Материал: Экономика недвижимости. практикум. Гунина И.А

Задача 5.49.

Односемейный жилой дом, расположенный у оживленной магист­рали, сдается в аренду за плату на 50 000 руб. в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Месячный валовой рентный множитель в этом массиве составляет 120. Каков размер денежной корректировки на местоположение?

Задача 5.50.

Сопоставимый объект был продан за 100000000 руб. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий:

Таблица 18

Оценить объект, считая, что:

- все отличия не имеют взаимного влияния;

- все отличия имеют взаимное влияние.

Задача 5.51.

Объект продажи - дом. Имеется 4 сопоставимых объекта.

Таблица 19

Определить:

1) корректировку на разницу в площади;

2) корректировку на разницу в количестве спален;

3) корректировку на наличие балкона.

Задача 5.52.

Семья Никофоровых 3 года назад купила земельный участок за 150000 руб. и построила на нем жилой односемейный дом. Строительство дом обошлось в 650000 руб. В настоящее время аналогичные дома аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 1000000 руб., а свободные участки по 180000 руб. Какова вероятная рыночная стоимость дома с участком?

Задача 5.53.

Имеется следующая информация:

Таблица 20

Определить:

- корректировку на дополнительную площадь в 40 м2;

- корректировку на наличие гаража;

- корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.

Задача 5.54.

Объект оценки — трехкомнатная квартира в центре города, площадью 110 м2 с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона на 4-м этаже без лифта.

Имеется информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м2 с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50000000 руб.

Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450000 руб.

Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7%.

Наличие телефона оценивается в 500000 руб.

Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%.

Наличие лифта оценивается в 600000 руб.

Наличие балкона оценивается в 450000 руб.

Определить стоимость объекта.

Задача 5.55.

Объект оценки — складское помещение шириной 10 м, длиной 51 и высотой 4 м. Аналогичный склад такой же высоты и площадью 400 м2 был недавно продан за 16000000 руб. Оценить объект.

Задача 5.56.

Требуется оценить объект. Скорректированные стоимости сопоставимых объектов: 1000, 2000, 2000, 2000, 3000, 40000. Опреде­лить моду, медиану и среднее арифметическое ряда до и после отбраковки.

Задача 5.57.

Компания долгое время пыталась продать свой офис за 2 200 000 руб. Поступило много предложений о покупке офиса за 1 600 000 руб. и его аренде 120000 руб. в год. Необходимо рассчитать значение месячного валового рентного множителя.

Задача 5.58.

Необходимо определить стоимость объекта, величина рыночной арендной платы за который оценена в 105 000 руб. в месяц, исполь­зуя валовой рентный множитель, выведенный из следующей инфор­мации:

Таблица 21

Задача 5.59.

Корректировка на местоположение объекта недвижимости состав­ляет 340000 руб. Вследствие различия в местоположении отличие арендной платы составляет 6 000 руб. Чему равен валовой рентный множитель?

Задача 5.60.

Фирме поступило много предложений о покупке офиса за 180 млн. руб. или его аренде по 18 млн. руб. в год. Чему равен месячный валовой рентный множитель, соответствующий офису фирмы?

Задача 5.61.

Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:

Стоянка 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 50000 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 4000000 руб. в год. Была продана за 80 000 000 руб.

Стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 25 000 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 6000000 руб. в год. Была продана за 90 909 100 руб.

Стоянка 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 20 000 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 3 600 000 руб. в год. Была продана за 120 000 000 руб.

Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

Задача 5.62.

Объект оценки — общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 1000 руб. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы составляют 400 000 руб. в год. Коэффициент капитализации составля­ет 11,5%. Определить стоимость общежития.

Задача 5.63.

Здание с участком продано за 8000000 руб. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость 2000000 руб. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 7500000 руб. Определить общий накопленный износ здания.

Задача 5.64.

Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подхо­ду объекта, если стоимость участка земли составляет 280000 руб., полная стоимость воспроизводства здания равна 900000 руб., а общий износ здания оценивается в 20%.

Задача 5.65.

Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15000000 руб., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45000000 руб., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55500000 руб.

Задача 5.66.

