Материал: 4751
Таблица 25 ― Рыночные данные о стоимости жилой недвижимости
Объект |
Наличие |
Цена объекта, |
недвижимости |
веранды |
млн руб. |
|
|
|
«А» |
есть |
9,00 |
|
|
|
«Б» |
отсутствует |
8,90 |
|
|
|
«В» |
есть |
7,80 |
|
|
|
«Г» |
отсутствует |
7,65 |
|
|
|
«Д» |
есть |
8,70 |
|
|
|
«Е» |
отсутствует |
8,60 |
|
|
|
«Ж» |
есть |
8,75 |
|
|
|
«З» |
отсутствует |
8,65 |
|
|
|
«И» |
есть |
9,20 |
|
|
|
«К» |
отсутствует |
9,04 |
|
|
|
Задача 30. Оценивается объект жилой недвижимости с пристроенной закрытой верандой. Имеется аналог, не имеющий веранды. Его цена 6 млн руб. Определить поправку на наличие веранды и стоимость объекта оценки. Расчёт средней определить по медиане. Рыночные данные представлены в таблице 26.
Таблица 26 ― Рыночные данные о стоимости жилой недвижимости
Номер пары |
Объект недвижимости |
Наличие |
Цена объекта, |
|
|
веранды |
млн руб. |
|
|
|
|
Первая |
«А» |
есть |
6,80 |
|
|
|
|
|
«Б» |
отсутствует |
6,65 |
|
|
|
|
Вторая |
«В» |
есть |
6,12 |
|
|
|
|
|
«Г» |
отсутствует |
6,05 |
|
|
|
|
Третья |
«Д» |
есть |
5,90 |
|
|
|
|
|
«Е» |
отсутствует |
5,80 |
|
|
|
|
Четвёртая |
«Ж» |
есть |
5,75 |
|
|
|
|
|
«З» |
отсутствует |
5,50 |
|
|
|
|
Пятая |
«И» |
есть |
7,20 |
|
|
|
|
|
«К» |
отсутствует |
7,00 |
|
|
|
|
45
Задача 31. Определить стоимость объекта оценки, если имеется информация по пяти объектам-аналогам (таблица 27). Для расчёта корректировок по объектам-аналогам использовать данные таблицы 28.
Расчёт стоимости объекта оценки представить в таблице 29.
Таблица 27 ― Характеристика объектов-аналогов
Элемент |
|
Объекты-аналоги |
|
||
сравнения |
|
|
|
|
|
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
Аналог № 5 |
|
|
|
|
|
|
|
Источник |
«Из рук в |
«Из рук в |
«Из рук в |
«Из рук в |
«Из рук в |
информации |
руки» |
руки» |
руки» |
руки» |
руки» |
|
|
|
|
|
|
Цена |
|
|
|
|
|
предложения, |
|
|
|
|
|
руб. |
42 455 000 |
46 841 150 |
33 486 000 |
37 719 000 |
41 580 000 |
|
|
|
|
|
|
Общая площадь, |
|
|
|
|
|
м2 |
1 900 |
2 230 |
1 470 |
1 720 |
1 540 |
Местоположение |
ближе к |
удалено от |
ближе к |
удалено от |
ближе к |
объекта |
центру |
центра |
центру |
центра |
центру |
|
|
|
|
|
|
Состояние |
удовлет- |
удовлет- |
удовлет- |
отличное |
отличное |
подъездных |
ворительное |
ворительное |
ворительное |
|
|
путей |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Условия рынка |
цена |
цена |
цена |
цена |
цена |
|
предложения |
предложения |
предложения |
предложения |
предложения |
|
(чистая |
(чистая |
(чистая |
(чистая |
(чистая |
|
продажа) |
продажа) |
продажа) |
продажа) |
продажа) |
|
|
|
|
|
|
Функциональное |
админи- |
админи- |
админи- |
админи- |
админи- |
назначение |
стративно- |
стративно- |
стративно- |
стративно- |
стративно- |
|
бытовое |
бытовое |
бытовое |
бытовое |
бытовое |
|
|
|
|
|
|
Состояние |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
удовлет- |
хорошее |
объекта |
|
|
|
ворительное |
|
|
|
|
|
|
|
Инфраструктура |
админи- |
админи- |
админи- |
админи- |
админи- |
территории |
стративно- |
стративно- |
стративно- |
стративно- |
стративно- |
|
бытовые, |
бытовые, |
бытовые, |
бытовые, |
бытовые, |
|
произ- |
произ- |
произ- |
произ- |
произ- |
|
водственно- |
водственно- |
водственно- |
водственно- |
водственно- |
|
складские |
складские |
складские |
складские |
складские |
|
объекты |
объекты |
объекты |
объекты |
объекты |
|
|
|
|
|
|
Наличие |
все |
все |
все |
все |
все |
коммуникаций |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Парковка |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
|
|
|
|
Охрана |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
|
|
|
|
|
|
46 |
|
|
|
Таблица 28 ― Описание корректировок для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом
Элемент сравнения |
|
Обоснование корректировки |
