Задача 18. Оценивается жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%. Имеются следующие данные по проданным объектам (таблица
14).
Таблица 14 ― Рыночные данные по продажам объектов недвижимости
Объект |
Назначение |
Износ, % |
Цена, млн руб. |
|
|
|
|
«А» |
общественное |
28 |
75 000 |
|
|
|
|
«Б» |
жилое |
33 |
60 500 |
|
|
|
|
«В» |
жилое |
68 |
25 000 |
|
|
|
|
«Г» |
жилое |
25 |
73 700 |
|
|
|
|
«Д» |
общественное |
30 |
63 000 |
|
|
|
|
«Е» |
жилое |
9 |
95 000 |
|
|
|
|
Определить поправку на износ и рассчитать вероятную цену продажи оцениваемого объекта, исходя из указанных данных по проданным объектам.
Задача 19. Определить стоимость объекта недвижимости, если:
1)ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб.;
2)ДВД ― 1 020 тыс. руб.
Рыночные данные по объектам-аналогам представлены в таблице 15.
Таблица 15 ― Рыночные данные по объектам-аналогам
Показатель |
|
|
Объект-аналог |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
3 000 |
|
5 700 |
3 700 |
5 000 |
|
|
|
|
|
|
ПВД, тыс. руб. |
910 |
|
1 750 |
1 190 |
1 480 |
|
|
|
|
|
|
ДВД, тыс. руб. |
740 |
|
1 410 |
910 |
1 220 |
|
|
|
|
|
|
Весовой коэффициент |
0,3 |
|
0,25 |
0,25 |
0,2 |
|
|
|
|
|
|
Задача 20. Чистый доход объект недвижимости |
за истекший год составил |
||||
75000 тыс. руб. |
|
|
|
|
|
Определить цену объекта, исходя их следующих данных (таблица 16).
40
Таблица 16 ― Рыночные данные по объектам недвижимости
Объект |
Цена, |
Годовой чистый доход, |
Валовой доход, |
||||
|
млн руб. |
|
млн руб. |
|
млн руб. |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
за |
|
прогнозируемый |
за |
|
прогнозируемый |
|
|
истекший |
|
на следующий |
истекший |
|
на следующий |
|
|
год |
|
год |
год |
|
год |
|
|
|
|
|
|
|
|
«А» |
450 000 |
|
|
|
60 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
«Б» |
65 000 |
|
|
12 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
«В» |
320 000 |
35 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
«Г» |
530 000 |
80 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
«Д» |
510 000 |
|
|
70 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
«Е» |
470 000 |
|
|
|
|
|
73 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Задача 21. Используя валовый рентный множитель, оценить стоимость объекта, величина годовой арендной платы за который составляет 100 000 руб. Имеется следующая информация по рынку (таблица 17).
Таблица 17 ― Рыночные данные по объектам недвижимости
Объект продажи |
Цена продажи, руб. |
Месячная арендная плата, руб. |
|
|
|
1 |
1 008 000 |
12 000 |
2 |
1 215 000 |
13 500 |
3 |
821 000 |
9 000 |
4 |
1 132 000 |
11 500 |
5 |
845 000 |
8 500 |
Задача 22. Определить среднее значение ставки капитализации для гаражейстоянок по данным рынка недвижимости (таблица 18).
Таблица 18 ― Информация по рыночным продажам гаражей-стоянок
Показатель |
Гараж- |
Гараж- |
Гараж- |
|
стоянка «А» |
стоянка «Б» |
стоянка «В» |
|
|
|
|
Количество машино-мест, единиц |
70 |
50 |
60 |
|
|
|
|
Средняя загрузка, % |
90 |
90 |
88 |
|
|
|
|
Ежемесячная арендная плата за 1 |
25 |
28 |
26 |
машино-место, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
41 |
|
|
Продолжение таблицы 18
|
Показатель |
Гараж-стоянка |
Гараж- |
Гараж-стоянка |
|
|
«А» |
стоянка «Б» |
«В» |
|
|
|
|
|
Годовые |
операционные |
1 900 |
1 300 |
1 600 |
расходы, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, млн руб. |
80 |
68 |
72 |
|
|
|
|
|
|
Задача 23. Определить среднее значение ставки капитализации для гаражейстоянок по данным рынка недвижимости (таблица 19).
