Отчет по практике: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

По оценкам специалистов, на рынке вторичного жилья ситуация аналогичная. По сравнению с предыдущим кварталом цены в целом выросли на 6%. Больше всего подорожали квартиры улучшенного качества: на 8% – рынок первичного жилья, на 9% – рынок вторичного жилья. Меньше всего подорожали элитные квартиры на первичном рынке, а на вторичном цены на жилье даже снизились на 2%.Данные рынка недвижимости во Владивостоке и статистика представлены на рисунке 2.1.Рисунок 2.1 – Данные статистики рынка недвижимости г. ВладивостокаЗастройщик стартует в продажах с определенной гипотетической цены, например 140 тыс. за кв. м. При этом задача реализовать все квартиры в ближайшие 12 недель у девелопера, как правило, не стоит. Есть определенный план с конкретным количеством сделок в месяц; если факт продаж существенно превышает план, это может свидетельствовать о том, что цена установлена неверно. В таких случаях стоимость постепенно пересматривается в сторону увеличения. Это нормальные правила бизнеса. Девелопер хорошо понимает, когда, где и какие именно квартиры в каком ценовом диапазоне реализовывать.По словам застройщика, в менее ликвидном с точки зрения проживания районе невозможно установить цену выше той, которая для такого жилья оптимальна. Так, в районе г. Владивостока, Садгороде, какой бы замечательный проект ни реализовал застройщик в массовом сегменте, квартиры стоимостью выше 150 тыс. руб. за «квадрат» вряд ли будут покупаться.В ближайшем будущем модель ценообразования изменится. Сейчас за основу формирования цены будет взята себестоимость строительства с прибавлением оптимальной маржи. Современный покупатель хорошо разбирается в рынке. Уже сегодня попытка продать за 200–250 тыс. то, что стоит 150–180 тыс., обречена на провал.Все девелоперы используют деньги проектного финансирования, а там есть жесткая финмодель, которой надо следовать. Месяц назад многие финмодели просто не тянули новые условия. Причем приостановку делали и сами банки, чтобы более четко понять картину рынка. Так что цены не могут не повыситься. Но пока что на рынке первичной недвижимости идет стабилизация цен, а в некоторых случаях даже снижение. Это результат тишины на вторичном рынке жилья, где нет доступной ипотеки.

Причем рынок новостроек пригороде, почти не отличается от рынка недвижимости в самом городе, цены настолько взлетели, что для большинства, недвижимость стала менее доступной (рис. 2.2).

В таблице 2.4 представлено описание объекта оценки.

Таблица2.4 -ОписаниеОбъектаоценки

Параметр	Значение
Этаж размещения объекта оценки в здании	6
Количество комнат в квартире	3
Общая площадь объекта оценки	85,3 кв.м.
Жилая площадь объекта оценки, кв. м	61,3
Площадь кухни, кв. м	12
Наличие балкона/лоджии	2 балкона, лоджия
Остекление балконов/лоджий	В наличии
Высота потолков, м	2,63
Санузел	Совместный
Вид из окон	Во двор и на улицу
Объект подключен к системам: Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Инженерные коммуникации в квартиру подведены и подключены. Оборудование для указанных систем: Установлено
Состояние отделки объекта	Новый ремонт
Наличие перепланировок, не согласованных в установленном порядке	Не выявлено
Полный/частичный демонтаж несущей конструкции здания (за исключением подоконного блока)	Не выявлено

Продолжение таблицы 2.4

Перенос газового оборудования за пределы кухни без соответствующего разрешения	Не выявлено
Перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних помещений (балкон, лоджия)	Не выявлено
Изменение общих границ объекта недвижимости	Не выявлено
Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, которые не соответствуют техническим документам	Не выявлено
Соответствие планировки поэтажному плану	Соответствует
Возможность согласования/восстановления перепланировки	-
Затраты на согласование/восстановление перепланировки
Текущее использование Объекта оценки	Жилая недвижимость

2.5.4. Сведения об износе, устаревания объекта оценкиВ соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физическихизносовотдельныхегоконструктивныхэлементов,взвешенныхпоихдолеввосстановительнойстоимости.Приэтомпризнакифизическогоизносаобычноустанавливаютсяприпроведениитехническойэкспертизы.Приэтом,как правило, учитывается неравномерность нарастания износа во времени. В качестве процедур, выполняемыхтехническимэкспертом,можноотметитьвизуальныйосмотробъектаитехническоедиагностирование.Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний. Накопленный износ (без учета внешнегоизноса)зданияопределялсяпо формуле:Dн = 1 – (1- Dф) * (1 – Dфун) * (1 – Dа), (1) где:Dн –накопленныйизнос;Dф,Dфун,Dв –физический,функциональныйивнешнийизносы.Физическийизносотражаетутратупервоначальныхтехническихиконструктивныхсвойствобъектавпроцессеэксплуатации вследствиеухудшениятехнического состояния.Физическийизносопределяетсяметодомсрокажизнипоформуле:Ки = * 100 (2)где:Тф–фактическийсрокслужбыданногообъекта;Тн–нормативныйсрокслужбыданногообъекта.Классификацияжилыхзданийвзависимостиотматериаластениперекрытийприведенавтаблице 2.5.Таблица2.5 - Классификацияжилыхзданийвзависимостиотматериаластениперекрытий [13]

Группа зданий	Тип зданий	Фундаменты	Стены	Перекрытия	Срок службы, лет
I	Особо капитальные	Каменные и бетонные	Кирпичные, крупноблочные и крупно монолитные	Железобетонные	150
II	Обыкновенные	Каменные и бетонные	Кирпичные и крупноблочные	Железобетонные или смешанные	120

Продолжение таблицы 2.5

III	Каменные, облегченные	Каменные и бетонные	Облегченные кирпича, шлакоблоков из ракушечника	Деревянные или железобетонные	100
IV	Деревянные, смешанные, сырцовые	Ленточные бутовые	Деревянные, смешанные	Деревянные	50
V	Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые	На деревянных «ступенях» или бутовых столбах	Каркасные глинобитные	Деревянные	30
VI	Каркасно-камышитовые	На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах	Каркасные глинобитные	Деревянные	15

Расчетфизическогоизноса объекта оценкипредставленв таблице 2.6.Таблица2.6 - Расчетфизическогоизносаздания

Наименование	Нормативный срок жизни, лет	Год постройки	Эффективный возраст, лет	Физический износ, %
Жилое здание, в котором расположен Объект оценки	150	2019	0	2

Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современнымрыночнымтребованиямпоархитектурно-планировочным,конструктивнымрешениям,благоустроенности,безопасности,комфортности идругим функциональнымхарактеристикам.Оценщикневыявил