Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Багато застарілих поліпшень явно не відповідають поняттю «ідеальне поліпшення», але вони створюють приріст до вартості вакантної землі. Ці поліпшення можуть порушити принцип послідовного використання, але на справді ринок просто визнає, що під час переходу до нового використання вартість, внесена старими поліпшеннями до поліпшеної нерухомості, робить вартість землі і існуючих поліпшень вищою за вартість просто вільної землі.

Наприклад:

• ринкова вартість нерухомості з існуючим

житловим будинком, дол. 26 000

• ринкова вартість ділянки, якби вона була вільною

(зонована для комерційного використання), дол. 23 000

• внесок поліпшень, дол. З 000

Зміни зонування можуть створити недо-поліпшену або иере-поліпшену нерухомість.

Садибний будинок, розташований в районі, який згодом був призначений для комерційного використання, може бути недо-поліпшеною нерухомістю. В цьому випадку існуючий будинок скоріш за все знесуть, щоб ділянка могла бути поліпшена для її найбільш ефективного використання, або житло розглядатиметься як тимчасове використання до тих пір, поки його заміна комерційним використанням не стане фінансово здійсненною.

Водночас, нерухоме майно з юридично невідповідним використанням може стати пере-поліпшеним, коли положення про зонування зменшує дозволену щільність забудови (інтенсивність використання майна). Наприклад, ділянка з восьмиповерховим житловим будинком, який був зведений відповідно до діючих свого часу правил забудови, може бути понижений по категорії' зональності до менш інтенсивного використання. Тобто, якщо вільна ділянка освоювалася б зараз, то нові правила дозволили б побудувати тільки шестиповерховий будинок.

Невідповідні використання можуть також витікати із змін у правилах забудови щодо вимог до організації дворового простору, ландшафтної архітектури, паркування, відступи від червоної лінії або лінії забудови тощо.

цьому випадку поліпшення не підпадає під дію економічного (зовнішнього) знецінення, тому їх вартість не потребує коректування на невідповідне використання ділянки.

Для певних ділянок загальна категорія найбільш ефективного використання могла змінитися - наприклад, від багатоквартирного житла до комерційного використання або від садибного житла до промислового використання. Якщо поліпшення на цих ділянках існували до внесення змін, то вони підпадають під економічне (зовнішнє) знецінення і, ймовірно, матимуть меншу вартість, ніж подібні поліпшення на більш відповідних ділянках. Тому було б неправильно оцінювати таке поліпшення, неначебто воно знаходилося на відповідній ділянці. В цьому випадку принцип послідовного використання припускає урахування економічного знецінення поліпшень. Наприклад, вартість житлового будинку на ділянці, для якої найбільш ефективним є промислове використання, складає 150 000 дол., що відображає його економічне (зовнішнє) знецінення, оскільки, якби він знаходився в зоні житлової забудови, його вартість була б 200 000 дол.

Багатофункціональне використання. Цілком природним є те, що одна земельна ділянка може служити багатьом функціям. Лісові ділянки або пасовища можуть бути також використані для полювання, зон відпочинку, і видобутку корисних копалин. Земля, що використовується для підземних комунікацій, може також служити місцем для паркування або відкритим простором. Тому і найбільш ефективне використання досить часто включає більше одного використання для земельної ділянки. Наприклад, використання великої земельної ділянки, зонованої під житловий комплекс, може припускати розміщення уздовж магістралі торгового центру, багатоквартирних будинків навколо спортивного майданчика, і котеджної забудови на частині землі, що залишилася. Земельні ділянки для роздрібної торгівлі, як правило, в своїй фронтальній частині мають платні автостоянки, а в тиловій - склади або легкі виробничі будівлі.

Множинне використання може мати не тільки земельна ділянка, а й окрема будівля. Готель на додаток до своїх номерів, як правило, включає ресторан, бар, магазин. Багатоповерховий житловий будинок може містити вбудовані офіси та магазини. Садибний будинок, розташований в курортній місцевості, у якому мешкає його власник, може мати окремі кімнати для надання в оренду.

У тих ситуаціях, коли найбільш ефективне використання нерухомості припускає її багатофункціональне використання, слід визначити контрибуційну вартість кожного використання. Якщо, наприклад, ринкова вартість лісової ділянки, що надана в оренду для полювання, порівнюється з вартістю іншої лісової ділянки, яку в таку оренду надати не можна, то різниця дорівнюватиме вартості прав на полювання. Або, якщо потрібно визначити вартість прав на добування нафти, то земельну ділянку, де ведеться добича, необхідно порівняти з подібними ділянками в нафтовидобувній зоні, які не мають таких прав.