Банк выдал ипотечный кредит фирме «Квартал» в 100 млн. руб. погашае­мый в течение 25 лет ежегодными платежами, при 10% годовых. Банк решил продать финансовые обязательства фирмы «Квартал» другому банку по цене, которая обеспечит покупателю отдачу в 15%. Опре­делить сумму, за которую могут быть проданы ипотечные обяза­тельства фирмы «Квартал».

Задача 5.67.

Банк выдал кредит в 200 000 руб., погашаемый в течение 10 лет еже­годными платежами, при 12% годовых. Другой банк желает переку­пить обязательство должника и готов заплатить сумму, которая обеспечит ему конечную отдачу всего в 5%. Определить, какую сум­му второй банк должен предложить первому.

Задача 5.68.

Склад площадью 18 000 м2 сдан на условиях чистой аренды из рас­чета 300 руб. за 1 м2 в год. Он обременен ипотечным долгом в 1100000 руб., который должен быть погашен ежемесячными платежами в течение 20 лет, при 9% годовых. Определить ежемесячные денежные поступления собственника.

Задача 5.69.

Офисное здание стоимостью 10 000 000 руб. куплено с помощью ипотечного кредита. Коэффициент задолженности — 60%, кредит предоставлен на 30 лет под 12% при ежемесячных платежах. 100% загрузке здания арендная плата составит 2 100 000 руб. в год. В этом районе коэффициент недоиспользования равен 4,769 Общие операционные расходы составляют 259 400 руб. в год. Определить:

а) величину чистого операционного дохода;

б) денежные поступления собственника;

в) ставку дохода на собственный капитал;

г) величину ипотечной постоянной.

Задача 5.70.

Супермаркет отягощен ипотечным кредитом в 1 200 000 руб. (13%, 15 лет), погашаемым равными ежегодными платежами. Ближайшие б лет данный объект недвижимости будет приносить 400 000 руб. ежегодного дохода, а затем в течении 9 лет 350 000 руб. По истечении 15 лет объект может быть продан за 1 100 000 руб. Доходность аналогичных объектов составляет 16%.

Определить:

а) текущую стоимость будущей перепродажи;

б) теку­щую стоимость доходов за ближайшие 6 лет;

в) текущую стоимость всех доходов;

г) стоимость объекта.

Задача 5.71.

Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м2, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение нахо­дятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 5500000 руб. Специалисты по строительству дали следующую информацию:

Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006*Т* W, где Т — возраст здания (лет), W — сметная стоимость.

Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п. = (0,002 * Т + (S/N) * 0,0002) * W, где: Т - возраст здания (лет), S - площадь здания (м2), N — количество этажей, W — сметная стоимость.

Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. = 0,03 * Т * Wp, где: Т - возраст здания (лет), Wp — стоимость монтажа рам и дверей.

Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 220000 руб. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 300000 руб.

Замена сантехники и освещения оценивается в 220 000 руб. Из-за плохой планировки арендная плата эа I м2 в данном здании на 40 руб. в месяц меньше, чем в соседних.

Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 180 000 руб. Определить:

а) величину устранимого физического износа;

б) величину неустранимого физического износа;

в) величину устранимого функционального устаревания;

г) величину неустранимого функционального устаревания;

д) величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).

Задача 5.72.

Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построены следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый oneрационный доход с учетом внешнего воздействия 55 000 руб. Чистый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 000 руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным доходом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 000 руб. Увеличение стоимости участка земли на 25% к концу 5-го года. Уменьшение стоимости улучшений на 10% к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал 25%. Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).

Задача 5.73.

Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м2 Стоимость 1 м2 деревянных оконных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м2 деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15%. Стоимость демонтажа 1 м2 деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м2 деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м2 металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.

Задача 5.74.

Оцените размер корректировки на права собственности при наличии следующих данных. Объект-аналог, приобретенный за 1000 000 руб., обременен договором аренды сроком на 4 года. Ставка аренды 80 руб. за м2. Площадь объекта 80 м2. Рыночная ставка 110 руб. Норма отдачи на капитал 20% годовых.

Задача 5.75.

Оцените размер корректировки на условия финансирования при наличии следующих данных: объект аналог приобретен за 700 000 руб. с использованием заемных средств: срок кредита 8 лет, ставка ссудного процента 10% годовых, рыночная ставка 15% годовых, М(доля заемных средств) - 100%.

Задача 5.76.

Найти стоимость нового строительства:

Таблица 22