

³⁶ Ринкова вартість землі бізнес-центру, що була окремо визначена, становить 3 522 000 дол. США чи майже 1 340 дол. США за 1 кв. м площі земельної ділянки.

Y

(1 + 7)"-1

x (1-7) = 0,103-

0,0961

(1 + 0,0961)²⁵ -1

-x 0,64 = 0,0961.

Якщо припустити, що визначені на дату оцінки ринкові показники залишаться незмінними впродовж економічного життя земельних поліпшень, протягом якого офісні приміщення надаватимуться в оренду, то ринкова вартість бізнес-центру (читай - права власності на бізнес-центр) дорівнюватиме 9 783,5 тис. дол. СІЛА:

чистий операційний дохід, дол. США фактор поточної вартості звичайного ануїтету

термінальна вартість нерухомості, що відповідає ринковій вартості землі, дол. США

фактор поточної вартості реверсії

вартість права власності на бізнес-центр, дол. США

1 007 700 9,356231

9 428 274

З 522 000 0,100866

355 251 9 783 525

Аналогічний результат (9 783,5 тис. дол. США) можна отримати і шляхом прямої капіталізації:

чистий операційний дохід, дол. США 1 007 700

капіталізація @ 10,3 % 9,708738

вартість права власності на бізнес-центр, дол. США 9 783 495

проте застосування техніки дисконтованих грошових потоків при визначенні права власності дозволяє побудувати базову модель для обчислення вартості інтересів у похідних від права власності правах - у правах оренди, іпотеки, сервітуту, - оскільки такі види прав формуються в результаті заснованого на законі або на договорі відчуження частини правомочностей власника на користь третіх осіб.

Таким чином, встановлення ринкової вартості права власності є неодмінною умовою для визначення ринкової вартості інтересів в інших видах прав у нерухомому майні.

При цьому у кожному похідному праві будуть присутні щонайменше два інтереси: у праві оренди - інтерес орендодавця та інтерес орендаря; у праві іпотеки - інтерес заставодержателя та інтерес заставодавця; у праві сервітуту - інтерес для об’єкту, на користь якого встановлений сервітут, та інтерес для об’єкту, обтяженого сервітутом.

Крім того, об’єктом оцінки можуть бути інтереси, пов’язані з відчуженням правомочностей власника не тільки поліпшеної нерухомості, а й власника вакантної землі, коли остання надається у постійне або тимчасове користування третій особі під забудову чи інше використання.

Право оренди забезпечує орендодавцю отримання регулярних грошових потоків у вигляді чистого операційного доходу від контрактної орендної плати протягом дії договору і разового доходу від можливого продажу нерухомості по його завершенню, тобто інтерес орендодавця у праві оренди відображає поточна вартість цих грошових потоків:

(1 + Y)‘

+ -

FV_n

(і + зц*

(17.2)

де PVq поточна вартість інтересу орендодавця в праві оренди;

І^к чистий операційний дохід від контрактної орендної плати.

PV"

/=і

(1 + 7)'

(17.3)

Отже, вартість інтересу орендаря матиме позитивне значення лише за умови, що чистий операційний дохід від контрактної орецдної плати менше аналогічного доходу від ринкової орецдної плати. У разі ж наближення розміру контрактної орендної плати до ринкового рівня, вартість цього інтересу зменшуватиметься, а у разі перевищення - набуватиме негативного значення.

Негативна вартість інтересу орендаря відповідно до Міжнародних стандартів оцінки вважається цілком правомірною і не повинна ігноруватися (наприклад, встановленням «нульового» значення) або компенсуватися за рахунок позитивної ринкової вартості іншого майна. Вона є свідченням того, що вартість інтересу орендодавця перевищуватиме вартість права власності, необтяженого орендою.

Відсутність реверсії як складової вартості інтересу орендаря вказує лише на те, що орендар не має правомочності розпорядження майном. Натомість реверсивний дохід у орендаря може виникнути у разі дострокового припинення оренди³⁷ або продажу права суборенди.

Для ілюстрації розподілення грошового потоку права власності між інтересами орендодавця та орендаря скористаємося даними попереднього прикладу.

Припустимо, що власник бізнес-ценгру уклав угоду з фінансовою установою про оренду усіх площ за 35 дол. СІЛА / кв. м строком на 10 років, що забезпечує йому чистий операційний дохід у 916 600 дол. СІЛА:

орендована площа, кв. м 3 520

контрактна орендна ставка, дол. США / кв. м 35,0

потенційний валовий дохід, дол. США 1 478 400

рівень вакантності, % 0

дійсний валовий дохід, дол. СІНА 1 478 400

операційні витрати, дол. США 617 610

чистий операційний дохід від контрактної орендної плати, дол. США 916 000

Враховуючи, що строк оренди не збігається зі строком економічного життя земельних поліпшень, визначимо термінальну вартість бізнес центру на кінець 10 року, спираючись на зміну вартості нерухомості в результаті знецінення земельних поліпшень.

³⁷ У цьому разі вартістю реверсії дня орендаря буде капітальна вартість недоотриманого додаткового доходу.

Моделі оцінювання інтересів у праві оренди у разі потреби можуть бути деталізовані шляхом урахування ризиків в отриманні доходів кожною із сторін. Очевидно, що ризик отримання доходу орендодавцем на підставі договору буде