Материал: Управление сложными социально-экономическими системами. Мищенко В.Я., Баркалов С.А

Список литературы

1. Горбанева Е.П., Шейкина В.В. Анализ и методы определения рисков проекта инвестиционно-строительной деятельности / Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости. – Воронеж, 2016. – С.189-197.

2. Горбанева Е.П., Бабешко Е.А. Маркетинговый анализ проектов в девелопменте / Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости. – Воронеж, 2016. – С.202-208.

3. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости / изд."НОРМА", 2008. – 215с.

4. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами / М.: Издательство "Омега-Л", 2009. – 334с.

5. Мищенко В.Я, Горбанева E.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Повышение энергоэффективности в бюджетной сфере Воронежской области/ Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. -2014 - №3(35). – С.71-76.

6. Mishhenko V.Ya., Gorbaneva Ye.P., Yoeun Rithy, Fan Noot Lin Application of the Flow Method of Construction of Urban Low-Rise Residential Development in Hot Climates / Scientific Herald of the Voronezh State University of Architecture and Civil Egineering. – Voronezh, 2016. - Issue №1 (29). - S.27-38.

7. Ричард Пейзер, Анна Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости / изд. «Urban Development Publishing (UDP)», 2003.- 352с.

УДК 69.033: 658.15(2): 504

Управление портфелем инвестиционно-строительных проектов с учетом влияния экологических рисков

Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, С.А. Колесник магистр гр.М21,

Фан Нут Линь аспирант⁴⁰

Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.

Любому виду человеческой деятельности свойственны различные виды рисков, что обусловлено многообразием факторов, влияющих на решения, принимаемые человеком. Особенно актуальна оценка рисков в сферах, связанных с инвестиционной деятельностью, где идет речь о доходах инвесторов.

Оценка рисков в инвестиционной деятельности имеет важное значение, т.к. все объекты недвижимости являются долговременным предметом потребления, за весь жизненный цикл которого происходят существенные изменения в экономической, правовой, социальной, технологической сферах, потребностях общества, а так же с свойствах самого объекта, ухудшающихся с его возрастом. Важным аспектом является и то, что для всех участников рынка недвижимости – собственника, инвестора, арендатора, девелопера, профессиональных управляющих – величина рисков будет отличаться. В данном случае рассмотрим экологические риски связанные с формированием и управлением портфелем инвестиционно-строительных проектов с точки зрения инвестора.

Прежде чем определить величину риска и принять решение по его предотвращению следует определить, что же является риском и к какой категории он относится. Риск – вероятность отклонения фактического инвестиционного дохода от ожидаемого, измеряется как стандартное отклонение и коэффициент вариации [1]. В современном обществе существует множество классификаций рисков в недвижимости, зависящих от поставленных целей и задач при формировании и управлении портфелем инвестиционно-строительных проектов. В качестве примера рассмотрим четыре вида риска и последствия, которые они могут за собой повлечь (рис.1).

Инвестиционный риск обусловлен особенностями жизненного цикла проекта, его местоположением, типом объекта недвижимости и прочими характеристиками. Он включает в себя различные факторы технического, коммерческого, экономического и прочих характеров, оказывающих влияние на конкретных стадиях жизненного цикла проекта.

Предпринимательский риск по стадиям проявления на этапах жизненного цикла фирмы зависит от ее экономического состояния и делится на финансовый (связанный с вероятностью потерь финансовых результатов) и коммерческий (вероятность достижения определенного результата в ходе осуществления мероприятий по использованию совокупного потенциала фирмы) риск.

Специфические риски присущи всем проектам и отражают взаимодействие с государственным (муниципальным) сектором, т.е. появляется возможность возникновения убытков размеров прибыли, являющиеся следствием государственной политики.

Особое обратим внимание на экологические риски.

Рис. 1. Виды рисков

Под экологическими рисками понимаются угрозы, которые могут возникать вследствие недооценки роли и значения экологических факторов в деятельности предприятия, а так же угрозы, вызываемые неопределенностью последствий предпринимательских решений [2].

Промышленные предприятия, наносящие вред природной среде, относят к числу субъектов предпринимательской деятельности, от которых зависит уровень экологической безопасности, рациональность использования природных ресурсов, а так же благосостояние нынешних и будущих поколений. Оценке допустимого экологического риска в последнее время уделяется все больше и больше внимания, особенно при принятии решений о вложении инвестиций в то или иное производство. Происходящие в последнее время изменения в деятельности предприятий вызваны ухудшением экологической ситуации, ужесточением законодательства и норм экологической ответственности, давлением конкуренции. Все большее количество предприятий рассматривают эту проблему не только как риски или дополнительное ограничение, связанное с увеличением природоохранных издержек или угрозой закрытия бизнеса, но и как шанс выхода на новые рынки.

