Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

• права, що передаються на оцінювану і подібну нерухомість, від повноти пакету яких залежить ціна трансакції;

• умови фінансування і продажу, оскільки будь-яке іх відхилення від типових може вплинути на сплачену ціну і навіть призвести до неринкового характеру операції;

• дата продажу, яка дозволяє співвіднести зміну в ринкових умовах з датою оцінки (динаміка цін, зміна в законодавстві тощо).

До цієї групи елементів порівняння включають також витрати, які могли бути понесені безпосередньо після продажу і які обізнаний покупець може домовитися включити в ціну продажу. До таких витрат відносять витрати на ремонт і знесення будівель, витрати на ліквідацію наслідків забруднення навколишнього середовища або витрати, пов’язані із зміною цільового призначення.

Як основні елементи порівняння розглядають такі характеристики нерухомості:

• місце розташування оцінюваної і порівнюваної нерухомості, яке дозволяє визначити, наскільки змінюється ціна угоди залежно від доступності об’єктів, рівня облаштування території і безпосереднього оточення;

• фізичні характеристики, які включають розмір, якість поліпшень і фізичний стан оцінюваної і порівнюваної нерухомості; ^•

• економічні характеристики, що стосуються обсягів доходу і експлуатаційних витрат, пов’язаних з відмінностями в управлінні і контингенті орендарів оцінюваної і порівнюваної нерухомості, а не з особливостями угоди (відмінностями в правах, що передаються, або ринковими умовами, що змінилися);

• дозволене використання, яке розглядається з точки зору нормативно- правової можливості досягнення оцінюваною нерухомістю такого ж або подібного з порівнюваною нерухомістю найбільш ефективного використання.

Метод статистичного аналізу ринку вимагає великого масиву даних про ціни подібних об’єктів і передбачає використання статистичних методів, в основі яких лежить побудова регресійних моделей, що дозволяють через відомі дані визначити невідомі. Основна мета цього методу - співвіднести відмінності в цінах продажів з відмінностями в умовах угод та характеристиках нерухомого майна, і побудувати рівняння (математичну модель), де невідомим буде вартість нерухомого майна, а відомими даними - чинники, що впливають на ціну продажу.

т

^,=а>,+2>Л’ (ю.2)

1=1

Д^е У_оі вартість z-ого об’єкту нерухомого майна;

Xjj /-а ознака z-ого об’єкту нерухомого майна;

о о коефіцієнти, що відображають внесок /-ої ознаки у вартість ^1,1 ’ z-ого об’єкту нерухомого майна.

2. Дохідний підхід

Використання методів порівняльного (ринкового) підходу передбачає наявність в ринковому обігу повного права на нерухомість. Проте, значна частина операцій на ринку пов’язана з частковими правами на нерухомість, зокрема з правом оренди. Тобто власник нерухомого майна може одержати дохід не тільки від продажу цього майна, а й від надання його в оренду. Це приваблює тих, хто хоче інвестувати капітал у нерухомість та мати віддачу на вкладений капітал у виді доходів від орендних платежів, і для яких ринок нерухомості - засіб реалізації таких інвестиційних можливостей.

Дохідний підхід дає уявлення про вартість шляхом конвертації майбутніх грошових потоків в єдину поточну капітальну вартість. Такий процес конвертації має назву капіталізації.

Оцінювання вартості за ним підходом відбувається у два етапи: спочатку визначають дохід, що об’єкт нерухомого майна генеруватиме протягом строку корисного використання, а потім цей дохід капіталізують у поточну вартість.

Основним джерелом доходу з нерухомості виступає орендна плата - плата, яку отримує власник об’єкту нерухомого майна за надання цього об’єкту у володіння та користування іншій особі. Навіть, якщо нерухомість використовується самим власником, дохід з неї можна представити як економію завдяки відсутності орендної плати, розмір якої визначають, виходячи з рівня ринкових орендних ставок за подібні об’єкти.

Якщо ж будівля підходить тільки для певного виду комерційної діяльності, наприклад, готелі, пансіонати, театри, кінотеатри, автозаправні станції, бари, ресторани і т.п., дохід з такої нерухомості часто пов’язаний з фактичними або потенційними грошовими потоками, які можуть бути отримані від комерційної діяльності, що здійснюється на подібних об’єктах.

