Но, чтобы не сложилось впечатление, что уже не осталось противоречий между градостроительными и земельно-имущественными от-ношениями, чтобы читатель случайно не подумал, что наконец-то ин-формационные системы ИСОГД и ГКН нашли друг друга и счастливо взаимодействуют, рассмотрим положения о составе сведений ГКН о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования. Чтобы разобраться в обозначенной теме, попробуем ответить на несколько вопросов.
С какой целью информация о зонах должна содержаться в кадастре недвижимости?
Из какого документированного источника эта информация должна поступать в кадастр?
Каковы требования к предоставлению необходимой информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования необходимо установить?
Предположим, что зоны отображаются в кадастровых документах. Статья 7 Федерального закона определяет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. Приведем перечень для большего понимания полностью.
«1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства)
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
. В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;
кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;
кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);
сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование».
В перечне присутствуют только сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Никакой дополнительной градостроительной информации, кроме границ земельного участка и его разрешенного использования, которые устанавливаются градостроительным планом земельного участка, в списке не значатся. Но, тем не менее, закон вступил в действие 1 марта 2008 года. Правда, существует еще переходный период до 1 января 2010 года. Срок знаковый и в области градостроительного законодательства. До 1 января 2010 года продлен срок принятия документации территориального планирования, эта же дата установлена предельной для утверждения правил землепользования и застройки во всех муниципальных образованиях Российской Федерации.
Статья 46. Обеспечение реализации положений настоящего Федерального закона.
«1. Установить, что до 1 января 2010 года орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан представить в орган кадастрового учета сведения об объектах недвижимости с условными номерами, о зарегистрированных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона действительных правах на объекты недвижимости, об обладателях этих прав, действительных ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости, о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме внесенных в Единый государственный реестр прав па недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений; федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации, - сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации; органы государственной власти и органы местного самоуправления, к компетенции которых отнесены вопросы в сфере установления или изменения соответственно границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, - соответственно сведения о данных границах и зонах, установленных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Состав указанных сведений и порядок представления в орган кадастрового учета документов, содержащих указанные сведения, устанавливаются Правительством Российской Федерации».
Для информации и выработки предложений, приводим в полном объеме состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, установленный статьей 10.
«В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:
индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;
описание местоположения границ таких зон;
наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий».
С целью закрепления приоритетности названных норм перед другими действующими нормами законодательства, статьей 47 провозглашено:
«Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации».
Итак, мы рассматриваем вопросы взаимодействия двух групп градостроительных зон:
Территориальные зоны;
Зоны с особыми условиями использования территорий.
С территориальными зонами все достаточно понятно (авторам предлагаемого видения). Территориальные зоны устанавливаются одним документом - правилами землепользования и застройки. Следовательно, иного источника предоставления сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, кроме правил землепользования и застройки, не может быть. Исходя из предназначения правил землепользования и застройки (устанавливать градостроительный регламент использования земельных участков и объектов капитального строительства, обеспечивать правовые гарантии прав собственности граждан и юридических лиц и т. д.) следует, что в ближайшее время необходимо утвердить единые требования к точности установления границ территориальных зон, которая должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений, а, следовательно, точности документов государственного кадастрового учета. В том случае, если требования к установлению границ территориальных зон действительно будут обязывать муниципалитеты обеспечивать соответствие названных границ красным линиям и границам сформированных ранее земельных участков (если границы этих земельных участков не подлежат изменению на основании решений градостроительной документации), можно понять и смысл внесения сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, как в какой-то степени неформальный контроль, как дополнительное средство информирования всех заинтересованных лиц о принадлежности того или иного объекта к определенному виду территориальной зоны. Форму предоставления сведений разработать не представляется сложным.
Таким образом, противоречие заключается в отсутствии требований закона о кадастре недвижимости по включению в кадастр сведений о содержании ограничений использования территориальных зон (такое требование установлено законом в отношении сведений о зонах с особыми условиями использования) или, что более правильно было бы сформулировано - о градостроительном регламенте использования территориальных зон. Можно предложить ориентировочную форму представления информации о территориальных зонах и градостроительном регламенте использования таких зон в ГКН из ИС ОГ'Д.
Что касается зон с особыми условиями использования территорий, то на поставленные вопросы ответы значительно сложнее и неопределеннее. Цель содержания сведений о названных зонах туманна, равно как и источник предоставления таких сведений, так как все зоны с особыми условиями использования территорий, а их количество определяется достаточно длинным перечнем, отображаются в равной степени во всех видах градостроительной документации. Одна и та же водоохранная зона будет отображена и в схеме территориального планирования региона, и в схеме территориального планирования муниципального района, и в генеральном плане городского округа в границах муниципального образования, и в генеральном плане населенного пункта, и проекте планировки, и в правилах землепользования и застройки, и в проекте межевания, и в градостроительном плане. Масштаб всех документов разный: от М 1:200000 до М 1:500. Требования же к использованию этих зон или точнее, ограничения их использования ни одним названным документом не устанавливаются, в документах отображаются лишь границы зон на основе норм федерального законодательства, в данном случае Водного кодекса РФ. Поэтому, возможное предположение, что графический материал по установлению водоохранных зон может быть подготовлен в каком-то ином документе, не связанном с градостроительным проектированием, заранее ошибочно. Единственное предложение по разумному соблюдению закона о кадастре недвижимости в части размещения в ГКН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, заключается в утверждении единых требований формирования территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий в рамках разработки правил землепользования и застройки. Только правила землепользования и застройки могут быть источником поступающей в кадастр недвижимости информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, при условии разработки карты градостроительного зонирования с точностью, соответствующей точности регулирования земельно-имущественных отношений или точности ведения государственного кадастра недвижимости. Этому вопросу мы уделим большее внимание в разделе, посвященном структуре автоматизированной информационной системы управления градостроительным развитием территорий (НАС УГРТ).
Можно было бы разрешить все противоречия градостроительных и земельно-имущественных отношений на уровне правового регулирования, если бы законодатель отменил категории земель вообще. Эта мысль уже не из разряда мечтаний и фантастики, ее реализация вполне ожидаема, если, конечно, курс начатых реформ, направленных на комплекс- нос социально-экономическое развитие, будет продолжен. Достойной заменой категориям земель, границы которых так и не установлены повсеместно, может стать функциональное зонирование, проводимое в рамках разработки документов территориального планирования. По аналогии с генеральным планом, который на территории населенного пункта (категория земель населенных пунктов) устанавливает зоны различного функционального назначения (жилые; общественно-деловые; производственные; рекреационные; сельскохозяйственного назначения и т. д.), в схемах территориального планирования могут устанавливаться точно так же функциональные зоны: сельскохозяйственного назначения; промышленности; лесного фонда, водного фонда и т. д. Равно, как на территориях населенных пунктов земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с аграрным законодательством, так и за пределами населенных пунктов может применяться аналогичный порядок.