Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Рис. 2.2. Права на нерухомість

Природно, що встановлення сервітуту вплине на вартість як обтяженої м нерухомості, так і нерухомості, на користь якої він встановлений. Тому власник нерухомості, обтяженої сервітутом, має право вимагати відповідну плату від осіб, на користь яких встановлений сервітут, або зниження розміру податку.

Разом з сервітутами може існувати також система зобов’язань, так званих реальних повинностей, згідно яким один власник нерухомості обіцяє іншому здійснювати або навпаки не проводити певні дії, або вносити відповідні платежі особі, на користь якої встановлена реальна повинність, при порушенні окреслених обов’язків чи заборон. При цьому вважається, що нерухоме майно коштуватиме більше, якщо сусідні земельні ділянки використовуватимуться з дотриманням певних зобов’язань.

Невід’ємний елементом права власності на нерухоме майно є дотримання публічних зобов’язань (встановлених або державою або територіальною громадою) щодо сплати податків на нерухомість, регламентації функції і характеру використання нерухомого майна, його примусового відчуження тощо. Такі односторонні зобов’язання можуть вплинути на використання, розвиток і передачу прав на нерухомість, і тим самим відбитися на її вартості.

З нерухомим майном можуть бути пов’язані й інші права та фінансові інтереси. Передусім, це -

корпоративне право, відповідно до якого нерухоме майно знаходиться в нероздільному володінні декількох осіб;

кондомініум, при якому об’єкт нерухомості ділиться на елементи індивідуальної власності (наприклад, будівля) і елементи сумісної власності (наприклад, ділянка);

4. Класифікація об'єктів нерухомості

Нерухоме майно з метою оцінки може бути класифіковано з різних точок зору. Це зумовлено розмаїттям форм прояву корисності конкретної нерухомості і дозволяє її більш чітко ідентифікувати як об’єкт оцінки.

Найчастіше нерухоме майно класифікують:

• за типом використання;

• за ступенем освоєння;

• за метою утримання;

• за характером обороту на ринку;

• за позиціонуванням на ринку;

• за періодом життя.

Класифікація за типом використання є найбільш об’ємною і має ієрархічну структуру побудови. Її верхній рівень задається правовим режимом використання земель, що поділяє нерухомість на основні категорії залежно від виду діяльності, локалізованого в межах земельної ділянки. Природно, що в рамках національного законодавства основні категорії нерухомості можуть розрізнятися, але, як правило, завжди виділяються сільськогосподарські землі лісові землі забудовані землі, відкриті землі і водні простори.

У рамках певної категорії' нерухоме майно деталізується за видом використання. При чому дана деталізація також може мати декілька рівнів. Наприклад, у забудованих землях виділяють житлову нерухомість, яка у свою чергу підрозділяється на односімейну і багатосімейну житлову нерухомість; чи комерційну нерухомість, що складається з торговельної, офісної або готельної нерухомості кожна з яких має свою внутрішню класифікацію залежно від типу поліїппень.

Рис. 2.3. Класифікація нерухомого майна за типом використання

При оцінці нерухомого майна важливим є дотримання принципу послідовного використання, згідно якому земля не може бути оцінена на основі одного використання, тоді як поліпшення оцінюються на основі іншого.

Класифікація за ступенем освоєння використовується з метою розмежування вакантних земельних ділянок і поліпшеної нерухомості. Тут також можуть бути виділені підкласи.

Так, вакантні земельні ділянки можуть підрозділятися:

• на неосвоєні і не передбачені до освоєння;

• на неосвоєні, але передбачені до освоєння, -

а поліпшена нерухомість, наприклад, -

• на освоєні і забудовані земельні ділянки;

• на освоєні, але незабудовані земельні ділянки, у тому числі

на який здійснюється будівництво

на яких знаходяться об’єкти незавершені будівництвом.

Класифікація за ступенем освоєння може бути самостійною або доповнювати класифікацію за типом використання нерухомого майна.

Часто виникає необхідність розмежовувати нерухомість за метою утримання. З цієї точки зору найтиповішою є нерухомість, що утримується власником:

• для ведення на ній бізнесу або проживання;

• для отримання доходу від надання в оренду;

• для цілей освоєння і розвитку;

• з метою отримання доходу від її наступного перепродажу.

■г за фізичним сі аіусом;

*к." за типом виїчорис і анин; за сзупснсм осізошни;

і»;:: за ме гою уі рішаний;

вд_. за харакі сром оборо і \ на ринкх;

за позиціонуванням на ринку; «О за періодами жи г ги.

Нерухоме майно класифікусг ься

Проте варто нагадати, що незалежно від цілей утримання нерухомості її реальна цінність визначається доходом, який можна одержати від її продажу або надання в оренду. Тому на практиці широко використовується класифікація за характером обороту нерухомості на ринку, за якою вся нерухомість поділяється на два основні класи:

• спеціалізована нерухомість;

• неспеціалізована нерухомість.

До спеціалізованої нерухомості відноситься та, яка через свої характеристики рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається або надається в оренду на відкритому ринку для продовження існуючого використовування, крім випадків, коли вона реалізується як частина діючого підприємства. Спеціальний характер нерухомості може бути обумовлений її розміром, місцем розташування, конструктивними особливостями поліпшень чи поєднанням цих чинників, або може бути пов’язаний з характеристиками машин і устаткування, які розміщуються в будівлі, чи з особливістю функцій і цілей, які ці будівлі забезпечують.

Основні класи нерухомості:

• . . . .

