296
ликвидности. С другой стороны, данный Закон позволил осуществлять регистрацию имущественных прав, что позволяет избежать риска заключения нескольких инвестиционных договоров (договоров участия в долевом строительстве) по одному объекту строительства.
Дальнейшее развитие ипотеки в стране может происходить по двум сценариям. Первый предполагает, что рост цен на жилье продолжится, поскольку спрос остается высоким. При этом банки будут ориентироваться на регионы, так как в Москве потенциал выдачи ипотечных кредитов практически исчерпан. Второй подразумевает остановку рынка и выход на него инвестиционных квартир, приобретаемых не для жилья, а как средство вложения сбережений.
В отношениях со строительными компаниями банки стараются максимально закрыть свои риски и риски своих клиентов, выставляя застройщикам повышенные требования. Некоторые банки прорабатывают возможности участия в капитале строительных организаций либо создания собственных агентств. В этом случае деятельность застройщиков будет контролироваться банком и риски всех участников ипотечного кредитования будут значительно снижены.
Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить в будущем надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования. Приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке, видимо, на данном этапе является долгосрочной перспективой. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики.
Для рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами – обладателями сравнительно дешевых ресурсов. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей – это оптимальный и общепринятый механизм. Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и соответственно снижения ставок привлекаемых ресурсов. Таким образом, основные риски инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги – бумаги высокой степени надежности, будут профессионально оценены независимыми рейтинговыми агентствами, имеющими многолетний опыт оценки качества эмитентов и выпусков ипотечных ценных бумаг.
Значительное снижение процентных ставок не представляется возможным. Инвесторы, желающие приобрести ипотечные ценные бумаги либо паи, вряд ли одобрят снижение процентной ставки, поскольку это означает закономерное снижение дивидендов, получаемых от паев либо ценных бумаг. Кроме того, важным условием снижения процентных ставок являются высокие темпы снижения уровня инфляции: только в этом случае в ближайшие два – три года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8 % в рублях. Но, учитывая общую экономическую нестабильность в стране, недостаточно продуманную политику Правительства РФ по информированию населения о предстоящем повышении заработной платы, социальных выплат, ведущую к неизбежному скачку цен, предстоящие выборы Президента, значительного снижения инфляции ожидать бессмысленно.
297
При этом продолжится и градирование процентной ставки в зависимости от условий кредитования. С вступлением в действие новых «жилищных» законов рискованность ипотечных операций снизилась. Однако ряд законопроектов так и остался на бумаге.
Для дальнейшего развития ипотечного механизма кредитования поддержка государства является обязательным элементом системы ипотечного кредитования. Из основных форм поддержки ипотечных кредиторов можно назвать: государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг; страхование кредитных рисков; адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья – социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков.
Вместе с тем сегодня необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с 3 до 5 лет. Требуется постоянно увеличивать уставной капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов.
Наконец, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, доступная полноценная информационная база отсутствует. Таким образом, необходимо наладить в стране механизм регулярного проведения тематической работы с населения с целью ознакомления граждан с национальным проектом «Доступное жилье».
В заключение хотелось бы отметить, что именно с помощью ипотечного кредитования в России возможно решение многих экономических социальных проблем, но данный механизм будет эффективен лишь в том случае, если в стране будет развиваться система ипотечного кредитования, включающая в себя взаимодействующие экономические сегменты рынка: жилищного, строительного, земельного, финансово-кредитного, конечно, включая жилищное ипотечное кредитование и неотъемлемую поддержку государства.
Доклад А.В. Ничепорчук «Ипотечное жилищное кредитование в России: необходимость, перспективы развития» удостоен диплома лауреата в номинации «За освещение социально-значимых проблем» в 37 научной конференции-конкурсе научных докладов «Студенческая весна-2007» по направлению «Экономические науки».
Лауреаты
«За использование рациональных методов решения проблемы»
М.А. Билан,
студентка 4 курса (гр. УАВД-31) научный руководитель Ю.С. Золотарева, ст. преподаватель кафедры бухгалтерского учета и контроля
298
ОЦЕНКА РИСКОВ БАНКОВСКОЙ РОЗНИЦЫ
Процесс кредитования связан с действиями многочисленных и многообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашение ссуды в установленный срок. Поэтому предоставление ссуд банк обусловливает изучением кредитоспособности, то есть изучением факторов, которые могут повлечь за собой их непогашение. Цели и задачи анализа кредитоспособности заключаются в определении способности заемщика своевременно и в полном объеме погасить задолженность по ссуде, степень риска, который банк готов взять на себя; размер кредита, который может быть предоставлен в данных обстоятельствах и, наконец, условий его предоставления.
