При затратном подходе определение износа используется для того,чтобыучестьразличиявхарактеристикахновогообъектаиреальнооцениваемогообъектанедвижимости.Учетизносаобъекта—этосвоегородакорректировкастоимостивновьвоспроизведенногозданиядляопределения стоимости оцениваемогообъекта.В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износподразделяетсянафизический,функциональныйивнешний(экономический).Физический износ отражает изменения физических свойств объектанедвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействиемэксплуатационныхфакторов,второй-подвоздействиеместественныхиприродных факторов.Существуютчетыреосновных методарасчетафизическогоизноса:
-
Экспертный метод.
-
Нормативный (бухгалтерский) метод.
-
Стоимостной метод.
-
Метод расчета срока жизни здания.
Самымточныминаиболеетрудоемкимспособомявляетсяэкспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определениепроцентаизносавсехконструктивныхэлементовзданияилисооружения.НормативныйметодрасчетафизическогоизносаоснованнаиспользованииЕдиныхнормамортизационныхотчислений.Этинормыдаютсянаполноевосстановлениепервоначальнойстоимости,аврасчет такжевключаютсянормыамортизационныхотчисленийнакапитальныйремонти модернизациюзданийи сооружений.Стоимостныйметодзаключаетсявопределениизатратнавосстановлениеэлементовзданий
и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.
Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно- планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за
факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.
Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.
Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например, общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
-
Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях, а также капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.
Применениепервогоподходатребуетналичиядостаточногодлясравненияколичествапродажнедвижимости,отличающихсяотоцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двухсопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего
воздействия,позволяетсделатьвыводовеличиневнешнегоизносаоцениваемого объекта.
-
Сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию.
Приприменениивторогоподходасначалаопределяетсявеличинапотерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь,приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейсянормыкапитализациидля зданий.После определения совокупного накопленного износа оценщик дляполученияитоговойстоимостиобъектанедвижимостиприбавляеткрыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительнойстоимостиобъекта и накопленногоизноса.Расчётстоимостивосстановленияквартирыпоэлементнымметодом:
-
Определяем стоимость воспроизводства квартиры. Средняя стоимость воспроизводства трехкомнатных квартир квартир жилой недвижимости в регионе нахождения объекта оценки составляет 122177 руб. за 1 м2.
Стоимостьвоспроизводстваквартирыпо
рассчитывается по формуле(15).С
в = (15)где, С
в - стоимость воспроизводства общая;S
общ-площадьквартиры общая;С
ва/м
2-стоимостьвоспроизводствааналогичногообъектаза1м
2.С
в=85,3 *122177=10 421 698руб.
-
Расcчитаем износ оцениваемой квартиры по формуле (16).
И
ф = * 100 % (16)где,И
ф-износфизический;Т
ф - срок эксплуатации фактический;Т
н-срокэксплуатациинормативный.Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивныхэлементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены
Госстроем.Дляобъектаоценкисостоящегоизжелезобетонныхпанелейнормативныйсрок службы150лет.И
ф= (3/150)*100%=2 %.КорректируемС
внаприбыльинвестора,котораясоставляетоколо 20%и НДС-18%:С
н=10 421 698 *1,2*1,18 =14 757 124руб.
-
Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки
-квартиравмногоэтажномдоме.
-
Корректируем полученную Сн на рассчитанный ранее износ:
С
н= 14 757 124*0,98=14 461 981 руб.Такимобразом,стоимость,рассчитаннаязатратнымподходом,составила14 461 981 руб.Затратныйподходприменимкоценкепрактическилюбых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применениеоправданно (например, оценка приносящей доход недвижимости). В связи сэтим наиболее распространенной областью применения затратного подходаявляется оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынканедвижимости.Преимуществоприменениязатратногоподходавданномслучаесвязаностем,чтонедостаточностьи/илинедостоверностьинформации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов - аналоговв ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов коценке.