правовой управление жилищный многоквартирный
Глава 2. О праве собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме
.1 О помещениях и границах земельного участка
многоквартирного дома
До 1990 года многоквартирные дома находились в государственной, общественной или кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Закон СССР от 6 марта 1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР» ввели частную собственность на объекты недвижимости.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения многоквартирных домов подлежат государственной регистрации. Согласно Жилищному кодексу РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, также собственник несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В ЖК РФ указано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме». К такому имуществу, в том числе относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания технических помещений дома; помещения предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений; а так же земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Но, к сожалению, просто перечисление объектов, входящих в состав общего имущества, не решает вопросов отнесения того или иного объекта к общему имуществу, поэтому данная проблема остается актуальной при проведении государственного кадастрового учета общего имущества и государственной регистрации прав на него.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, т.е. проще говоря, являясь собственником квартиры, вы являетесь собственником общего имущества в данном многоквартирном доме и имеете право распоряжаться им. Все решения, касающиеся общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений в данном доме на общем собрании.
Существуют случаи, когда на нежилые помещения в многоквартирных домах претендуют различные сторонние организации, в том числе управляющие компании, которые путем государственной регистрации права на такие помещения пытаются стать участниками управления общей собственностью в многоквартирном доме, не имея при этом, ни одной квартиры в собственности. При наличии сведений о том, что помещение является общим имуществом, должно приниматься решение об отказе в государственной регистрации права, но такие решения принимаются не во всех изученных случаях. Зачастую, при регистрации права не учитывается факт того, что имущество может быть общим, а учитывается только факт отсутствия первичной государственной регистрации прав на него.
К сожалению, только судебными органами может быть разрешен вопрос об отнесении или не отнесении нежилого помещения к общему имуществу, так как законодательством РФ не установлен четкий перечень лиц, в обязанности которых входит определение состава общего имущества. Следовательно, вопрос об отнесении помещений к общему имуществу продолжает оставаться актуальным. Для его решения необходимо принятие нормативного акта, содержащего критерии отнесения к общему имуществу и наделение соответствующими полномочиями органа государственной власти. Подготовку документа обосновывающего выбор того или иного критерия отнесения имущества в многоквартирном доме к общему имуществу можно доверить аттестованному кадастровому инженеру, как лицу, уже управомоченному законом на описание объектов недвижимости, и подготовки документов для кадастрового учета.
Что же касается земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом он тоже включается в состав общего имущества. От площади земельного участка под многоквартирным домом будет зависеть и стоимость уборки придомовой территории, размер земельного налога и прочие вопросы, связанные с содержанием общего имущества.
Согласно действующему законодательству земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом должен определяться с учетом градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки.
Но, к сожалению, в настоящее время это зачастую не соблюдается и формирование земельных участков осуществляется непосредственно под многоквартирным домом и придомовая территория не включается. В случаях формирования участка меньшей площади, чем предусматривалось нормативами, а следовательно в случае нарушения права, за защитой своих интересов, собственники вынуждены обращаться в суд.
Наличие единого подхода к определению состава общего имущества и размеру земельного участка под многоквартирным домом, позволит избежать споров относительно размера взимаемой платы за пользование домом и участком между сособственниками помещений многоквартирного дома, а также споров между управляющими организациями и контролирующими органами.
2.2 Проблема принадлежности подвальных помещений к
общедомовому имуществу
Интересна позиция суда по поводу принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу многоквартирного дома. Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда. Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества.
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 №489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд.
Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения №489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.
Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.
Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.
Далее речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то, что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.
Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 №А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.
Техническим признается подвал:
спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.
Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду. Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить внимание, - Постановление ФАС УО от 15.03.2011 №Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:
ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.
Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение - обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.
Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во-первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении №12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 №13391/09).