Материал: 5642

291

квартир для среднего класса, так как если покупка квартир при помощи ипотечного механизма станет «массовым явлением» без пропорционального роста предложения – это приведет к росту цен на недвижимость, делая ипотеку недоступной большинству населения страны. Таким образом, мы придем к уничтожению механизма ипотечного кредитования и обострению жилищной проблемы. В настоящее время объемы строительства и темпы их прироста не соответствуют международным нормам, согласно которым годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м на человека. Соответственно в России значение данного показателя должно составлять, как минимум, 145 млн кв. м, что примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья. При «сегодняшних» темпах роста данного показателя соблюдение минимальных социальных стандартов ООН будет достигнуто в Российской Федерации только к 2050 году1. Для решения этой проблемы необходимо проведение активной политики в данной области сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженернокоммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

Одной из проблем российской банковской системы является нехватка доступных ресурсов. При реализации ипотечного механизма проблема стоит особенно остро, так как обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрыва в сроках: срок ипотечного кредита 10 – 30 лет, срок вклада не больше года, и кредитование осуществляется за счет собственных ресурсов банка. Другой возможностью привлечения долгосрочных ресурсов являются так называемые «оптовые» источники»: кредитные линии и займы, предоставляемые банками; средства, предоставляемые институциональными инвесторами; средства от продажи целевых облигационных займов. Привлечение ресурсов из «оптовых» источников является наиболее предпочтительным. Однако в данном случае необходимо развитие целостной системы ипотечного жилищного кредитования, включающей в себя как первичный, так вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий также механизм рефинансирование банков, при котором могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных: выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредитов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование кредиторов через специализированные субъекты – агентства ипотечного кредитования (рисунок 1).

строительства. 2006. №5. С.9

293

Латвии – 550 долл. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах 17 – 25 тыс. долларов. Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным российскими банками, хотя и увеличилась за 2005 г. более чем в 3 раза, на данный момент составляет около 0,3 % от ВВП (в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП – 70 %, в США – 50 %, а в странах Центральной и Восточной Европы – 25 %)1. Однако в последнее время ситуация меняется, объемы предоставляемых кредитов, число банков-участников и заемщиков растут высокими темпами, % ставки продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых кредитов в соответствии с потребностями клиентов.

Кредиторы стремятся расширить набор кредитных продуктов, предлагают заемщикам выбор валюты кредитования, срока кредита, способа определения процентной ставки, величины первоначального взноса, возможности использования ипотечного механизма при приобретении жилья в новостройке, возможности получения дополнительного кредита (на ремонт, покупку мебели, оплату гаражного места) и др.

Одним из условий предоставления ипотечных кредитов является валюта предоставления кредита. В общем объеме задолженности ипотечные кредиты, выданные в рублях РФ, занимают на 1 января 2006 г. 53 %. Доля рублевых кредитов планомерно росла в течение 2005 г., что вызвано улучшением условий предоставления кредитов в рублях и, в частности, снижением процентных ставок по рублевым кредитам.

В дальнейшем по мере сближения рублевых и валютных ставок все большее количество населения будет предпочитать кредиты в рублях. Если два года назад разница между валютными и рублевыми ставками составляла 5 %, то в настоящее время она сократилась до 2 %. Минимальная ставка по кредитам в долларах составляет 9,9 % (Дельта-Кредит банк), минимальная ставка в рублях (11,2 %) – плавающая процентная ставка «Дельта-Кредит банка». Такое сближение ставок обусловлено как общеэкономическими параметрами (снижением уровня инфляции, укреплением рубля, снижением ставки рефинансирования ЦБ РФ и ставок по депозитам), так и особенностями рынка (усилением конкурентной борьбы и постепенным накоплением статистики по кредитам, возможностью более корректной оценки рисков по ипотечному кредитованию, снижением стоимости привлечения рублевых ресурсов с рынка).

Сроки, на которые выдаются кредиты, также постепенно удлиняются, что позволяет расширить круг потенциальных заемщиков. Если в 2002 – 2003 гг. большинство банков, реализующих свои ипотечные программы, выдавали кредиты, максимум, на 10 лет, то в настоящее время многие банки предлагают кредиты на срок до 20 лет, некоторые даже на 30 лет (ОАО «УРСА Банк»).

Банки заинтересованы в том, чтобы доля первоначального взноса на квартиру была не менее 30 % от стоимости жилья, так как это дает большую уверенность в возвращении кредита, но, следуя потребностям клиента, точнее, их неспособности внести первоначальный взнос банки снижают первоначальный взнос до 10 %, а некоторые и вовсе предоставляют клиентом возможность получения кредита без него. Конечно, в данном случае риски банков возрастают и, как следствие — растет процентная ставка, в среднем она на 1,5 — 2% выше, чем по кредитам с первоначальным взносом.

1 Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело. 2006. № 9. С.9

294

Условия определения процентной ставки сильно изменились. Некоторые банки ввели плавающую процентную ставку. Долларовые плавающие процентные ставки предлагают «Дельта-Кредит банк» и «Райффайзенбанк».

Помимо плавающих ставок многие банки ввели дифференциацию ставок, что позволяет заемщикам выбрать наиболее удобный вариант кредитования. Индикатором дифференциации выступают индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском рынке; доказательство доходов (справка 2-НДФЛ); размер первоначального взноса; срок кредитования; условия приобретения жилья на вторичном или первичном рынке (с отложенным оформлением права собственности).

Значительная масса людей не может документально подтвердить основную часть своих доходов, что приводит к затруднению оценки банками платежеспособности клиентов, и, как следствие, к невозможности получения клиентом необходимой суммы в полном объеме, однако сегодня многие банки предусматривают программы выдачи кредита с учетом неофициальных доходов.

