Задача К2.8.
Только что приобретена недвижимость. Собственник рассчитывает сдавать ее в аренду определенный временной промежуток. По окончании договора аренды владелец планирует данную собственность перепродать. На основе приведенных в таблице 8 данных рассчитать:
1. Текущую стоимость доходов от арендных платежей.
2. Текущую стоимость выручки от перепродажи недвижимого имущества.
3. Сделать обоснование эффективности вложения средств с точки зрения получения 15% отдачи на вложенный капитал.
Таблица 31
Исходные данные |
Вариант |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
Цена приобретения недвижимости, т. руб. |
18 |
11 |
32 |
74 |
16 |
25 |
37 |
18 |
20 |
Размер годовой рентной платы, т. руб. |
2 |
1,5 |
5 |
11 |
2 |
3 |
4 |
1 |
1,8 |
Период сдачи недвижимости в аренду, лет |
10 |
12 |
18 |
14 |
3 |
8 |
7 |
9 |
5 |
Предполагаемая стоимость перепродажи недвижимости по окончании срока аренды |
40 |
38 |
100 |
300 |
31 |
60 |
80 |
34 |
40 |
Ставка дисконта, % |
15 |
11 |
9 |
15 |
15 |
12 |
13 |
7 |
8 |
Задача К2.9.
Определите сумму на счете через ряд периодов, при условии, что денежные средства на счет поступают ежемесячно. Данные для расчета приведены в таблице 9.
Таблица 32
Исходные данные
|
Вариант |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
Размер ежемесяч-ного поступле-ния на счет, р. |
100 |
300 |
500 |
1000 |
850 |
730 |
200 |
250 |
320 |
Период поступле-ния средств, лет |
5 |
2 |
7 |
3 |
2 |
5 |
10 |
5 |
4 |
Годовая ставка по вкладу с ежемесяч-ным начисле-нием, % |
10 |
5 |
4 |
7 |
8 |
11 |
6 |
9 |
3 |
Задача К2.10.
На протяжении ряда периодов планируется скопить денежную сумму для приобретения недвижимости. С этой целью на расчетный счет предполагается ежемесячно вносить равные суммы. Определить размер суммы, которую необходимо вносить ежемесячно. Данные для расчета представлены в таблице 10.
Таблица 33
Исходные данные |
Вариант |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
Период накопления, лет |
5 |
10 |
11 |
4 |
3 |
7 |
8 |
2 |
4 |
Стоимость недвижимости, тыс.р. |
100 |
200 |
180 |
350 |
750 |
900 |
600 |
450 |
800 |
Ставка по вкладу с ежемесячным начислением процента, % годовых |
10 |
11 |
5 |
4 |
6 |
9 |
7 |
12 |
8 |
Контрольное задание № 3
Предложить рекомендации покупателю относительно целесообразности покупки офисного здания, принимая во внимание приведенные в условии данные о предполагаемой эксплуатации будущей собственности.
Для поэтапного выполнения задания необходимо:
Заполнить таблицу 34 для определения текущей стоимости арендных платежей
2. Рассчитать текущую стоимость от перепродажи офисного здания через 8 лет эксплуатации.
3. Определить общую (текущую) стоимость недвижимости с учетом стоимости арендных платежей и текущей стоимости от перепродажи недвижимости (сумма п.1 и п.2).
Таблица 34
Результаты расчетов
Год |
Вало-вой доход |
Посто-янные расходы |
Опера-цион- ные рас-ходы |
Рас- ходы на рекон- струк- цию |
Пери- одичес- кий поток дохода |
Став-ка дис-конта |
Текущая стоимость |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Условие
Офисное здание выставлено на продажу за 420 млн. руб. (исходные данные помещены в таблице 35 в соответствии с номером варианта, данные в тексте приведены для 1-го варианта). Общая площадь офисного здания составляет 3000 квадратных метров (табл. 35 стр. № 2). На момент продажи здание, по условиям ранее заключенного арендного договора, находится в аренде. По условиям аренды, срок которой заканчивается через 2 года, арендатор выплачивает арендную плату из расчета 15 т. руб. за 1 кв. м. площади в год (стр. № З). После окончания срока аренды арендатор планирует освободить офисное здание.
Анализ, проведенный консультантом-оценщиком, показал, что для более выгодного использования выставленного на продажу здания, целесообразно реконструировать его таким образом, чтобы после окончания срока аренды, увеличить размер взимаемой с арендаторов арендной платы. После реконструкции предполагается получить три (стр. № 4) равные по площади секции. В этом случае можно ожидать, что арендная плата может составить 25 т. руб. за 1 кв. м. в год (стр. № 5).
В то же время реконструкция неизбежно повлечет за собой привлечение дополнительных средств в размере 40 млн. руб. (стр. № б). Такая реконструкция может быть проведена за 3 месяца. В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято две секции из трех (для 1, 3, 4 вариантов) и, соответственно, одна секция из двух (для 2-го варианта).
Помимо перечисленного постоянные расходы на содержание офисного здания, начиная с третьего года, будут составлять 10000 т. руб. в год (стр. № 7). До третьего года постоянные и операционные расходы в расчет не принимаются. Операционные расходы исчисляются как 10 % от арендной платы, также начиная с третьего года.