Слід пам’ятати, що вартість нерухомості, найбільш ефективним використанням якої є багатофункціональне використання (тобто інтегрований внесок усіх видів використання), може бути меншою, рівною або більшою за суму вартостей окремих видів її використання.

Використання для спеціальних цілей. Існують окремі види нерухомості - спеціалізована нерухомість або нерухомість, що має спеціальне призначення, - для яких існує тільки один вид або дуже обмежена кількість використань. Наприклад, зерновий елеватор або нафтопереробний завод практично

непридатні під інше використання. Тому і найбільш ефективним використанням такого нерухомого майна буде його поточне використання, якщо таке використання залишається життєздатним.

Якщо ж поточне використання спеціалізованої нерухомості є фізично, функціонально, або економічно застарілим і ніякі альтернативні ввди використання не є здійсненними, то найбільш ефективне використання землі може бути реалізовано шляхом знесення поліпшень і продажу матеріалів, що залишилися, за їх вартістю утилізації.

Іноді нерухомість, що має спеціальне призначення, може бути проаналізована і оцінена на основі двох найбільш ефективних видів використання - тобто збереження існуючого цільового використання, і перехід до альтернативного використання. В такій ситуації судження про найбільш ефективне використання залежить більшою мірою від того, як воно сприймається і підтримується ринком.

Наприклад, шкільний заклад може спочатку аналізуватися на основі його найбільш ефективного використання як місце навчання. В цьому аналізі вартість внеску поліпшень буде підтримана даними про витрати, продажі або доходи. Якщо існує ринковий попит, то місцева громада буде готова придбати цей об’єкт нерухомого майна за вартістю, яка відображає його поточну вартість як шкільного закладу.

Якщо ж ринковий попит на таке використання будівлі невеликий або взагалі відсутній, то цілком коректним буде припущення про переобладнання цієї будівлі для комерційного або якого-небудь іншого альтернативного використання. Природно, що ринкова вартість (рівно, як і потенційні користувачі) нерухомості, переобладнаної в комерційне використання, відрізнятиметься від її ринкової вартості (і потенційних користувачів) як шкільного закладу. Таким чином, найбільш ефективне використання нерухомого майна, такого як школа, залежить від рівня ринкового попиту на таку будівлю.

Другий випадок відповідає на питання: «як повинна використовуватися (орендуватися) існуюча поліпшена ділянка?».

Інакше кажучи, якщо стосовно землі як вільної найбільш ефективне використання завжди є поліпшенням, яке можливе провести на ділянці з метою отримання максимальної віддачі на вкладений капітал, то для поліпшеної нерухомості найбільш ефективне використання може бути визначено як поточне або відмінне від поточного використання. При цьому поточне використання продовжуватиметься до тих пір, поки вартість землі при її найбільш ефективному використанні не перевищить вартості всього нерухомого майна в його поточному використанні.

І хоча кожний тип найбільш ефективного використання вимагає окремого дослідження, проте загальним правилом, що за суттю визначає логіку проведення аналізу як для вільної, так і для поліпшеної земельної ділянки, є те, що найбільш ефективне використання - це завжди фізично можливе, юридично дозволене, фінансово здійсненне і максимально продуктивне використання.

Крім того, деякі особливі ситуації можуть зажадати спеціального аналізу при встановленні найбільш ефективного використання. Такі ситуації зумовлені, передусім, ринковою ситуацією, що склалася в районі розміїцення оцінюваної нерухомості, і пов’язані з її єдиним або однократним використанням; тимчасовим або проміжним використанням; юридично невідповідним використанням; використанням, що не є найбільш ефективним; багатофункціональним використанням, а також використанням для спеціальних цілей.

Загалом, уся інформація, необхідна для обґрунтування вибору найбільш ефективного використання, має бути відображена у звіті при характеристиці шселеного пункту (регіону), району розташування об’єкту оцінки та описі власне самого об’єкту, що оцінюється, і містити достатні дані для визначення юридично дозволеного, фізично можливого, фінансово здійсненного та максимально продуктивного використання. Тоді висновок про найбільш ефективне використання землі як вакантної та поліпшеної нерухомості буде мати доказовий характер і не викликатиме сумнівів.

6. За яких умов використовують той чи інший вид найбільш ефективного використання?

7. Яким безумовним критеріям має відповідати найбільш ефективне використання?

8. Що означає фізично можливе використання?

9. Що означає юридично дозволене використання?

10. Що означає фінансове здійснене використання?

11. Який критерій використовують для встановлення максимально продуктивного використання землі як вакантної?

12. Який критерій використовують для встановлення максимально продуктивного використання поліпшеної нерухомості?

13. Чи може бути найбільш ефективне використання юридично недозволеним та фізично неможливим?

14. Що означає ситуаційність найбільш ефективного використання?

