Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Як альтернатива вартість поліпшеної нерухомості може бути розрахована шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання її в оренду. В цьому випадку вартість землі буде визначатися як залишок між капіталізованою вартістю чистого операційного доходу від надання в оренду поліпшеної нерухомості та вартістю земельних поліпшень.

ПРИКЛАД

І Потрібно визначити найбільш ефективне використання вільної і земельної ділянки площею 2 000 кв. м, розташованої в районі житлової І забудови з активним ринком оренди житла.

І Площа земельної ділянки дозволяє побудувати тут будинок або на 12 І однокімнатних квартир, або на 6 двокімнатних квартир, або на 4 І трикімнатні квартири.

Вартість землі може бути також розрахована шляхом капіталізації доходу, що припадає на землю. За суттю, цей дохід є залишком від чистого операційного доходу поліпшеної нерухомості після вирахування з нього доходу, що генерують поліпшення. 1 хоча капіталізація залишкового доходу звичайно є не зовсім переконливим показником вартості землі, щ оціночна процедура є корисною при аналізі найбільш ефективного використання завдяки тому, що дозволяє створити основу для зіставлення альтернативних видів використання з метою виявлення найпродуктивнішого з них.

Таким чином, найбільш ефективне використання не буде обов’язкове означати найбільш витратне будівництво або таке використання, що дасть найбільший валовий чи навіть найбільший чистий операційний дохід. Скоріш за все, критерієм найбільш ефективного використання буде максимальний дохід з землі, який відображає віддачу від інвестованого капіталу в розвиток нерухомості.

На останок слід зазначити, що потенційне найбільш ефективне використання землі як вільної звичайно є довгостроковим використанням і, як очікується, достатнім для нормального строку життя поліпшень, тривалість яких залежатиме від типу будівлі, якості конструкції і інших чинників.

3. Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості

Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості відноситься до використання, яке повинне застосовуватися до нерухомості в цілому, зважаючи на її існуючі поліпшення та ідеальне поліпшення, визначене при виборі найбільш ефективного використання землі як вільної

Найбільш ефективне використання поліпшеної земельної ділянки може полягати в продовженні поточного використання, у тому числі передбачаючи модернізацію, реконструкцію, розширення, пристосування існуючих поліпшень, або перехід до іншого використання з частковим чи повним знесенням існуючих поліпшень, або якусь комбінацію цих альтернатив.

У разі продовження поточного використання і збереження існуючих поліпшень немає потреби аналізувати витрати або норми віддачі для альтернативних видів використання, за винятком перевірки або підтвердження висновків щодо найбільш ефективного використання. Крім того, відсутність капітальних витрат у цьому випадку дозволяє безпосередньо порівнювати обчислені доходи з метою вибору найбільш ефективного використання.

Проте, якщо для досягнення найбільш ефективного використання потрібні капітальні виграти, то норми віддачі для кожного потенційного використання повинні бути розраховані, враховуючи загальні інвестиції в нерухомість і всі капітальні виграти. Ці норми віддачі можуть порівнюватися з нормами віддачі інших подібних видів інвестицій, щоб визначити, чи є потенційні види використання фінансово здійсненними. Як альтернатива, можна порівнювати всі витрати з придбання землі та капітальним поліпшенням для конкуруючих типів нерухомості на тому ж ринку.

При виборі найбільш ефективного використання нерухомості, що зайнята власниками, необхідно розглянути можливість будь-якої модернізації або реконструкції, що відповідає ринковим описуванням. Інакше кажучи, щоб вважатися фінансово здійсненними, заходи щодо зміїш поліїшіень повинні або забезпечити максимальний дохід від майбутнього продажу нерухомості, або максимальне підвищення доходу від оренди чи вартості для власника- орендодавпя.

Дуже часто перевірка на юридичну дозволеність, фізичну можливість і фінансову здійсненність дозволяють зробити висновок про можливість продовження існуючого використання. Проте в кожній з цих перевірок можуть бути розглянуті і альтернативні використання або певні дії відносно існуючого використання, а значить і відповідні витрати для того, що б зробити оцінюване нерухоме майно більш цінним. Саме ці виграти стають предметом аналізу при дослідженні максимальної продуктивності.

Якщо зміни в нерухомому майні збільшують або зберігають існуючу вартість, то тоді ці виграти зроблять свій внесок в максимально продуктивне використання, і це повинне бути відображено у висновку про найбільш ефективне використання. Крім того, в результаті дослідження максимальної продуктивності має бути встановлено, які витрати дозволять оцінюваній нерухомості досягти свого найбільш ефективного використання. Ці витрати повинні бути враховані при визначенні вартості при застосуванні кожного підходу до оцінки.

Розглянемо декілька прикладів, пов’язаних з вибором найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості, коли його досягнення передбачає додаткові капітальні виграти.

ПРИКЛАД

Потрібно визначити найбільш ефективне використання поліпшеної земельної ділянки вартістю 160 000 дол., на якій розташований 4-х квартирний житловий будинок, за умови, що новими правилами зонування передбачено двократне підвищення щільності забудови.

Передбачається три варіанти можливого використання нерухомості:

• варіант 1 - зберегти існуюче використання, що не вимагає 1 додаткових капіталовкладень;

1 • варіант 2 - побудувати додатково 4 двокімнатні квартири, що

І обійдеться в 150 000 дол.;

І • варіант 3 - побудувати додатково 6 однокімнатних квартир, що обійдеться в 200 000 дол.

І Дослідження ринку показало, що втрати від простою незайнятих площ і j при стягуванні орендної плати оцінюються в цьому районі на рівні 5% потенційного валового доходу, а операційні витрати - на рівні 40% від дійсного валового доходу. При цьому двокімнатні квартири надаються в оренду за 550 дол. в місяць, а однокімнатні - за 400 дол. в місяць.

Для вибору найбільш ефективного використання поліпшеної земельної ділянки визначимо рівень дохідності нерухомості при різних варіантах інвестиційних рішень.