Задача 4. Сопоставимый объект был продан за 12 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:
―уступает оцениваемому по местоположению на 7%;
―лучше оцениваемого по состоянию на 3%;
―уступает оцениваемому по транспортной доступности на 10%;
―лучше оцениваемого по инфраструктуре на 8%.
Задача 5. Сопоставимый объект был продан за 15 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:
―лучше оцениваемого по местоположению на 15%;
―уступает оцениваемому по состоянию на 5%;
―уступает оцениваемому по транспортной доступности на 5%;
―уступает оцениваемому по инфраструктуре на 10%.
Задача 6. Определить стоимость дома с мансардой. Цена реализации аналогичного дома, но без мансарды – 800 тыс. руб.
На рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости (таблица 2).
Таблица 2 ― Рыночные данные
Показатель |
|
Сделка, тыс. руб. |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
|
|
|
|
Дом с мансардой |
2 850 |
2 940 |
2 880 |
2 910 |
2 910 |
|
|
|
|
|
|
Дом без мансарды |
2 690 |
2 785 |
2 728 |
2 750 |
2 745 |
|
|
|
|
|
|
Разница |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Задача 7. В таблице 3 представлена информация по рыночным продажам.
Таблица 3 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
|
|
Объект |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
2 |
|
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
|
Площадь, кв.м |
150 |
|
150 |
|
200 |
200 |
|
|
|
|
|
|
|
Сад |
есть |
|
есть |
|
есть |
нет |
|
|
|
|
|
|
|
Гараж |
есть |
|
нет |
|
есть |
нет |
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
32 000 |
|
30 000 |
|
45 000 |
40 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
35 |
|
|
|
|
Определить:
1.Корректировку на разницу в площади.
2.Корректировку на наличие сада.
3.Корректировку на наличие гаража.
Задача 8. В таблице 4 представлена информация по рыночным продажам жилой недвижимости.
Таблица 4 ― Информация по рыночным продажам жилой недвижимости
Показатель |
|
|
Пара |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
|
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
Цена продажи дома с |
18 000 |
16 000 |
|
19 400 |
21 000 |
камином, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи дома |
17 100 |
15 200 |
|
18 300 |
19 900 |
без камина, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Определить корректировку на наличие камина.
Задача 9. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 5 определить:
1.Корректировку на разницу в площади.
2.Корректировку на наличие балкона.
3.Корректировку на наличие сада.
Таблица 5 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
|
Объект |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
|
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
Площадь, кв. м |
300 |
300 |
|
250 |
250 |
|
|
|
|
|
|
Балкон |
есть |
нет |
|
есть |
есть |
|
|
|
|
|
|
Сад |
есть |
нет |
|
есть |
нет |
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, млн руб. |
35 000 |
30 000 |
|
30 000 |
28 000 |
|
|
|
|
|
|
Задача 10. Определить |
величину поправки на |
отсутствие смотровой ямы |
|||
методом парной продажи, если имеется следующая информация (таблица 6).
36
Таблица 6 ― Рыночная информация по гаражам
Объект |
Наличие |
Физическая характеристика и |
Цена, тыс. |
|
смотровой ямы |
назначение объекта |
руб. |
|
|
|
|
Гараж |
отсутствует |
отдельно стоящее кирпичное здание |
8 000 |
«А» |
|
площадью 500 кв. м |
|
|
|
|
|
Гараж |
имеется |
отдельно стоящее кирпичное здание |
8 200 |
«В» |
|
площадью 500 кв. м |
|
|
|
|
|
Задача 11. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 7 определить:
1.Корректировку на разницу в площади.
2.Корректировку на разницу в количестве спальных комнат.
3.Корректировку на наличие лоджии.
Таблица 7 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
|
|
Объект |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
|
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
Площадь, кв. м |
60 |
60 |
|
65 |
65 |
|
|
|
|
|
|
Лоджия |
есть |
нет |
|
есть |
нет |
|
|
|
|
|
|
Спальные комнаты |
2 |
2 |
|
2 |
1 |
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, млн руб. |
5 000 |
4 600 |
|
5 900 |
5 100 |
|
|
|
|
|
|
Задача 12. По данным, представленным в таблице 8, определить:
1.Корректировку на разницу в площади.
2.Корректировку на наличие бани.
3.Корректировку на наличие бассейна.