Экологические риски, как часть предпринимательской деятельности, определяются с помощью данных о вероятностях наступления неблагоприятных событий и последствиях реализации этих событий, соответствующих величинам экологического ущерба. Возникновению неблагоприятных событий могут способствовать сбои в технологии производства, аварии, катастрофы и другие чрезвычайные ситуации, как правило, приводящие к нанесению ущерба окружающей среде – ее загрязнению. Под загрязнением окружающей среды понимается поступление в нее различных твердых, жидких и газообразных веществ, микроорганизмов и энергии, оказывающей негативное воздействие на здоровье человека, флору и фауну, а так же экологические системы в целом. В определенном смысле, загрязнение является естественным результатом работы любого предприятия, направленного на получение прибыли.

Классифицировать источники выбросов можно по двум категориям – стационарные и мобильные. К стационарным относят промышленные и энергетические объекты, к мобильным – транспортные средства, землеройная и дорожная техника, выбрасывающие значительный объем загрязнений в воздух, почву и воду.

Виды загрязнений делятся на две группы: материальные, предполагающие запыление атмосферы, проникновение твердых частиц в воду и почву, газообразные, жидкие и твердых химические соединения и элементы; энергетические загрязнения – выделение теплоты, шума, вибрации, ультразвука, света, электромагнитного поля, ионизирующего излучения.

Атмосферные загрязнения ускоряют разрушение строительных материалов, металлических, резиновых и других изделий, а так же увеличивают скорость коррозионного разрушения оборудования и машин. Самый большой ущерб загрязнение окружающей среды наносит здоровью населения. Наибольший экологический ущерб наносят аварийные ситуации – промышленные взрывы и пожары, выбросы и сбросы загрязняющих веществ в результате поломки оборудования, трещин и разрывов коммуникаций.

Оценка экологических рисков при формировании портфеля инвестиционно-строительных проектов, в основном, определяется отдельно по каждому проекту входящего в портфель, поскольку строительство является уникальным процессом и требует индивидуального подхода оценки для каждого проекта.

Величина экологического ущерба, оцениваемая в денежном выражении, называется экономическим ущербом от загрязнения окружающей природной среды. Поэтому для суммарной оценки экологических рисков предпринимательской деятельности используется следующее выражение (1):

µ(x) = (1)

где p_i – вероятность наступления i-го неблагоприятного события;

x_i – экономический ущерб от загрязнения окружающей среды, наносимый i-м событием.

Риск, который определен как наступление неблагоприятного события, не является отрицательным либо положительным, и установить, как он влияет на достижение экономических целей предприятия можно только с введением функции полезности, которая отражает склонность предприятия к риску (2):

u(µ(x)) = (2)

В условиях рыночной экономики предприятия, как правило, ставят перед собой такие цели, как достижение определенного уровня дохода или прибыли, поэтому экологический риск можно рассматривать как возможность или даже опасность отклонения от желаемого результата. Поэтому предприятия стремятся принять такой уровень экологического риска, который приведет к минимальным потерям экономического интереса предприятия. Экологический ущерб и вероятность наступления неблагоприятного события могут иметь различные значения и независимо от их величины риск для общества является существенным, если уровень экологического ущерба превышает установленные нормативы.

Экологический, инвестиционный и предпринимательский риск имеют тесную взаимосвязь. Инвестиционный риск можно определить, как угрозу не достижения поставленных экономических целей, а его размер оценивается возможными потерями из-за превышения принятого уровня экологического риска.

Таким образом, оценка экологических рисков является важной составляющей при формировании портфелей инвестиционно-строительный проектов, поскольку имеют тесную взаимосвязь с инвестиционными и предпринимательскими рисками, которые в свою очередь имеют прямое влияние на прибыль от реализации проектов.

Список литературы

1. Белых Л. П. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-И, 2008. – 231 с. – (Высшее образование).

2. Вопросы экономики и права. 2011. № 9 Управление портфелем инвестиционно-строительных проектов, реализуемым в форме квартальной застройки. Г.Ф. Щербина к.воен.н., доц. СПб. гос. арх-строит. унив-т 2011 г.

3. Грабовый П. Г. Управление рисками в недвижимости: учебник / под общ. ред. П. Г. Грабового. – Москва : Проспект, 2012 – 424 с.

4. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П. Оптимизация распределения ресурсов в задачах по созданию и содержанию объектов недвижимости. В сборнике: Актуальные проблемы строительства и недвижимости межвузовский сборник научных трудов. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. Воронеж, 2004. С. 81-86.

5. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Повышение энергоэффективности в бюджетной сфере воронежской области. Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Строительство и архитектура. 2014. № 3 (35). С. 71-76.

6. Мищенко В. Я., Тельпова Е. А. Создание единой платежно-сервисной системы жилищно-коммунального хозяйства в Воронежской области – Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Управление строительством и недвижимостью. 2015 г. (№1), с. 187-191.

7. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Погребенная Е.А., Зубенко К.Ю. Роль экологической экспертизы в системе экспертиз недвижимости / Труды 10-ой международной научно-практической конференции «Высокие технологии в экологии». Воронежское отделение Российской экологической академии. – Воронеж, 2007 г. – С.160-166.

УДК 332.62

Управляющие компании на рынке недвижимости

Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, К.А. Севостьянова,

А.А. Замятина студенты гр. С-742Б⁴¹

Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.