У випадку, коли основним аргументом, що визначає цінність нерухомого майна, є дохід від орендних платежів, пріоритет при його оцінці належить інвестиційному методу, що є базовим методом дохідного підходу.

За інвестиційним методом вартість визначається на основі капіталізації доходу від оренди нерухомості. Тому застосування цього методу починається зі збору і систематизації даних про ринкові орендні платежі та операційні витрати

V₀=I₀xNOIM = I₀/R₀, (Ю.З)

Д^е V₀ капітальна вартість об’єкту нерухомого майна;

І₀ дохід з нерухомості, як правило чистий операційний дохід;

NOIM рентний мультиплікатор чистого операційного доходу;

R₀ ставка капіталізації.

Непряма капіталізація встановлює зв’язок доходів від надання нерухомості в оренду за кожний ріїс періоду оренди та від реверсії (можливого продажу об’єкта) по закіїиенню строку оренди з вартістю нерухомого майна за допомогою ставки дисконтування, що відповідає нормі віддачі від загальної іїтвестиції в нерухомість.

Зважаючи, що ці доходи рознесені у часі, для приведення їх до дати огцнки застосовують техніїсу дисконтування грошових потоків.

Дисконтування грошових потоків - це процес перерахунку чистого доходу за певний майбутній період до поточних значень за допомогою фактора поточної

DF = ). Сума поточних

(1+гу

вартостей в окремих періодах є капітальною вартістю.

Значення ставки дисконтування визначається метою оцінки. Якщо треба визначити вартість для певного власника на основі його особистих інвестиційних критеріїв, значення ставки має відображати необхідну норму віддачі. Якщо треба встановити ринкову вартість об’єкту нерухомого майна, розмір норми віддачі обчислюється на основі спостереження дохідності капіталу, неявно вираженої у цінах, заплачених на ринку за подібне нерухоме майно. ■

Отже, непряма капіталізація є капіталізацією за нормою віддачі відповідно до якої значення вартості нерухомості визначається як сума поточної вартості регулярних доходів за конкретний період та поточної вартості реверсії (термінальної вартості об’єкту оцінки, обчисленої на кінець останнього прогнозного періоду):

^де ¥₀ капітальна вартість об’єкту нерухомого майна;

1_0t дохід з нерухомості в t-й період;

Y ставка дисконтування.

Загалом, дохідний підхід доцільно застосовувати для оцінки об’єктів, що мають розвинутий ринок оренди. Цей підхід є незамінним при визначенні рівня дохідності та аналізу ризиків пов’язаних з отриманням доходу з майна, що дозволяє використовувати його для порівняння різних інвестиційних альтернатів. Водночас для визначення ринкової вартості доходний підхід має грунтуватися на ринкових даних та використовувати принципи ринкового підходу щодо подібності та порівнянності угод та об’єктів.

s'' '

2. Витратний підхід

Витратний підхід дає уявлення про вартість, виходячи з економічного принципу, за яким ціна, яку покупець сплачує за майно на ринку не може бути більшою за витрати на придбання або створення подібного майна. За суттю, витратний підхід встановлює вартість об’єкту нерухомості шляхом підсумовування: витрат на придбання ділянки землі та витрат на її поліпшення, що забезпечить аналогічну до оцінюваного об’єкту корисність.

Фактично, витратний підхід окреслює верхню межу тієї суми, що сплатили б на ринку за об’єкт нерухомості, якби він був новим. Проте об’єкт нерухомого майна може бути менш привабливим, ніж альтернативний об’єкт, що може бути побудований, внаслідок віку або старіння. Тому, щоб наблизитися до ринкової вартості об’єкту оцінки, що вже частково знецінився порівняно з новим об’єктом, необхідно внести поправки на погіршення його фізичного стану, функціональних можливостей та економічної корисності.

(10.4)

Rl

R_B

_ і о V_B ^х R п

¹ Rl

у _ І о ~Vl^x Rl ^Rв

чистий операційний дохід з нерухомості;

ставка капіталізації для землі;

ставка капіталізації для земельних поліпшень.