|||
|
|
||||
Местоположение объекта |
По данным риэлтерских компаний стоимость по |
||||
|
аналогичным объектам расположенным «ближе |
||||
|
к центру» выше, чем |
по аналогичным объектам |
|||
|
расположенным «удалено от центра» на 5%. |
||||
|
|
||||
Состояние подъездных путей |
По данным рынка стоимость 1 кв. м объектов с |
||||
|
отличным состоянием подъездных путей выше |
||||
|
на 5% |
стоимости |
1 кв. м |
объектов с |
|
|
удовлетворительным |
состоянием |
подъездных |
||
|
путей |
|
|
|
|
|
|
||||
Условия рынка |
По объектам аналогам известны не цены |
||||
|
реальных сделок, а цены предложений к |
||||
|
продаже. Поэтому требуется использовать |
||||
|
скидку на уторговывание. По данным |
||||
|
риэлтерских компаний скидка на уторговывание |
||||
|
по аналогичным объектам составляет 5%. |
||||
|
|
||||
Состояние объекта |
По данным рынка стоимость 1 кв. м объектов в |
||||
|
хорошем |
состоянии выше |
на 10% стоимости |
||
|
1 кв. м |
объектов |
в |
удовлетворительном |
|
|
состоянии |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 29 ― Определение стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж
Элемент сравнения |
Объект |
|
Объект-аналог |
|
|
||
|
оценки |
|
|
|
|
|
|
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
№ 4 |
№ 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена предложения, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая площадь, м2 |
1 841 |
|
|
|
|
|
|
Цена предложения, |
|
|
|
|
|
|
|
руб./м2 |
|
|
|
|
|
|
|
Местоположение |
ближе к |
|
|
|
|
|
|
объекта |
центру |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Состояние подъездных |
отличное |
|
|
|
|
|
|
путей |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
47 |
|
|
|
|
|
Продолжение таблицы 29
Элемент сравнения |
Объект |
|
Объект-аналог |
|
|
||
|
оценки |
|
|
|
|
|
|
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
№ 4 |
№ 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Условия рынка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Функциональное |
админи- |
|
|
|
|
|
|
назначение |
стративно- |
|
|
|
|
|
|
|
бытовое |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Состояние объекта |
хорошее |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Инфраструктура |
админи- |
|
|
|
|
|
|
территории |
стративно- |
|
|
|
|
|
|
|
бытовые, |
|
|
|
|
|
|
|
произ- |
|
|
|
|
|
|
|
водственно- |
|
|
|
|
|
|
|
складские |
|
|
|
|
|
|
|
объекты |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Наличие коммуникаций |
все |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Парковка |
есть |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
48 |
|
|
|
|
|
Продолжение таблицы 29
Элемент сравнения |
Объект |
|
Объект-аналог |
|
|
||
|
оценки |
|
|
|
|
|
|
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
№ 4 |
№ 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Охрана |
есть |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Весовые коэффициенты |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость за 1 м2, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость объекта |
|
|
|
|
|
|
|
оценки, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Тестовые задания
1.При внесении процентных корректировок какая из нижеперечисленных должна быть произведена первой?
а) местоположение; б) переданные права на недвижимость; в) время продажи.
2.Анализ парных продаж предполагает:
а) сравнение двух и более продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения;
б) сравнения цены продажи объекта в динамике за определённый период; в) сравнение цены продажи двух объектов для характеристики рынка
недвижимости.
3. При оценке недвижимости методами сравнительного подхода не учитывается фактор:
а) величина кредита; б) условия финансирования; в) местоположение; г) время продажи.
49