Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Пропошція - кількість об'єктів нерухомого майна, що представлено на ринку для продажу та оренди.

Попит - кількість об’єкт ів нерухомого майна, що покупці або орендарі бажають і здатні придбати на ринку. ^{* •}

Однак через недосконалість ринку нерухомості, ціни на ньому визначаються не тільки взаємодією пропозиції і попиту. Інформованість учасників угоди, особливі обставини, що примушують до здійснення трансакції', вартість фінансування та інші чинники матимуть не менше значення у встановленні цін. Крім того, на ринок впливають механізми державного контролю.

І все ж таки, в довгостроковому плані пропозиція і попит є відносно ефективними чинниками у визначенні тенденцій цінових змін. Якщо на ринку існує надлишок пропозиції або нестача попиту, то рівні цін і орендної плати знижуються. А варто попиту збільшитися, як це тут же викличе зростання цін.

Слід зауважити, що попит на нерухомість є більш еластичним, ніж пропозиція. Він легше реагує на загальноекономічні процеси: зміна обсягу грошової маси, процентних ставок, політичних умов тощо.

Натомість для збільшення пропозиції нерухомості потрібне планування на довгостроковий період: навіть якщо ттіни підвищилися, пропозицію не можна збільшити дуже швидко. Так само важко зменшити пропозицію нерухомості. Якщо було побудовано забагато однотипних об’єктів нерухомості, то рівень завантаження залишатиметься низьким тривалий період часу, протягом якого рівень цін також буде низьким або навіть падатиме.

Принцип конкуренції. Необхідною умовою розвитку ринку є розумна конкуренція. На ринках нерухомості вона може виявлятися:

• між різними видами використання і характеру забудови однієї і тієї ж ділянки землі;

• між різними способами використання однієї і тієї ж будівлі для різних цілей;

• між власниками нерухомості за вигідних орендарів;

• між орендарями за можливість використання однієї і тієї ж нерухомості.

Зміна - непостійність вартості нерухомості в часі

Природно, що такий прогноз може супроводжуватися певними труднощами. Адже ступінь впливу зовнішніх умов багато в чому залежатиме від характеру зв’язків між об’єктом і новим соціально-економічним середовищем, причому більшість з цих зв’язків важко піддається вимірюванню.

Передусім, зміни вартості об’єкту нерухомості відповідатимуть життєвому циклу району розташування, що формує його безпосереднє оточення.

По-друге, вартість об’єкту залежатиме від процесів, що протікають на ринку нерухомості. Це можуть бути:

• короткострокові коливання вартості, що відбуваються у наслідок випадкових подій (природних чи техногенних катастроф, локальних економічних чи політичних подій тощо), так звані, флуктуації ринку нерухомості, або

• середньострокові та довгострокові тенденції' ринку нерухомості що характеризують цикли його розвитку.

Як правило, протягом одного циклу ринок переживає:

• період підйому, коли спостерігається підвищення попиту (фаза оновлення) та зростання пропозиції' за рахунок нового будівництва на фоні підвищеного попиту (фаза зростання), та ^•

• період спаду, коли пропозиція продовжує зростати на фоні скорочення попиту (фаза спаду) та відбувається падіння попиту і припинення будівництва (фаза занепаду).

Знання про те, в якій з фаз циклу перебуває ринок може стати визначаючим при прогнозі зміни вартості об’єкту нерухомості

Рис.4.6. Цикл ринку нерухомості

Відносно простіше передбачати зміни, зумовлені внутрішніми характеристиками об’єкта, оскільки будь-яка нерухомість має економічний строк життя земельних поліпшень, протягом якого вони втрачають вартість. Проте і в цьому випадку зміни вартості будуть детерміновані ситуацією, що склалася на ринку нерухомості.

3. Принцип найбільш ефективного використання

Принцип найбільш ефективного використання виконує роль своєрідного інтегратора, що сполучає між собою усі розглянуті принципи оцінки.