Все это обусловливает необходимость оценки банком не только платежеспособности клиента на определенную дату, но и прогноза его финансовой устойчивости на перспективу. Объективная оценка финансовой устойчивости заемщика и учет возможных рисков по кредитным операциям позволяют банку эффективно управлять кредитными ресурсами и получать прибыль.
По данным американских аналитиков, 35 – 40 % просроченных ссуд возникает в результате недостаточно глубокого анализа финансового положения заемщика на предварительной стадии переговоров.
Клиент, обращающийся в банк за получением кредита, должен представить заявку, где содержатся исходные данные о требуемой ссуде: цель; размер кредита; срок погашения; предполагаемое обеспечение.
К заявке должны быть приложены документы и финансовые отчеты, служащие обоснованием просьбы о предоставлении ссуды и объясняющие причины обращения в банк. Эти документы – необходимая составная часть заявки. Их тщательный анализ проводится на последующих этапах, после того как представитель банка проведет предварительное интервью с заемщиком и сделает вывод о перспективности сделки.
В солидных банках многих стран в состав пакета сопроводительных документов, предоставляемых в банк вместе с заявкой, входят следующие документы:
1)нотариально заверенные копии учредительных документов компании-заемщика;
2)финансовый отчет, включающий баланс и счет прибылей и убытков за последние три года. Баланс составляется на дату (конец года) и показывает структуру активов, обязательств и капитала компании. Отчет о прибылях и убытках охватывает годичный период и дает подробные сведения о доходах и расходах компании, чистой прибыли, ее распределения (отчисления в резервы, выплата дивидендов и т.д.);
3)отчет о движении кассовых поступлений. Он основан на сопоставлении балансов компаний за два отчетных периода и позволяет определить изменения различных статей и движение фондов. Отчет дает полную картину использования ресурсов, времени высвобождения фондов и образования дефицита кассовых поступлений;
4)внутренние финансовые отчеты характеризуют более детально финансовое положение заемщика, изменение ее потребности в ресурсах в течение года, поквартально или помесячно;
5)данные внутреннего оперативного учета. Составление баланса требует много времени. Однако банку-кредитору могут потребоваться данные оперативного учета, которые содержатся в сводках, подготовленных для руководства компании-заемщика. Эти документы касаются текущих операций и продаж, величины запасов и т.д.;
6)прогноз финансирования, который содержит оценки будущих продаж, расходов, издержек производства продукции, дебиторской задолженности, оборачиваемости запасов, потребности в денежной наличности, капиталовложениях и т.д. Речь идет об оценочном балансе, который включает прогнозный вариант балансовых счетов и счетов прибылей и
299
убытков на будущий период, и кассовом бюджете, который прогнозирует поступление и расходование денежной наличности (по неделям, месяцам, кварталам);
7)налоговые декларации. Это важный источник дополнительной информации. Там могут содержаться сведения, не включенные в другие документы. Кроме того, они могут характеризовать заемщика, если будет обнаружено, что он уклоняется от уплаты налогов с части прибыли;
8)бизнес-план. Многие кредитные заявки связаны с финансированием начинающих предприятий, которые еще не имеют финансовых отчетов и другой документации. В этом случае компания-заемщик предоставляет в банк подробный бизнес-план, который должен содержать сведения о целях проекта и методах его осуществления. В частности, документ должен включать:
– описание продуктов или услуг, которые будут предложены на рынке (включая патенты, лицензии); планы исследований и разработок и т.д.;
– отраслевой и рыночный прогноз (описание рынков, других компаний, которые предлагают аналогичный продукт, преимущества и слабые стороны конкурентов);
– планы маркетинга (цели, реклама, стоимость компании по продвижению продукта на рынке и т.д.);
– план производства (потребность в производственных мощностях, рабочей силе, оборудовании и т.д.);
– план менеджмента (структура компании, руководящие органы и т.д.);
– финансовый план (прогноз движения наличности, перспективный баланс на пять будущих лет).
