б) сумма единицы по сложному проценту; в) взнос на амортизацию единицы; г) текущая стоимость реверсии единицы.
9.Какая функция показывает, каким должен быть аннуитетный платёж в счёт погашения одной денежной единицы, предоставленной на определённый срок под определённый процент:
а) фактор фонда возмещения; б) сумма единицы по сложному проценту;
в) взнос на амортизацию единицы; г) текущая стоимость реверсии единицы.
10.Какая функция является обратной функции, которая показывает, какова величина будущей стоимости серии платежей в одну денежную единицу при определённой ставке дисконта в течение определённого периода времени:
а) фактор фонда возмещения; б) сумма единицы по сложному проценту;
в) взнос на амортизацию единицы; г) накопление единицы за период.
2.2. Доходный подход
Задача 1. Определить текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 6 лет. исходные данные для расчёта представлены в таблице 1.
Таблица 1 ― Исходные данные для расчёта
Показатель (доход) |
Значение |
|
|
За первый год, тыс. руб. |
120 |
|
|
За второй год, тыс. руб. |
140 |
|
|
За третий год, тыс. руб. |
160 |
|
|
За четвёртый год, тыс. руб. |
170 |
|
|
За пятый год, тыс. руб. |
170 |
|
|
За шестой год, тыс. руб. |
170 |
|
|
25 |
|
Продолжение таблицы 1
Показатель |
Значение |
|
|
Стоимость перепродажи в конце срока владения, тыс. руб. |
2 500 |
|
|
Ставка дисконта для денежных потоков, % |
8 |
|
|
Ставка дисконта для реверсии, % |
11 |
|
|
Задача 2. Определить текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 5 лет.
Доход в первый год составит 200 тыс. руб., во второй год ― 240 тыс. руб., в третий год ― 260 тыс. руб. В последующие годы ежегодный доход в последующие годы ожидается ежегодный рост дохода на 7%. В конце 5 года объект предполагается продать за 4 000 тыс. руб.
Ставку дисконта для денежных потоков считать равной 9% годовых, для реверсии ― 11% годовых.
Задача 3. Определить текущую стоимость объекта недвижимости, если известны следующие данные.
Доход в первый год составит 500 тыс. руб., во второй год ― 550 тыс. руб., в последующие годы (до 6-го года включительно) ожидается ежегодный рост дохода на 9%.
В дальнейшем денежные потоки стабилизируются и будут увеличиваться на уровне долгосрочных темпов роста в 2%.
Ставку дисконта для денежных потоков считать равной 12% годовых, для реверсии ― 15% годовых.
Задача 4. Известна информация о прогнозной величине доходов объекта коммерческой недвижимости. Доход в первый год составит 900 тыс. руб., во второй год ― 1 150 тыс. руб., в последующие годы (до 5-го года включительно) ожидается ежегодный рост дохода на 9%. В дальнейшем денежные потоки стабилизируются, и будут увеличиваться на уровне долгосрочных темпов роста в 3%.
Определить стоимость объекта коммерческой недвижимости, выбрав необходимые ставки дисконта для денежных потоков и реверсии: 14% годовых, 11% годовых.
26
Задача 5. Выбрав необходимые ставки дисконта для ежегодных доходов и реверсии, рассчитать текущую стоимость доходов от владения объектом недвижимости, если денежный поток за прошлый год составил 50 тыс. руб. Ожидается, что в последующие 3 года объект ежегодный доход будет расти на 7% в год, а конце 3 года объект недвижимости будет продан на 240 тыс. руб. Ставки дисконта 9 % годовых, 11% годовых.
Задача 6. Рассчитать текущую стоимость доходов от владения объектом недвижимости, если ожидается, что в первые 3 года объект будет приносить ежегодный доход в размере 50 тыс. руб., а в последующие 4 года величина дохода увеличится и будет составлять 70 тыс. руб. (ежегодно). Ставка дисконта 9% годовых.
Задача 7. Рассчитать текущую стоимость реверсии объекта недвижимости, если известны следующие данные: ставка дисконта ― 12% годовых, период времени от даты оценки до даты продажи ― 5 лет, цена продажи ― 500 тыс. руб.
Задача 8. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода исходя из следующих данных: доход по объекту составил за 1-й год ― 200 тыс. руб., за 2-й год ― 220 тыс. руб., за 3-й год ― 190 тыс. руб., за 4-й год ― 210 тыс. руб., за 5-й год ― 240 тыс. руб.
На рынке недавно был продан сопоставимый объект недвижимости за 14 млн руб., имевший чистый доход 260 тыс. руб. Для расчёта среднегодового дохода использовать метод среднеарифметической величины.
Задача 9. Определить ставку капитализации, если известны следующие данные: стоимость участка земли 800 тыс. руб., ежегодный доход от владения участком 98 тыс. руб.
Задача 10. Финансирование осуществляется на 70% за счёт собственных средств и на 30% за счёт кредита. Требования доходности для привлечённых средств ― 6 %, а для собственных ― 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.
27
Задача 11. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля собственных средств 30%, доходность собственных средств 13%, кредит выдан на 15 лет под 11% годовых с ежемесячным начислением процентов.
Задача 12. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля заёмных средств 45%, доходность собственных средств 10%, кредит выдан на 25 лет под 21% годовых.
Задача 13. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля заёмных средств 85%, доходность собственных средств 11%, кредит выдан на 15 лет под 16% годовых с ежеквартальным начислением процентов.
Задача 14. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля заёмных средств 85%, доходность собственных средств 11%, кредит выдан на 5 лет под 22% годовых с начислением процентов один раз в полугодие.
Задача 15. Собственник предполагает использовать объект оценки в течение 5 лет, после ― перепродать за цену приобретения. ЧОД от объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Норма отдачи на капитал ― 0,10.
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники Инвуда.
Задача 16. Собственник предполагает использовать объект оценки в течение 5 лет, после ― перепродать за цену приобретения. ЧОД от объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Норма отдачи на капитал ― 0,10. Безрисковая ставка ― 0,06.
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники Хоскольда.
Задача 17. Определить стоимость объекта недвижимости, если ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб., ДВД ―1 020 тыс. руб. Имеются следующие данные по сделкам на местном рынке с аналогичными объектами недвижимости (таблица 2).
28
Таблица 2 ― Рыночные данные по объектам-аналогам
Показатель |
|
|
Объекты-аналоги |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
|
3 000 |
5 700 |
3 700 |
5 000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Потенциальный |
валовой |
доход, |
910 |
1 750 |
1 190 |
1 480 |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Действительный |
валовой |
доход, |
740 |
1 410 |
910 |
1 220 |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Весовой коэффициент |
|
0,3 |
0,25 |
0,25 |
0,2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Задача 18. Общая площадь здания 1 000 кв.м. Свободная не арендованная площадь 40 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 120 руб./кв.м. Операционные расходы 54 000 руб. Определить величину чистого операционного дохода.
Задача 19. Общая площадь здания 1 200 кв.м. Свободная не арендованная площадь 60 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 1 000 руб./кв.м. Операционные расходы 64 000 руб. Определить величину действительного валового дохода.
Задача 20. Общая площадь здания 800 кв.м. Свободная не арендованная площадь 200 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 460 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта ― 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить величину действительного валового дохода.
Задача 21. Общая площадь здания 950 кв.м. Свободная неарендованная площадь 200 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 460 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта ― 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить величину потенциального валового дохода.
Задача 22. Общая площадь здания 950 кв.м. Свободная неарендованная площадь 100 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 350 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта ― 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить коэффициент недозагрузки площадей.
29