Кроме того, некоторые банки предлагают дополнительную услугу для заемщиков – кредит на сопутствующие расходы: ремонт квартиры, покупку мебели, оплату страховки. В ближайшем будущем важным конкурентным преимуществом ипотечных программ банков будет разработка низкозатратного для заемщика регламента перекредитования в случае снижения ставок по кредиту.

В настоящее время ипотечные кредитные программы реализуются банками, небанковскими кредитными компаниями (региональными операторами, сервисными агентами, жилищными кооперативами, жилищно-строительными кооперативами). В основном все кредитующие организации пользуются способом «прямых продаж». Однако дальнейшее развитие рынка, усиление конкуренции и повышение специализации на рынке приведут к тому, что способы продаж будут более разнообразными.

По аналогии с развитыми рынками ипотечного кредитования в будущем на рынке будут представлены следующие виды продаж:

«прямые продажи» ипотечных кредитов по схеме «банк – клиент»;

«продажи через посредников». Посредниками выступают риэлтерские компании, специализированные компании – ипотечные брокеры;

интернет – продажи;

«связанные продажи». Посредником выступают партнеры кредитных организаций: страховые компании, оценщики, риэлтеры.

Важнейшим фактором конкурентного преимущества для кредиторов является территориальный охват. В 2005 г. многие крупные российские и западные банки продвигаются в регионы либо путем расширения собственной филиальной сети, в том числе, приобретая банки с широкой филиальной сетью (покупка «Райффайзенбанком» «Импэксбанка»), либо через сотрудничество с уже созданными региональными банками. Очевидно, эта тенденция будет превалировать в ближайшие годы.

Оценка основных тенденций развития рынка ипотечного кредитования позволяет прогнозировать дальнейший рост объемов рынка ипотеки.

Возрастет доля сделок на рынке недвижимости с использованием ипотечного кредита, появятся новые схемы использования кредитования при покупке жилья в новостройках. Все большее количество риэлтеров будет ориентировать покупателей жилья на приобретение квартиры (дома) в кредит.

В условиях сохранения динамики основных макроэкономических показателей ставки по кредитам будут снижаться и далее. Определяющим воздействием здесь обладают инфляционные характеристики.

295

Выше уже говорилось о некоторых проблемах и рисках банков, связанных с реализацией механизма ипотечного кредитования, но область, в которой работает механизм ипотечного кредитования, на современном этапе можно поделить на две части: ипотека первичного жилья и ипотека вторичного жилья. В каждой части возникают свои дополнительные риски, которые, конечно, могут пересекаться.

Основными рисками на рынке вторичного жилья являются: физическая утрата недвижимости, потеря прав собственности на жилье, падение цены стоимости заложенной недвижимости, риск неплатежеспособности заемщика, гибель заемщика, отказ исполнения обязательств по кредиту заемщиком.

Основную часть данных рисков банки разрешают, страхуя виды рисков в пользу банка (кредитора). Несомненно, это влечет за собой увеличение стоимости кредита. Риск падения стоимости залога определяется напрямую макроэкономической ситуацией в стране и в рассматриваемом регионе. Экономическая стабильность, постоянный темп роста экономики в стране, устойчивая позиция национальной валюты, предсказуемая инфляция способны минимизировать данный вид риска. Ущерб от отказа по исполнению обязательств со стороны заемщика может быть минимизирован на перспективу через реализацию Закона «О бюро кредитных историй». Здесь необходим стандартизированный подход, выработка общих критериев всеми банками, участниками ипотечного кредитования, при рассмотрении новых клиентов службами безопасности банков. Кроме того, данный риск снижается, благодаря возможности банка обращения взыскания на заложенное имущество. Хотя в данном случае есть ряд неурегулированных вопросов правового характера, решение которых осложняется противоречивостью интересов банка, заемщиков и возможностей решения социального жилищного вопроса в стране, в частности, это отсутствие фондов отселения, в которые по новому законодательству можно выселить неплательщиков.

Из рисков строящегося жилья можно выделить риск физической утраты строящегося объекта, риск приостановки строительства, строительные риски, обнаружение дефектов во время первых лет эксплуатации недвижимости, неисполнение обязанностей со стороны застройщика, риск неплатежеспособности заемщика, гибель заемщика, отказ исполнения обязательств по кредиту заемщиком.

Для минимизации своих рисков банки на период строительства и сдачи новых домов государственной комиссии выдают кредиты по повышенным процентным ставкам, в среднем они составляют 15 – 18 % по стране. В дальнейшем, после сдачи домов, кредит переоформляется под стандартную схему ипотеки с оформлением закладной и возможностью ее рефинансирования.

В данном сегменте рынка наблюдаются те же виды рисков, что и при кредитовании готового жилья. Так, утрата недвижимости страхуется. Неисполнение обязательств застройщиком страхуется созданием «черного» списка таких застройщиков (аналог – бюро кредитных историй). Многие банки кредитуют новостройки только проверенных строительных компаний или, еще более сужая круг доступных для кредитования новостроек, только дома, построенные компаниями, с которыми они заключили договоры. Часто строительство значительно задерживается из-за долгой процедуры оформления разрешения на строительство. Данный вид риска можно минимизировать, если будут получены гарантии со стороны местных администраций на уплату штрафных санкций за вынужденную просрочку со стороны работников государственных структур из средств местного бюджета.

Дополнительную рискованность в механизм ипотечного кредитования новостроек внес принятый в прошлом году Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Он увеличил кредитный риск: так, требования дольщиков к застройщику первичны, а требования банка вторичны. Кроме того, возрос и риск