спеціалізована

Нерухомість

“7 д

нерухомість, що через свої характеристики рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається або надається в оренду на відкритому ринку для продовження існуючого використовування

нсспеціалізована

нерухомість

і нерухомість, за винятком тієї, і що підпадає під визначення і спеціалізованої нерухомості

Для оціїжи важливою є класифікація за позиціонуванням об ’єкгпу на ринку, що зумовлена неоднорідністю попиту і пропозиції. Основними критеріями тут виступатимуть місце розташування; конструктивні та технічні характеристики будівель; рівень інженерного облаштування, організація прибудинкової території, управління і експлуатація об'єктів.

Ґрунтуючись на цих критеріях нерухомість, що представлена на ринку, поділяють на класи, які відповідають певному ціновому діапазону. Ці класи або помічають літерами - А, В, С і т.д., або називають “де люкс”; “преміум”; “бізнес”; “економ”, “соціал” і тому подібне.

І, нарешті, будь-яка нерухомість може бути класифікована за періодами життя: ..

• на нерухомість, що розвивається (період поліпшення вакантної земельної ділянки від розробки і затвердження проектної документації' до введення об’єкту завершеного будівництвом в експлуатацію);

• на функціонуючу нерухомість (період до знецінення земельних поліпшень);

• на нерухомість, що земельні поліпшення якої підлягають лпсвідацІЇ (період звільнення земельної ділянки від знещнених поліїтшень).

Нерухомість є достатньо складним об’єктом оцінки. Як матеріальна річ вона об’єднує дві складові - землю і земельні поліпшення, - кожній з яких притаманні унікальні характеристики і різна економічна природа. При цьому & спільними властивостями, що відрізняють нерухомість від інших об’єктів оцінки, будуть постійність місце розташування, довговічність і відносна обмеженість землі як ресурсу.

Як об’єкт власності нерухоме майно описується як множиною прав, так і множиною зобов’язань, які рівною мірою впливають на його корисність. Це зумовлює необхідність оцінки найрізноманітніших інтересів, які учасники ринку мають в нерухомій власності.

Виходячи із способів отримання доходу, нерухоме майно вимагає застосування різних критеріїв його класифікації: за типом використання; за ступенем освоєння; за метою утримання; за характером обороту на ринку; за позиціонуванням на ринку; за періодом життя.

Питання для самостійної роботи

1. Яка ознака є родовою для всіх об’єктів нерухомості?

2. Що дозволяє розрізняти рухоме і нерухоме майно?

3. Дайте визначення земельним поліпшенням.

4. Яка основна відмінність між фізичними складовими нерухомості?

5. Що являє собою земельна ділянка як об’єкт нерухомості?

6. Назвіть основні функції, які виконують межі земельної ділянки.

7. Розкрийте загальні властивості нерухомості як фізичного об’єкту.

8. Що таке нерухома власність?

9. Як можуть поділятися права на нерухомість?

10. Які правомочності має власник нерухомості?

11. Назвіть часткові права в нерухомому майні за його фізичними складовими.

12. У чому полягає основна відміїшість права забудови від права оренди?

13. В якій формі закон обмежує право власності?

14. Назвіть основні критерії класифйсації об’єктів нерухомості.

15.3а якою ознакою нерухомості може бути доповнена класифіїсація за типом використання?

16. Назвіть можливі цілі утримання нерухомості власником?

17. Дайте визначення спеціалізованої нерухомості.

Оцінка нерухомості використовує такі поняття, як вартість, піна, витрати і ринок. За суттю, вони формують предметне поле діяльності оцінювача і визначають основні принципи оцінки. Яким чином ці поняття взаємозв’язані між собою, і які між ними існують відмінності, буде розглянуто в цьому розділі. Тут також будуть охарактеризовані основні види вартості та прокоментовані оціночні ситуації, в яких вони застосовуються. Центральне місце в розділі посяде виклад поняття ринкової вартості, яка є основною базою оцінки нерухомості. ..

1. Вартість як економічна категорія

Поняття вартості є ключовим в оціночній діяльності Саме воно встановлює економічний зв’язок між об’єктом нерухомості та його покупцем (продавцем), суть якого полягає у визначенні грошової суми щодо конкретної угоди.

Вартість відноситься до числа фундаментальних і найскладніших економічних категорій, стосовно якої формувалися і продовжують формуватися численні теорії. Вже античні філософи - Ксенофон, Платон, Аристотель - намагалися розкрити економічний зміст цього поняття. Проте як самостійний напрям економічної думки теорія вартості сформувалася в рамках класичної політичної економії в XVIII столітті. Її представники (А. Сміт, Д. Рікардо, Дж. С. Мілль) відносили вартість до виробничих витрат, втілених у товарі.

Адам Сміт розглядає вартість як об’єктивне явище. На його думку вартість виникає, коли праця поєднується з капіталом та землею, щоб створити корисний предмет. При цьому праця є єдиним мірилом створеної вартості, а дефіцит лише збільшує мінову вартість товару.

Давцд Рікардо, розвиваючи теорію А. Сміта, вважав, що мінова вартість не стільки відображає виграти на створення продукту, скільки його корисність, тобто здатність товару задовольняти певні потреби. У 1817 році виходить головна праця Д. Рікардо «Початок політичної економії та податкового обкладення», де викладено розроблену ним теорію ренти, що базується на концепції додаткового доходу з землі та закону спадаючої дохідності.

У той же час, Жан Батист Сей трансформував витратну концепцію вартості у теорію трьох факторів виробництва, яким виповідають три види доходів: заробітна плата, прибуток та рента. Він вважав, що всяка праця є продуктивною,