Материал: 4751

Задача 23. Определить величину расходов на замещение, если известно, что собственник предполагает использовать объект оценки в течение 4 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 8 лет; стоимость ремонта кровли составляет 600 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 5 лет назад.

Задача 24. Определить потери дохода от недополучения арендной платы и недогрузки, если известно: планируемая годовая арендная плата составляет 3 000 тыс. руб.; скользящий доход ―2 000 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата ― 1 000 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют. Результаты анализа рынка недвижимости за последние 12 месяцев представлены в таблице 3.

Таблица 3 ― Результаты анализа рынка недвижимости за последние 12 месяцев

Задача 25. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 7 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 2 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 1 год назад.

Задача 26. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники инвестиционной группы. Анализ данных местного рынка показывает, что аналогичный по размерам и местоположению земельный участок можно купить за 500 тыс. руб. Сметная стоимость строительства здания объектааналога составляет 1 500 тыс. руб. Рыночный коэффициент капитализации для земли равен 0,3, для улучшений ― 0,2. Чистый операционный доход объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб.

30

Задача 27. По данным предыдущей задачи определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли.

Задача 28. Определить стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, результаты расчётов представить в таблице 4.

Таблица 4 ― Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Тестовые задания

1. Расчёт ставки капитализации методом связанных инвестиций определяется по формуле:

а) R= M×Rm + (1–M)Re;

б) R= M×Rm – (1–M)Re;

в) R= M×Rm (1–M)Re;

г) R= M×Rm × (1–M)Re.

31

2.Метод возврата капитала по Хоскольду предполагает: а) прямолинейный возврат капитала;

б) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции; в) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

3.Чистый операционный доход (ЧОД) ― это:

а) действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год; б) потенциальный валовой доход за минусом операционных расходов за год

(за исключением амортизационных отчислений); в) действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год

(за исключением амортизационных отчислений).

4.При вложении средств в объект недвижимости инвестор рассчитывает в общем случае на получение:

а) текущих доходов от объекта недвижимости; б) дохода от перепродажи объекта; в) льготного налогообложения; г) всего вышеперечисленного; д) а и в; е) а и б;

ж) ничего из вышеназванного.

5.К условно-постоянным расходам относятся:

а) расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг;

б) расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг;

в) расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений.

6. К ограничивающим условиям применения метода капитализации доходов относят:

а) стабильность потоков доходов; б) недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершённого

строительства; в) недвижимость находится в стадии незавершённого строительства.

32

7.Метод возврата капитала по Инвуду предполагает: а) прямолинейный возврат капитала;

б) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции; в) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента; г) все варианты неверны.

8.Определение коэффициента недоиспользования площадей (доходный подход) должно проводиться с учётом следующих факторов:

а) общеэкономической ситуации; перспектив развития региона; б) стадии цикла рынка недвижимости;

в) соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости;

г) все вышеперечисленное.

9.Метод Ринга определяет возврат капитала:

а) равными долями за весь срок проекта; б) фондом возмещения по ставке дохода на инвестиции;

в) фондом возмещения по безрисковой ставке процента.

10.К условиям применения прямой капитализации не относят: а) стабильность денежных потоков длительный период времени; б) долгосрочные темпы роста денежных потоков; в) нахождение объекта на стадии реконструкции.

11.Утверждение о том, что стоимость создается ожиданием будущих преимуществ, базируется на принципе, относящимся к группе принципов:

а) основанных на представлении пользователя; б) связанных с рыночной средой;

в) связанных с эксплуатацией объектов недвижимости.

2.3. Сравнительный подход

Задача 1. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин. Имеется аналог – двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 60 млн руб.

33

Данные по рынку представлены в таблице 1.

Таблица 1 ― Рыночные данные по сделкам купли-продажи

Рассчитать:

1.Денежную поправку на наличие автостоянки.

2.Рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.

Задача 2. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 5 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:

1.Льготное финансирование: (-10%).

2.Условия продажи: (+5%).

3.Рыночные условия: (-5%).

4.Местоположение: (-7%).

5.Состояние: (+6%).

6.Вид объекта: (+3%).

7.Транспортная доступность: (-10%).

8.Инфраструктура: (+5%).

Задача 3. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 11 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:

1.Условия финансирования: (+5%).

2.Условия продажи: (-5%).

3.Рыночные условия: (-5%).

4.Местоположение: (+10%).

5.Состояние: (+5%).

6.Вид объекта: (-4%).

7.Транспортная доступность: (-5%).

8.Инфраструктура: (+5%).

34