Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Питання для самостійної роботи

1. Чим зумовлено існування трьох підходів до оцінювання?

2. В чому полягає сутність порівняльного (ринкового) підходу?

3. В чому полягає сутність дохідного підходу?

4. В чому полягає сутність витратного підходу?

5. Який принцип оцінки лежить в основі усіх оціночних підходів?

6. Що слугує порівняльними даними у порівняльному (ринковому) підході?

7. Назвіть порівняльні дані, що застосовують у дохідному підході.

8. Що слугує порівняльними даними у витратному підході?

9. Назвіть основні елементи порівняння, що відносяться до характеристик угод.

10. Назвіть основні елементи порівняння, що відносяться до характеристик нерухомості.

11. Що є основним критерієм подібності об’єктів нерухомості?

12. Чи залежить вибір підходу від виду вартості, що оцінюється?

13. Яку функцію виконують методи оцінки?

14. Назвіть одиниці порівняння, що використовують для земельної ділянки.

15. Назвіть одиниці порівняння, що використовують для будівель.

16. Через які методи реалізується порівняльний (ринковий) ПІДХІД?

17. У чому полягає сутність методу зіставлення продажів?

18. У чому полягає сутність метод статистичного аналізу ринку?

19. Що буде джерелом регулярного доходу для інвестиційної нерухомості, нерухомості, зайнятої власником та нерухомості з комерційним потенціалом?

20. Які методи дохідного підходу застосовують залежно від джерела доходу?

21. Що таке капіталізація?

22. Як називаються коефіцієнти, що відображають відношення між ціною і доходом та доходом та ціною?

23. У чому полягає сутність прямої капіталізації?

24. У чому полягає сутність непрямої капіталізації?

Порівняльний (ринковий) підхід вважають найбільш адекватним для визначення ринкової вартості. В його основі лежить лише одне припущення, що об’єкт оцінки буде проданий на ринку за тією ж ціною, що й подібні до нього об’єкти. Фактично цей підхід моделює ринок нерухомості шляхом порівняння оцінюваних об’єктів нерухомості з іншими об’єктами цього ринку, які були нещодавно продані або заявки на продаж яких тільки поступили. Ціни продажу чи пропозиції' на ці об’єкти слугують безпосередніми індикаторами ринкової вартості, якщо об’єкти для порівняння обрані так, щоб вони були максимально подібні оцінюваному об’єкту за багатьма параметрами.

Цей розділ присвячений розгляду основних принципів оцінки, на яких ґрунтується порівняльний (ринковий) підхід; особливостей процедури проведення оцінки та застосування методів, що реалізують цей підхід. При цьому основна увага тут буде приділена оціночним процедурам методу зіставлення продажів, а особливості застосування методу статистичного аналізу ринку будуть розглянуті в наступному розділі.

1. Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу

Порівняльний (ринковий) підхід загалом базується на трьох принципах оцінки нерухомості: попиту та пропозиції, заміщення і внеску.

Попит і пропозиція

Ринкові ціни на нерухомість формуються під впливом безлічі чинників, що стосуються як безпосередньо об’єкту нерухомості, так і ринкового середовища. В кожний момент часу існує тільки одна ринкова рівновага, що збалансовує сили попиту і пропозиції. Проте, відомо, що в короткому періоді попит на нерухомість більш мінливий, ніж пропозиція, оскільки реагує на зміну грошової маси, процентних ставок, на інфляційні очікування тощо. Таким чином, попит на аналогічні об’єкти нерухомості є одним з чинників, що визначають вартість оцінюваного об’єкту.

Заміщення

Максимальна вартість оцінюваної нерухомості визначається якнайменшою ціною, за яку може бути придбана інша нерухомість з еквівалентною

Область застосування і обмеження підходу

На перший погляд порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості виглядає достатньо просто, що дозволяє навіть непрофесійним учасникам ринку нерухомості формувати своє уявлення про ринкову вартість об’єктів. Якщо ринок достатньо розвинений і інформаційно підтриманий, то практично кожний покупець і продавець, неявно використовуючи цей підхід і спираючись на ціни купівлі-продажу подібних об’єктів, більш-менш точно визначають ринкову вартість об’єкту нерухомості, що їх інтересує.

Проте в простоті порівняльного підходу криється безліч труднощів і умовностей, які необхідно долати професійним оцінювачам. Передусім, ці труднощі стосуються відмінностей в характері угод та характеристиках об’єктів нерухомого майна, стосовно яких ці угоди були укладені чи будуть укладені (як то умови фінансування угоди, обставини її укладання, існуючі обмеження щодо використання нерухомості тощо), що можуть істотно вплинути на ціну купівлі- продажу. Крім того, деякі властивості нерухомості можуть бути неявними або прихованими, а самі операції можуть носити неринковий характер.

Таким чином, практичне застосування порівняльного (ринкового) підходу вимагає доброї обізнаності не тільки щодо сум угод, укладених на ринку, а й суб’єктів цих угод та об’єктів, стосовно ці угоди були укладені. Це дозволить встановити на якому з сегментів ринку може бути представлений об’єкт оцінки, правильно обрати об’єкти порівняння, зважено підійти до вибору елементів порівняння та обчислення розміру поправок на існуючі розбіжності в цих елементах і, тим самим, забезпечити надійність отриманих результатів.

Очевидно, що ключовою проблемою при застосуванні порівняльного (ринкового) підходу є проблема порівнянності (подібності).

2. Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності

Зіставлення продажів буде плідним, якщо об’єкти нерухомого майна, обрані для порівняння є подібними до об’єкту оцінки, тобто здатні і можуть конкурувати з ним на одному і тому ж ринку, а порівняння відбувається за істотними ознаками - елементами порівняння, - що є чутливими до ринкових змін. Як правило, попит відображають якісні ознаки, оскільки вони є мірою корисності, а пропозицію - кількісні ознаки, які є мірою діапазону зручностей.

Кожний елемент а_ік наведеної матриці описує значення (або наявність чи

відсутність) к-di ознаки /-ого об’єкту нерухомого майна. За характером вимірювання ці ознаки можуть бути:

неперервними — ознаки, які можна виміряти (масштабувати);

дискретними - ознаки, які можуть набувати певне числове значення;

бінарними - ознаки, які можуть приймати лише два значення: «так» чи «ні».

Вимірювання є необхідною умовою для оцінки ступеня подібності об’єктів та обчислення розміру поправок на їх відмінність.

На практиці ступінь подібності об’єктів оцінюють за допомогою різних метрик, що є способом вимірювання відстані між будь-якими об’єктами за певною ознакою.

Найчастіше застосовують:

• Евклідову метрику

V к=\

• метрику Мінковського

(Ч-З)

к=1

відстань між і-м та у-м об’єктами за к-ою ознакою; значення А'-оїознаки /-ого об’єкту; значення к-бі ознакиу-ого об’єкту.

де d

U]

^а ік