Отчет по практике: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

3.5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Затратный подход, который используется для оценки недвижимости,основаннапредположении,чтозатраты,необходимыедлясозданияоцениваемогообъектавеготекущемсостояниииливоспроизводстваегопотребительскиххарактеристик,всочетаниисрыночнойстоимостью земельногоучастка,накотором данный объект располагается, иявляетсяприемлемымориентиромдляоценкирыночнойстоимостиобъектаоценки.Особенностью применения затратного подхода является разделениеоценщикомпонятиявосстановительнойстоимости(стоимостивоспроизводства)объектаистоимостизамещения.Восстановительнаястоимость (стоимость воспроизводства) рассчитываются с использованиемиздержеквтекущихценахнастроительствоточнойкопииоцениваемогообъекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений,строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажныхработ.Приоценкевосстановительнойстоимостивоспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостаткиархитектурныхрешений,которыеимеютсяуоцениваемогообъекта.Стоимостьзамещенияопределяетсязатратамивтекущихценахнастроительствообъекта,имеющегосоцениваемымэквивалентнуюполезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованиемсовременных стандартов,материалов,дизайна ипланировки.Такимобразом,восстановительнаястоимостьопределяетсяиздержкаминавоспроизводствоточнойкопииоцениваемого

объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Разница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждой конкретной ситуации приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

При оценке недвижимости затратным подходом следует последовательно определять:

1. Рыночную стоимость земельного участка.

2. Восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения.

3. Величину накопленного совокупного износа объекта.
4. Рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта исключая величину накопленного износа.

В оценочной практике оценка стоимости участка земли рассматривается с точки зрения его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования (проводится анализ НЭИ). При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в увеличение стоимости.

В случае оценки земельного участка следует особо отметить перечень оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением данного оцениваемого права является

рыночнаястоимостьправааренды земельного участка.Теорияоценкивыделяетпятьосновныхметодовопределениястоимостиземельныхучастков:

1. 
   Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
   
2. 
   Метод соотнесения (переноса).
   
3. 
   Метод развития (освоения).
   
4. 
   Техника остатка для земли.
   
5. 
   Метод прямого сравнительного анализа продаж.
   

Определение стоимости земельного участка методом капитализацииземельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов,полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в России пока еще малораспространенапрактикасдачиварендучастныхземлевладений,арендуются главным образом государственные и муниципальные земельныеучастки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативнойценойземли,неадекватнойеерыночнойстоимости,поэтомунапрактике применениеметодакапитализацииземельнойрентыдаетнедостаточнообъективныерезультаты.Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношениямежду стоимостью земельного участка и возведенных нанем улучшений.Оценщик определяетобщую стоимость застроенного участка, вычитает изнеестоимостьзданийисооруженийиполучаетстоимостьземельногоучастка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимыхпродажсвободныхземельныхучастков.Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модельинвестиционногоанализавариантанаилучшегоиспользованияземельногоучастка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, этонестандартныекрупныеземельныемассивы,для которых решаетсявопросихрациональногоосвоения.Такиеслучаидовольночасто

встречаютсявроссийскойпрактике оценки.Техникаостаткадляземли-универсальныйметодоценки,нооннаиболееэффективенприотсутствиисведенийосравнимыхпродажахсвободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этомслучае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощьюкоэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к немучастьчистогооперационногодохода.Остальнаячастьчистогооперационногодоходавсейсобственностиспомощьюкоэффициентакапитализациидля земли преобразуетсявоценкуеестоимости.Самымнадежнымизвсехвышеуказанныхметодоввмировойпрактике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж.Расчетметодомсравнительногоанализапродажзаключаетсяванализефактическихсделоккупли-продажианалогичныхземельныхучастков,сравненииихсоцениваемымивнесениисоответствующихпоправокнаразличия,которыеимеютсямеждусопоставимымиучасткамииоцениваемым.Врезультатесначалаустанавливаетсяпродажнаяценакаждогосопоставимогоучастка,какеслибыонимелтежехарактеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешеннаястоимостьоцениваемогоземельногоучастка.Существуюттриспособарасчетавосстановительнойстоимостиилистоимостизамещения:

1. 
   Метод количественного анализа.
   
2. 
   Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
   
3. 
   Метод сравнительной единицы.
   

Методколичественногоанализазаключается

вдетальномподсчётевсех финансовых затрат, которые потребуются для строительства каждогоотдельного конструктивного элемента объекта и объекта в целом, а такжетрудовыезатраты,стоимостьматериаловисредств,необходимыхдляпроведения работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затратыи прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству,приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводстваоцениваемых улучшений. Метод количественного анализа является наиболееточным, однако его применение наиболее трудоёмким. Для его применениятребуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлениистроительных смет.Поэлементныйспособрасчетапредставляетсобоймодификациюколичественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан наиспользовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. Вкачествеединицизмерениястоимостипринимаютнаиболеехарактерныепоказателиконструктивныхэлементов(1м³кирпичнойкладки,1м²кровельныхпокрытийи т.п.).Методсравнительнойединицыоснованнасравнениистоимостиединицыпотребительскихсвойствоцениваемогообъектасостоимостьюаналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущностьметодасостоитвтом,чтодляоцениваемогообъектаподбираютобъект-аналог,сходныйсоцениваемымпоконструкционнымхарактеристикам, используемымматериаламитехнологииизготовления.Затемстоимостьединицы измерения объекта - аналога (1 м³, 1 м² и т.п.) умножается на числоединиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объектанедвижимостииширокоприменяемыйоценщиками,особенноприпроведениипереоценкиосновныхфондовпредприятий.