На рынке недвижимости объекты делятся на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд различного функционального назначения.

Рынок жилой недвижимости является наиболее масштабным (по сравнению с офисной и торговой недвижимостью) как по числу заключаемых сделок, так и по их суммарной стоимости.

Рынок нежилой недвижимости не столь масштабный, но зато очень разнообразный. Нежилые помещения подразделяются на следующие виды:

-коммерческая недвижимость: офисная недвижимость, включая рынок особняков, торговая недвижимость: рынок складских и производственных помещений, гостиничные комплексы;

-прочая недвижимость целевого назначения: больницы, детские сады, учебные заведения и др.

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.

Управление недвижимостью – это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимального возможного дохода от использования объекта.

В управлении недвижимостью участвуют два основных субъекта: собственник недвижимого имущества (как правило, учредитель управления) и управляющий. Одновременно представлять интересы учредителя управления по желанию собственника и управляющего может управляющая компания.

Каждая из обозначенных функций реализуется управляющей компанией на конкретном этапе жизненного цикла объекта недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости (соответственно физический, экономический и правовой) – это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Выделяют следующих участников инвестиционно-строительной деятельности:

Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу – покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца, собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендной деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщики товаров, работ, услуг на рынке недвижимости.

Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством РФ и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитее, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании-поставщики коммунальных ресурсов (электрическая тепловая энергия, вода и т.п.)

Управляющая компания – организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, иногда своей собственности, если недвижимость входит в инвестиционный портфель.

Управляющая компания является наиболее активным участником рынка недвижимостью и определяет реальную возможность повышения рентабельности здания. Работа профессионала состоит в умении сбалансировать расходы по содержанию здания и доходы, получаемые в результате рационального управления. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риелтора, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.

Коммерческая недвижимость является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости Воронежской области, изменения в котором отражают текущую ситуацию в экономике региона и всего государства, а также и в глобальной мировой экономике. Рынок коммерческой недвижимости имеет большое значение для экономики города. В данном сегменте рынка представлено достаточное количество как офисных, так и торговых помещений, а так же помещений специального назначения для целей аренды или купли-продажи, поэтому эффективное управление данным сегментом рынка немаловажно.

Рис. 1. Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости

Рассмотрим достоинства передачи функций по коммерческому управлению внешней компании:

1. Собственнику объекта коммерческой недвижимости важно, чтобы инвестированные в объект коммерческой недвижимости средства были возвращены с определенной доходностью, для чего необходимо сделать процесс управления объектом наиболее эффективным и безрисковым. Речь, конечно, идет об управляемых рисках, к которым относятся: условия арендного договора, уровень операционного и финансового левереджа, структура инвестированного капитала и его стоимость, доля рынка недвижимости, месторасположение объекта недвижимости, структура арендаторов. Именно этими рисками и будет управлять внешняя компания, предоставляющая услуги по коммерческому управлению.

2. Профессиональные компании осуществляют комплексное обслуживание одновременно нескольких объектов в нескольких сегментах коммерческой недвижимости, имеют специалистов в разных областях – маркетологов, брокеров, специалистов по аренде недвижимости, экономистов и юристов, специализирующихся именно в сфере коммерческого управления. Такие компании имеют непосредственную связь с рынком и представляют серьезную конкуренцию коммерческим службам собственника, управляющим объектами недвижимости самостоятельно.

3. Внешняя управляющая компания осуществляет маркетинговую поддержку и брокеридж объекта в рамках действия договора на управление / агентского договора, что существенно сокращает размер затрат собственника на внешних консультантов, рекламное и маркетинговое продвижение объекта.

4. При передаче функций по коммерческому управлению внешней компании собственник передает также полномочия по решению вопросов ротации арендаторов внутри объекта – уменьшением или увеличением арендуемой площади, расторжением договоров аренды, ценообразованием в части применения арендных ставок в договорах аренды, заключением новых договоров аренды, переговорными процессами с арендаторами, управлением дебиторской задолженностью и управлением претензионной работой с арендаторами, что является достаточно трудоемким процессом.

5. Внешняя управляющая компания способна обеспечить выполнение плана доходов от аренды, что является немаловажным условием для собственника, который планирует получение определенного дохода в определенный период в будущем (например, за календарный год). Данный план будет разработан с учетом специфики объектов недвижимости, сроков экспонирования свободных площадей, с учетом состояния помещений, коэффициента потерь и других факторов.

6. - Профессиональная компания, имея в своем штате квалифицированных юристов, оказывает юридическое сопровождение по заключенным и планируемым к заключению договорам аренды, представлением интересов собственника в контролирующих и судебных органах.

7. Управляющая компания представляет собственнику анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, т.е. все потенциальные возможности получения дохода.

8. Внешняя управляющая компания может осуществлять и дополнительные услуги, среди которых наиболее важная - аудит коммерческого использования объектов недвижимости, что для многих собственников представляет определенные трудности, т.к. выявить недостатки, злоупотребления на объекте, особенно, если это непрофильный актив, непросто, а в 90% случаев они есть.