Таблица 19 ― Информация по рыночным продажам гаражей-стоянок
Показатель |
Гараж- |
Гараж- |
Гараж- |
|
стоянка «А» |
стоянка «Б» |
стоянка «В» |
|
|
|
|
Количество машино-мест, единиц |
80 |
60 |
70 |
|
|
|
|
Средняя загрузка, % |
85 |
85 |
90 |
|
|
|
|
Ежемесячная арендная плата за 1 |
23 |
26 |
25 |
машино-место, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
Годовые операционные расходы, |
2 000 |
1 600 |
1 800 |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, млн руб. |
90 |
75 |
83 |
|
|
|
|
Вес, % |
30 |
30 |
40 |
|
|
|
|
Задача 24. Определить величину контрактной арендной платы в расчёте на 1 кв. м площади объекта оценки и величину упущенной выгоды от продажи объекта оценки обременённого договором аренды. Исходные данные представлены в таблице 20.
Таблица 20 ― Исходные данные для расчёта
Показатель |
Значение |
|
|
Срок договора аренды, лет |
5 |
|
|
Сумма контракта, млн руб. |
2,5 |
|
|
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м. |
4,5 |
|
|
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м |
250 |
|
|
Ставка дисконта, % |
23 |
|
|
42 |
|
Задача 25. Определить стоимость объекта оценки площадью 4,5 тыс. кв. м, если имеется объект аналог аналогичной площади, обременённый договором долгосрочной аренды. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 21.
Таблица 21 ― Исходные данные для расчёта
Показатель |
Значение |
|
|
Срок договора аренды, лет |
5 |
|
|
Сумма контракта, млн руб. |
3 |
|
|
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м. |
4,5 |
|
|
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м |
300 |
|
|
Ставка дисконта, % |
24 |
|
|
Цена объекта аналога, млн руб. |
140 |
|
|
Задача 26. Определить стоимость объекта оценки площадью 3,7 тыс. кв. м, если имеется объект аналог аналогичной площади, обременённый договором долгосрочной аренды. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 22.
Таблица 22 ― Исходные данные для расчёта
Показатель |
Значение |
|
|
Срок договора аренды, лет |
5 |
|
|
Сумма контракта, млн руб. |
3 |
|
|
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м. |
4,5 |
|
|
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м |
300 |
|
|
Ставка дисконта, % |
24 |
|
|
Цена объекта аналога, млн руб. |
140 |
|
|
Задача 27. Определить поправку на условия финансирования и стоимость объекта оценки. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 23.
Таблица 23 ― Исходные данные для расчёта
|
Показатель |
Объект оценки |
|
|
|
Условия |
финансирования |
100% за счёт собственных средств на дату |
объекта оценки |
регистрации договора |
|
|
|
|
|
|
43 |
Продолжение таблицы 23
|
Показатель |
Объект оценки |
|
|
|
Условия |
финансирования |
50% за счёт собственных средств на дату |
объекта аналога |
регистрации договора, 50% ― в рассрочку на |
|
|
|
10 лет под 9,5% с ежемесячными платежами |
|
|
|
Площадь объекта оценки, тыс. |
1,2 |
|
кв. м. |
|
|
|
|
|
Площадь объекта аналога, тыс. |
1,2 |
|
кв. м. |
|
|
|
|
|
Ставка дисконта, % |
16 |
|
|
|
|
Цена объекта аналога, млн руб. |
50 |
|
|
|
|
Задача 28. Определить поправку на дату продажи (1 июня) и стоимость объекта оценки. Имеется аналог, проданный 5 месяцев назад за 17 млн руб. Рыночные данные о росте цен на данном сегменте рынка представлены в таблице 24.
Таблица 24 ― Рыночные данные о ежемесячном изменении цен, %
Показатель |
Объект оценки |
|
|
Январь |
+ 0,4 |
|
|
Февраль |
+ 0,5 |
|
|
Март |
+ 0,4 |
|
|
Апрель |
+ 0,3 |
|
|
Май |
+ 0,3 |
|
|
Июнь |
+ 0,2 |
|
|
Задача 29. Оценивается объект жилой недвижимости с пристроенной закрытой верандой. Имеется аналог, не имеющий веранды. Его цена 7 млн руб. Определить поправку на наличие веранды и стоимость объекта оценки.
Расчёт средней определить по моде. Рыночные данные представлены в таблице 25.
44