(10.8)

(10.9)

Витратний підхід, через свою універсальність, може застосовуватися практично до усіх типів поліпшеної нерухомості. Він є незамінним для визначення залишкової вартості заміщення для спеціалізованої нерухомості та розподілення ринкової вартості нерухомості між її фізичними складовими - землею та земельними поліпшеннями.

ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ ТА ЇЇ СКЛАДОВИХ

' -УГГІІІ Ті ТіІі |'||I'nmnіілііптиптїїГіГіиіи'ІГіfn'hiiiiih)ІДтІіїюЧііПіі'іОТШІІіШІ'ііІЇі'ііWiWWi'i^iifІВДіШиі^іППііПЯ

Спеціалізована нерухомість 1 j Неспеціалізована нерухомість

1 ^і: Вартість ї Вартість j

землі і поліпшень І

Ринкова вартість нерухомості

Т ^

Залишкова вартість заміщення нерухочос.і

Вартість

землі

Вартість

поліпшень

Очевидно, що застосування витратного підходу буде найефективнішим і забезпечить більш точний результат при визначенні вартості нової або наміченої до будівництва нерухомості, коли не виникає потреби у проведенні розрахунків знецінення. Загалом витратний підхід є продуктивним і дозволить привести до ринкової вартості нерухомості, коли витрати на придбання ділянки землі та на її поліпшення, рівною мірою як і сукупне знецінення, підкріплені ринковими доказами.

При оцінюванні майна традиційно використовують три основні підходи: порівняльний (ринковий), дохідний та витратний підходи.

Порівняльний (ринковий) підхід може бути найбільш доцільним, коли є достатньо даних щодо куггівлі-продажів подібних об’єктів. Дохідний підхід відображає поведінку інвесторів і може бути ефективним, коли подібні об’єкти прццбаваються через їх можливість приносити дохід. Витратний підхід, завдяки своїй універсальності, може застосовуватися практично до усіх типів об’єктів, включаючи й ті, що не мають ринку.

Для визначення вартості можливо використання більш ніж одного підходу, особливо у тих випадках, коли не вистачає вхідних даних для отримання надійного висновку. Існує безліч варіацій одночасного застосування різних підходів для визначення ринкової або інших видів вартості. Власне кажучи, всі методи та моделі оцінювання є реалізацією одного або поєднання декількох підходів. Усе залежатиме від характеру наявних даних і від типу оцінюваного об’єкту.

У будь-якому випадку, пріоритетність і надійність усіх трьох підходів залежить від якості даних. Порівняльний (ринковий) підхід вимагає достатніх випадків продажів, що надають достовірні показники поточної ринкової вартості. Дохідний підхід вимагає наявності достовірних даних про операційні доходи і витрати, а також об’єктивного доказу взаємозв’язку між доходом і поточною вартістю. Витратний підхід вимагає визначення адекватної вартості заміщення чи відтворення та релевантного знецінення.

Не зважаючи на те, що підходи до оцінки виходять з різних передумов, в їх основі лежить загальний принцип зіставлення, а самі підходи, за суттю, є порівняльними, адже в кожному з них для встановлення значення вартості аналізуються ринкові дані (ціни продажу, доходи, витрати), умови угод і характеристики об’єктів, подібних до тих, що оцінюються.

Такий порівняльний аналіз необхідний у всіх трьох підходах, щоб пояснити відмінності у вартісних показниках і провести відповідні коригування.

У порівняльному (ринковому) підході порівнянні дані стосуються цін продажів і коригуються так, щоб відображати відмінності між порівнюваними об’єктами і об’єктом оцінки. Елементи порівняння, наприклад, при оцінюванні нерухомості включають права, що передаються, умови фінансування угоди, умови продажу, ринкові умови, місце розташування, фізичні і економічні характеристики.

У дохідному підході порівнянні дані відповідно будуть включати орендні ставки, операційні витрати, рівні дохідності, які коригуються на умови оренди і характеристики нерухомості. При цьому важливо, щоб категорії зіставлення, що характеризують доходність нерухомості, були однопорядковими поняттями.

У витратному підході порівнянні дані стосуються витрат на створення подібних об’єктів, а коригування проводять так, щоб врахувати відмінності в їх кількості, якості і корисності. Крім того, через відмінності у відтворюванні і