Він ґрунтується на такій передумові: верхня межа ціни, яку готовий сплатити покупець, визначається його думкою щодо найвигіднішого використання придбаного майна. Враховуючи, що земля є майном, тривалість терміну життя якого перевищує не тільки термін життя її поліпшень, а й конкретного виду використання землі, можна припустити, що об’єкти нерухомості, за рідкісними виключеннями, допускають альтернативні варіанти їх використання. На одній і тій же земельній ділянці можуть бути зведені будівлі різного призначення; одна і та ж будівля може з рівним успіхом використовуватися як адміністративна, промислова, складська або житлова. Кожному з таких альтернативних варіантів використання відповідає певна структура очікуваних вигод, а значить, і певна вартість об’єкту.

До оцінки нерухомості застосовуються багато широко визнаних принципів, що окреслюють основні умови, чинники і закономірності формування вартості майна. Вони рівною мірою відображають точку зору споживача і внутрішні властивості оцінюваного об’єкту, а також як ця точка зору, і властивості об’єкту виявляються на ринку, де, власне, і встановлюється реальна цінність майна.

Ставлення споживача до майна описується такими категоріями, як корисність, заміщення, очікування.

Принцип корисності полягає в тому, що вартість притаманна нерухомості лише за умови, що вона корисна якомусь потенційному власнику чи користувачу і може задовольняти його потреби протягом певного часу.

Принцип заміщення, що відображає поведінку покупців на ринку, пояснює, чому за придбання майна не сплачується сума, більше мінімальної ціни майна такої ж корисності, що продається на ринку.

Принцип очікування полягає в тому, що вартість створюється очікуванням вигод (матеріального та/або нематеріального характеру), які будуть одержані в майбутньому від володіння, користування, розпорядження майном.

Зрозуміти, які чинники впливають на розмір цих вигод, допомагають принципи залишкової продуктивності землі, внеску, зростаючої і спадаючої віддачі, пропорційності, економічного розміру і економічного поділу.

Згідно принципу залишкової продуктивності земля набуває вартість тільки тоді, коли є додатний залишок після оплати всіх інших продуктивних чинників - праці, капіталу і підприємницької ініціативи.

Принцип внеску припускає визначення вартості окремих компонентів майна з позиції їх граничної продуктивності, значення якої встановлюється внеском, що додає цей компонент у загальну вартість майна.

Принцип зростаючої і спадаючої віддачі пояснює, чому цей внесок не завжди буде дорівнювати витратам на створення того або іншого компоненту нерухомості. При цьому свою максимальну вартість нерухомість досягає, коли дотримується принцип пропорційності між її компонентами.

На досягнення максимальної вартості також спрямовані:

• принцип економічного розміру, згідно якому існує оптимальний розмір

нерухомості, що найкращим чином відповідає ринковим перевагам зараз і в цьому місці; ■

• принцип економічного поділу, згідно якому існує оптимальне поєднання розділених майнових прав, що забезпечує якнайкраще використання майна.

Сталість місця розташування нерухомого майна зумовлює його залежність від оточення і необхідність відповідності об’єкту цьому оточенню. На цьому побудовані принцип залежності і принцип відповідності, які пояснюють відмінності в якості і способи якнайкращої реалізації чинника міевд розташування.

Питання для самостійної роботи

1. За якими позиціями, що визначають вартість нерухомого майна, згруповані принципи його оцінки?

2. Назвіть принципи, засновані на уявленні споживача.

3. Дайте визначення поняттю корисність.

4. Яким принципом керуються при визначенні ціни придбання, витрат на створення нерухомості і рівня її доходу?

5. Які вигоди і яку вартість зв’язує принцип очікування?

6. Назвіть принципи, пов’язані з компонентною структурою нерухомості.

7. Як називається функція, що поєднує необхідні обсяги землі і земельних поліпшень та максимальну вартість нерухомості?

8. Який показник відображає продуктивність змінної складової нерухомості?

9. Який показник відображає граничну продуктивність змінної складової нерухомості?

10. Поясніть сутність закону убування граничної продуктивності.

11. Чому відповідає точка зменшення граничної продуктивності?

12. Назвіть основні продуктивні чинники і форми іх компенсації.

13. Що таке ізокванта?

14. Що таке ізокоста?

15. За яких умов вартість нерухомості відповідає сумі витрат на придбання землі та її поліпшення?

16. Поясніть природу залишкової вартості землі.

17. В чому полягає сутність принципу внеску?

18. Як поводиться загальна віддача при збільшенні якого-небудь ресурсу?

19. Якими основними показниками регламентується співвідношення між необхідною кількістю ресурсів землі та поліпшень?