В дальнейшем ожидается, что, начиная с 4-го года постоянные расходы будут возрастать на 5 % в год (стр. № 8) не зависимо от размера арендной платы. А, начиная с 7-го года, операционные расходы также будут возрастать на 8 % в год по сравнению с суммой прежних операционных расходов. В то же время ставка арендной платы с 7-го года уменьшится до 20 т. руб. за 1 кв. м. в год (стр. № 11).
Ставка капитализации (дисконта) в течение оговоренного периода будет также изменяться по следующей схеме: (стр. № 12 табл. 35):
- со дня заключения сделки по 2-й год - 10 %;
- с 3-го по 5-й год - 12 %;
- с 6-го по 8-й год - 13 %.
По истечении восьми лет сдачи здания в аренду, его планируется продать за 400 млн. руб. (стр. № 13). Ставка дисконта на этот период будет составлять 12 % годовых (стр. № 14).
Таблица 35
Исходные данные
Исходные данные |
Варианты |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1. Продажная цена офисного здания, млн. руб. |
420 |
300 |
550 |
500 |
2. Общая площадь офисного здания, кв. м |
3000 |
2700 |
3000 |
3300 |
3. Размер арендной платы до предполагаемой реконструкции, т. руб. за 1 кв. м. |
15 |
20 |
20 |
25 |
4. Количество секций после реконструкции здания |
3 |
2 |
3 |
3 |
5. Размер арендной платы после реконструкции, тыс. руб. за 1 кв. м |
25
|
30
|
30
|
35
|
6. Стоимость рекон-струкции, млн. руб. |
40
|
30
|
52
|
50
|
7. Размер постоянных расходов, т. руб. |
10000
|
9000
|
14000
|
10000
|
8.Предполагаемое увеличение постоянных расходов, % в год |
5
|
8
|
3
|
8
|
9. Ставка арендной плати, начиная с 4-го года, т. руб. за 1 кв. м |
25
|
32
|
25
|
30
|
10. Увеличение операционных расходов с начала 7-го года, % в год
|
8
|
2
|
3
|
4
|
Продолжение табл. 35 |
||||
11. Ставка арендной платы, начиная с 7-го года, т. руб. в год за 1 кв. м. |
20
|
32
|
20
|
30
|
12. Ставка капитализации, % годовых, первые два года. с 3-го по 5-й год с 6-го по 8-й год |
10 12 13 |
10 13 14 |
11 12 13 |
9 12 12 |
13. Стоимость офисного здания по истечении 8 лет эксплуатации, млн. руб. |
400
|
450
|
500
|
500
|
14. Ставка дисконта после 8 лет эксплуатации, % годовых. |
12
|
11
|
12
|
10
|
Контрольное задание № 4
Дайте письменные ответы на вопросы:
1. Какими характеристиками обладает приносящая доход недвижимость?
2. Для каких целей необходимо производить оценку недвижимости?
3. Чем рынок недвижимости отличается от фондового и товарного рынков. Каковы функции рынка недвижимости?
4. Назовите основные принципы оценки недвижимости.
5. Охарактеризуйте основные этапы процесса оценки недвижимости.
6. Дайте определение следующим понятиям:
1. Согласование.
2. Наилучшее и наиболее эффективное использование.
3. Рыночная стоимость.
4. Замещение.
5. Вклад.
7. Обоснуйте различие между сложным и простым процентом.
8. Объясните понятие «стоимость денег» с учетом фактора времени.
9. Какие ключевые факторы определяют стоимость ожидаемого будущего дохода?
10. Каким образом соотносятся текущая стоимость единицы (реверсии) и накопленная сумма денежной единицы?
11. Каким образом соотносятся фактор текущей стоимости единичного аннуитета и фактор текущей стоимости единицы?
12. Дайте определение следующим понятиям:
1.Обычный аннуитет.
2. Авансовый аннуитет.
3. Сложный процент.
13. Как соотносятся взнос на амортизацию единицы и фактор единичного аннуитета?
14. Как соотносятся накопление единицы за период и фактор фонда возмещения?
15. Дайте определения и поясните следующие понятия:
1. Коэффициент капитализации.
2. Доход на инвестиции.
3. Возврат инвестиций.
4. Амортизация.
5. Фонд возмещения.
16. Назовите преимущества и недостатки метода прямого сравнительного анализа продаж при оценке приносящей доход недвижимости?
17. По какой причине собранные данные для сопоставимых объектов должны быть проверены оценщиком?
18. Почему при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости необходимо производить поправку на время?
19. Проведите различия между следующими терминами:
1. Полная стоимость воспроизводства и замещения.
2. Устранимый и неустранимый износ.
3. Бухгалтерский износ и оценочный износ.
4. Прямые и косвенные затраты.
20. Охарактеризуйте четыре метода оценки полной стоимости воспроизводства.
21. В чем основные причины износа недвижимости?
22. Устанавливает ли полная стоимость воспроизводства верхнюю границу стоимости зданий и сооружений? Обоснуйте ответ.