15. Який аналітичний інструмент застосовують при обґрунтуванні найбільш ефективного використання?

16. Яким чином можуть бути реалізовані конкурентні переваги об’єкту нерухомості?

17. Що таке ідеальне поліпшення?

18. Яким чином визначають характер поліпшень, що забезпечить найбільш ефективне використання вакантної землі?

19. Які заходи стосовно земельних поліпшень передбачає досягнення найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості?

20. Розкрийте зміст єдиного (однократного) найбільш ефективного використання?

21. Коли найбільш ефективне використання є тимчасовим (проміжним)?

22. Що означає юридично невідповідне використання?

23. Що таке пониження зональної категорії?

24. У яких випадках використання є юридично дозволеним, але не найбільш ефективним?

25. Чим пояснюється необхідність врахування багатофункціонального використання?

26. У яких випадках нерухомість може бути проаналізована і оцінена на основі двох найбільш ефективних видів використання?

Розділ 10. Оціночні підходи

В рамках дохідного підходу вартість оцінюваної нерухомості співвідноситься з поточною вартістю доходів, що можна отримати від подібних об’єктів. При цьому до уваги береться не тільки розмір доходу, а й зв’язаний з його отриманням ризик, що виражається в ставці доходу. За допомогою останньої і здійснюється приведення майбутніх доходів до їх поточної вартості.

Витратний підхід будується на припущенні, що вартість оцінюваної нерухомості визначається витратами на створення такого ж об’єкту, тобто замість придбання даної нерухомості можна придбати еквівалентну земельну ділянку і поліпшити її аналогічним чином.

• майно і майнові права, не пов’язані з нерухомістю (меблі, рухоме майно, що нерозривно зв’язане з нерухомістю, і устаткування в готелі або ресторані), які можуть бути включені в ціну угоди або в частку власності в оцінюваній нерухомості, але повинні розглядатися і оцінюватися окремо від нерухомості

Очевидно, що при оцінці ринкової вартості предметом порівняльного аналізу мають виступати дані що належним чином представляють ситуацію на ривку, на якому представлена оцінювана нерухомість. Інакше кажучи, ці дані повинні стосуватися подібної нерухомості, тобто, тієї, яка здатна і може конкурувати з оцінюваною нерухомістю на одному і тому ж ринку, і бути чутливими до тих змін характеристик нерухомості та угод, які обрані як елементи порівняння.

Порівняння - ключовий момент у відображенні ринкової точки зору. Тому доступність і сама природа порівнянь забезпечує основу кожного підходу до оцінки і визначає його вибір як такого. При цьому важливо підкреслити, що незалежно від застосованого до оцінки підходу, адекватний аналіз ринку приведе до однакового значення ринкової вартості, оскільки будь-які витрати, пов’язані із створенням або придбанням нерухомості, складуть її ринкову вартість настільки, наскільки ринок вважає ці витрати корисними.

При оцінці інших, відмінних від ринкової, видів вартості застосовуються ті ж підходи, хоча в цьому випадку обсяг аналізу скорочується і поряд з ринковими використовуються й інші дані. Так, при розрахунку значення вартості нерухомості в рамках порівняльного підходу можуть бути враховані особливі умови угоди або особливий інтерес однієї із сторін, в рамках дохідного підходу - використана норма віддачі, що відповідає інтересу конкретного інвестора, в рамках витратного підходу - прийняті показники нормативних витрат.

Таким чином, підходи до оцінки однакові для всіх видів вартості. Відмінність у визначенні значення конкретного виду вартості скоріш лежить в площині вибору вихідних даних, ніж в способах оцінки.

Разом з тим, підходи до оцінки, відображаючи різні точки зору на природу вартості, безпосередньо не дозволяють отримати значення вартості. Цю задачу вирішують методи оцінки - певна послідовність оціночних процедур (технік), через які власне і реалізується певний оціночний підхід чи їх поєднання.

порівняння має бути такою, що визнається та широко застосовується учасниками відповідного ринку.

Найпоширенішим показником є ціна за одиницю площі (квадратний метр, сотка, гектар), оскільки дозволяє порівнювати вартість ділянок та будівель різної конфігурації, розміру і місця розташування.

Ціна за одиницю довжини фронтальної лінії (погонний метр) може використовуватися для об’єктів комерційної нерухомості, розташованих уздовж магістралей або узбережжя.

У разі порівняння будівель і споруд зі значним внутрішнім простором, наприклад, промислові корпуси, сховища, елеватори і т.п., за одиницю порівняння приймають ціну за 1 куб. м. будівельного об’єму.

Ціну за складову об’єкту (ділянку, кімнату, місце паркування тощо) використовують для достатньо однорідних за фізичними характеристиками об’єктів.