Отчет по практике: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

доходазавесьсроквладения,неучитываютсяпрогнозыпредположенияинвестора,связанныесосрокомвладения,динамикойизменениядохода,динамикойизмененияимущественныхстоимостей.Для того, чтобы рассчитать ставку капитализации для целей оценкижилойнедвижимостидоходнымподходомявоспользовалсяформулойЭлвуда:????=????−????_????????∗????????????= (7)гдеR-ставкакапитализации;Υ-ставка доходанасобственный капитал;Арр-возможноеувеличениестоимостиимуществазапериод;SFF-факторфондопогашенияприставкеΥдляпрогнозируемогопериодавладения;ЧОД–суммагодовогочистогооперационногодоходаотвладенияобъектомнедвижимости;ТС-текущаястоимостьоцениваемойнедвижимости.Чистыйоперационныйдоходопределяетсяпоформуле(8).ЧОД=ЭВД−ОР, (8)гдеЭВД-эффективныйваловойдоход,которыйопределяетсяпоформуле(9);ОР–операционныерасходы.ЭВД=ПВД−ПП+ДД, (9)гдеПВД-потенциальныйваловойдоходза1годпридопущении,чтообъектарендованполностью;ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%);ДД-другие доходы.Ставкафондопогашенияопределяетсяпоформуле(10).SFF =  (10) гдеn-число периодов;i-ставкадисконта(ставкадоходанасобственныйкапитал).Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей

стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую потенциальные инвесторы ожидают получить от своих капитальных вложений в аналогичные объекты на данном рынке.

Так как ставка дисконта, которая напрямую зависит от риска, то есть она определяется исходя из того, во сколько типичный вкладчик оценивает уровень риска, связанный с вложением капитала в данный объект недвижимости.

Значит, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, следовательно, текущая стоимость будущих доходов меньше, а значит меньше текущая стоимость недвижимости.

Определим стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата, устраивающая инвестора — 60000 руб. / мес. Возможный простой - 3 %.

Эксплуатационные расходы - 3000 руб. / мес. Ставка дисконта - 15 %.

Ставка дисконта (дохода на собственный капитал) складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке недвижимости (7%), премии за риск (4%), премии за низкую ликвидность недвижимости (3%) и премии за управление инвестициями (1%) .

Срок владения – 5 лет.

Планируемый прирост стоимости — 40%.

Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,032. SFF = 0,15/((1+ 0,15)*5-1) = 0,032.

Тогда ставка капитализации, определенная по упрощенной формуле Элвуда будет равна 0,1372:

R = 0,15 - 0,4 * 0,032 = 0,1372

Эффективный валовой доход составит 698400 руб.

ЭВД=60000 *12-60000* 12 *0,03 =698400руб. Чистыйоперационныйдоходотвладенияобъектомнедвижимостивэтих условияхсоставит 662400руб.ЧОД=698400 -3000*12 =662400руб.Текущаястоимостьобъектанедвижимостиможетбытьопределенапоформуле(11).ТС = (11)гдеR-ставкакапитализации;ЧОД – сумма годового чистого операционного дохода от владения объектомнедвижимости.Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит1179883,4руб.:ТС=662400/0,1372=4 827 988pyб.На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методомдисконтированияденежныхпотоков.Методдисконтированияденежныхпотоков (МДДП)болеесложен,чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в техслучаях, когда получаемый от него денежный поток нестабилен, при помощимоделирования характерныхчертегопоступления.Вотличиеотметодапрямойкапитализациидохода,вкоторомиспользуется одномоментные параметры, данный метод при определённыхусловиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателейдоходаи капиталазавесьинвестиционный период.Будущиепреимуществаотсделокснедвижимымимуществом,согласноМДДПзаключаются вследующем:

• 
  периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом;
  
• 
  реверсия — выручка от продажи объекта по истечении периода владения.
  

Текущаястоимостьобъектанедвижимостиопределяетсяпоформуле (12).ТС

= ТС ⁽ППД⁾ + ТС (Р) (12)
где ТС (ППД) – текущая стоимость периодического потока доходов;

ТС (Р) – текущая стоимость реверсии;

ТС - текущая стоимость.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и последующей перепродажи с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Методика расчета стоимость по предложенному методу состоит в следующем:

1. 
   Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:
   

• 
  определение величины прогнозного периода;
  
• 
  определение периодичности поступления доходов.
  

Вкачествепрогнознойбазыиспользуетсячистыйоперационныйдоход (ЧОД).

2. 
   Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных в будущем изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.
   

Текущаястоимостьобъектанедвижимостирассчитываетсяпоформуле(13).ТС = ( + TC (13)где CF_n – денежный поток в n-й период;n– числопериодов;J – планируемый прирост стоимости (40%);i– ставка дисконтирования.Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализацииисоставилпооцениваемомуобъектунедвижимости161880 руб.Предположим,что

доходотфункционированияобъектанедвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случаетекущаястоимостьобъектанедвижимости составит3 806 406 руб.:ТС=662400/ (1+0,15)+662400/(1 +0,15)²+662400 /(1+0,15)³++662400 / (1+0,15)⁴+662400 / (1+0,15)⁵+ТС*(1+0,4)/(1+0,15)⁵==576000+509538+441600 +380689 +331200+ТС* 0,7== 2239027 + 1567319 = 3 806 406Приведениебудущейстоимостиденежныхпотоковктекущейстоимости с использованием техники сложных процентов производится поформуле(14).СР=ТС(1+????), (14)гдеСР-стоимостьреверсии.Рассчитаембудущуюстоимостьденежныхпотоковотобъектанедвижимости:СР=3 806 406 *(1+0,4)=5 328 968,4руб.Такимобразом,поистечениипятилетстоимостьреверсииоцениваемойквартирыбудетсоставлять5 328 968,4руб.Оцениваемыйобъектнеотноситсякдоходнойнедвижимости,поэтомудоходныйподходприитоговомопределениирыночнойстоимостинеучитывается.