Таблица 8 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
|
Объект |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
|
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
Площадь, кв.м |
200 |
200 |
|
250 |
250 |
|
|
|
|
|
|
Баня |
есть |
нет |
|
есть |
нет |
|
|
|
|
|
|
Бассейн |
есть |
есть |
|
есть |
нет |
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, млн руб. |
44 000 |
40 000 |
|
55 000 |
50 000 |
|
|
|
|
|
|
37
Задача 13.Оценить трёхэтажный загородный дом, если имеется аналог ― такой же трёхэтажный загородный дом, но с пристроенным гаражом площадью 70 кв. м. Его цена 60 000 тыс. руб. Имеется информация о продаже объектов на рынке (таблица 9).
Таблица 9 ― Информация о продаже объектов
Объект |
Физическая характеристика и |
Наличие гаража |
Цена, |
|
|
назначение |
|
|
млн руб. |
|
|
|
|
|
А |
Одноэтажный загородный дом |
есть – 120 |
кв. м. |
7 000 |
|
|
|
|
|
Б |
Трёхэтажный загородный дом |
есть – 100 |
кв. м |
80 000 |
|
|
|
|
|
В |
Трёхэтажный загородный дом |
нет |
|
65 000 |
|
|
|
|
|
Задача 14. Вас попросили оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра (таблица 10).
Таблица 10 ― Информация по сопоставимым объектам
Сопоставимые объекты |
Цена продажи, |
Количество мест |
|
млн руб. |
|
|
|
|
«Дружба» |
220 000 |
430 |
|
|
|
«Сатурн» |
255 000 |
540 |
|
|
|
«Юбилейный» |
190 000 |
385 |
|
|
|
Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.
Задача 15. Оцениваемый объект находится в Центральном районе. Сопоставимый аналог ― в Индустриальном районе (худшем по местоположению). Аналог был продан недавно за 12 000 тыс. руб. Определить стоимость объекта в Центральном районе исходя из рыночных данных, представленных в таблице 11.
Таблица 11 ― Информация о продаже объектов
Показатель |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
|
|
|
|
|
Цена, тыс. руб. |
5 400 |
3 200 |
25 000 |
19 000 |
|
|
|
|
|
Время продаж |
недавно |
год назад |
недавно |
полгода назад |
|
|
|
|
|
Район |
Индустриаль- |
Индустриаль- |
Централь- |
Центральный |
|
ный |
ный |
ный |
|
|
|
|
|
|
|
|
38 |
|
|
Задача 16. Оценить 2-этажное офисное здание площадью 500 кв. м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог – 2-этажное офисное здание площадью 400 кв. м., в котором приведён косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300 000 тыс. руб.
Имеется информация по парным продажам (таблица 12).
Таблица 12 ― Информация по рыночным продажам
Объект |
Физическая |
Состояние |
Цена, |
||
|
характеристика |
|
тыс. руб. |
||
|
|
|
|
|
|
А |
Одноэтажное |
кирпичное |
Требуется косметический |
60 000 |
|
|
офисное |
здание |
площадью |
ремонт |
|
|
150 кв. М. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Б |
Одноэтажное |
кирпичное |
Проведён косметический |
130 000 |
|
|
офисное |
здание |
площадью |
ремонт |
|
|
200 кв. М. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Задача 17. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для гостиниц. Имеется информация по парным продажам (таблица 13).
Таблица 13 ― Информация по рыночным продажам
Объект |
Потенциальный |
Цена, |
(гостиница) |
валовой доход (ПВД), |
млн руб. |
|
тыс. руб. |
|
|
|
|
«Заря» |
22 500 |
39 705 |
|
|
|
«Зея» |
25 500 |
39 000 |
|
|
|
«Золотой якорь» |
21 500 |
31 500 |
|
|
|
«Невада» |
20 600 |
30 600 |
|
|
|
«СтильДВ» |
21 900 |
32 700 |
|
|
|
«Утро» |
25 700 |
38 600 |
|
|
|
«Восток» |
23 750 |
37 050 |
|
|
|
«ЮВОС» |
27 750 |
41 100 |
|
|
|
«Зенит» |
21 800 |
35 900 |
|
|
|
«Анкара» |
21 800 |
36 000 |
|
|
|
«Центральная» |
26 500 |
42 400 |
|
|
|
«Амур» |
26 300 |
39 200 |
|
|
|
39