Заявка поступает к соответствующему кредитному работнику, который после рассмотрения проводит предварительную беседу с будущим заемщиком-владельцем или представителем руководства фирмы. Подобные встречи позволяют кредитному инспектору выяснить не только важные детали кредитной сделки, но и составить психологический портрет возможного заемщика, оценить профессиональную подготовленность руководства компании, реалистичность их оценок положения и перспектив развития предприятия. В ходе беседы кредитному работнику нет необходимости выяснять все аспекты работы компании-заемщика, он должен сконцентрировать внимание на ключевых вопросах, представляющих интерес для банка-кредитора.
«За самый оригинальный доклад по вопросам выбранного исследования»
Н.А. Гундерук,
студентка 3 курса (гр. ФК-44) научный руководитель В.А. Сливкин, канд. экон. наук, профессор кафедры банковского дела
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОПТИМАЛЬНОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ И ВЫБОР ЭФФЕКТИВНЫХ МЕТОДОВ ПОГАШЕНИЯ ПРИ ИПОТЕЧНОМ
КРЕДИТОВАНИИ
В данной статье рассмотрена проблема выбора оптимальной процентной ставки для коммерческих банков при ипотечном кредитовании, а также проведен анализ разных видов ипотечных кредитов, в зависимости от методов погашения, и выявлен самый оптимальный способ погашения для заемщиков – способ, предполагающий использование пружинного ипотечного кредита.
300
Ипотечное кредитование – предоставление банком денежных средств клиенту, предназначенных на приобретение квартиры, дома или земельного участка. За пользование предоставленным кредитом клиент платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств.
Внастоящее время система ипотечного кредитования является одним из самых эффективных инструментов решения жилищной проблемы. Это связано в первую очередь с преимуществами, которые данный вид кредитования предоставляет: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита.
Однако, несмотря на актуальность и очевидные выгодны приобретения жилья посредством ипотечного кредита, ипотечное жилищное кредитование в настоящее время столкнулось с рядом проблем. Это относительно небольшой спрос со стороны заёмщиков; несовершенство законодательной базы; отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов; недостаточное развитие рынка ценных бумаг; высокие кредитные и процентные риски; проблема оптимизации процентных ставок.
При ипотечном кредитовании всегда возникают двусторонние отношения – между кредитором и заёмщиком. Отражение интересов каждой стороны выражается в выборе: для коммерческих банков – оптимальной ставки; а для заёмщиков – оптимального метода погашения.
Оптимальной процентной ставкой является та, которая учитывает 2 группы факторов (расходы, связанные с деятельностью коммерческих банков и включённые в итоговую сумму процента, и факторы, носящие объективный экономический характер). Причём первая группа факторов представляет интересы коммерческих банков, ведь она затрагивает произведенные ими расходы, а вторая группа факторов отражает экономическую ситуацию в стране. Снижение процентной ставки (с целью увеличения привлекательности для заёмщиков и отражения их интересов) возможно только за счёт снижения влияния факторов второй группы. То есть уменьшение ставки рефинансирования ЦБ РФ, снижение темпов инфляции приведет к соответствующему понижению уровня процента по ипотечному кредитованию.
Помимо проблемы оптимизации процентных ставок, перед заёмщиками встает также проблема выбора наиболее эффективного способа погашения кредита и уплаты процентов. Нами были рассмотрены два вида кредита в зависимости от способа погашения: постоянный ипотечный кредит и ипотечный кредит с переменными выплатами. При оценке эффективности ипотечного кредита с переменными выплатами были проанализированы следующие его разновидности: пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит, кредит с «шаровым» платежом, кредит с переменной процентной ставкой, канадский «ролловер», кредит с добавленной процентной ставкой. В результате математических расчетов был сделан вывод, что самым наилучшим методом погашения основной суммы долга и уплаты процентов для заёмщика, является метод, предполагающий использование пружинного ипотечного кредита при фиксированной процентной ставке.
Вто же время возникает следующая проблема: кредит с переменной процентной ставкой отражает интересы коммерческих банков, так как он предполагает уменьшение риска процентных ставок, о котором говорилось выше. А для заёмщиков данный метод непривлекателен тем, что при изменении процентной ставки в сторону увеличения соответственно увеличиваются и размеры процентных платежей. Однако стоит