Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Скачать

Заказать новую работу

Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам

У кінці XIX - на початку XX століття Альфред Маршалл, фундатор неокласичної школи, успішно поєднав положення класиків з теорією граничної корисності4. У своїй головні праці - «Принципи економічної науки» - він заклав основи сучасної теорії вартості та сформулював ключеві положення, що використовуються сьогодні в оціночній практиці. А. Маршал вважав, що безумовним фактором формування вартості є взаємодія попиту та пропозицій котрі невід’ємні один від одного. При цьому на його думку ринкові сили мають тенденцію до рівноваги, за якої ціни та виробничі витрати збігаються, проте вартість, ціна та витрати можуть бути рівними лише за умови ідеального ринку. Крім того, він стверджував, що у короткостроковому плані пропозиція відносно стійка, тому вартість скоріш є функцією попиту.

А. Маршалл був першим провідним економістом, який приділив велику увагу питанням оцінки майна, розглядав її як складову економічної науки та заклав теоретичне підґрунтя для трьох підходів до визначення вартості, що є загальновизнаними у наш час: зіставлення порівнянних продажів, витрат на заміщення та капіталізацію доходів.

Вил ратна теорія

вартість відображає витрати на фактори виробництва

Трудова теорія

вартість відображає витрати праці

Теорія граничної корисності

вартість відображає корисність та рідкість об’єкту

Неокласична функціональна теорія

вартість відображає взаємовплив корисності, попиту-пропозиції та витрат

Ідеї А. Маршалла знайшли свій подальший розвиток у роботах американського економіста неокласичної школи Ірвінга Фішера, відомого своїм внеском у теорію грошей. Саме він розробив «рівняння обміну товарів на гроші», що визначало купівельну спроможність грошей. Зокрема І. Фішер підкреслював відмінність між витратами і вартістю, розкрив сутність вартості нерухомості як поточної вартості майбутніх зисків, показав зв’язок між

4 Про можливість синтезу класичної та маржиналістської теорій вартості висловлював думку і відомий вітчизняний економіст Микола Туган-Барановський у своїй праці «Вчення про граничну корисність господарських благ, як причину їх цінності».

ризиками та ставкою капіталізації і представив процес дисконтування як форму теорії вартості доходу. Його робота «Природа капіталу та доходу», що була опублікована у 1906 році, не втратила своєї актуальності й понині, а запропонована ним формула взаємозв’язку реальної ставки, номінальної ставки та ставки інфляції, що широко використовується в оціночній діяльності, була названа на його честь формулою Фішера.

У 1939 році Джон Ричард Хікс публікує книгу «Вартість і капітал», де знайшли послідовне втілення неокласичні принципи максимізації) за якими споживач прагне забезпечити найбільше значення своєї цільової функції' (функції ординалістичної корисності), а підприємець максимізує розмір свого прибутку. Згідно цієї теорії) вартість (цінність) блага визначається значимістю потреби у певному продукті, суб’єктивна корисність якого залежить від ступеня його рідкості та від ступеня насичення потреби в ньому.

Під впливом утвердження ринкових механізмів в економіці вартість все більше починають пов’язувати з сумою грошей, що може бути сплачена на ринку за певний товар. Тому цілком природнім є те, що в теорії вартості увагу поступово перемішують на аналіз ринкових цін, а сам термін «вартість» («цінність») ототожнюють з поняттям рівноважної ціни, що стало основоположним для сучасної економічної думки. Одночасно в професійній оціночній діяльності на перший план висувається поняття ринкової вартості як основної мети оцінювання.

Спочатку питання ціноутворення розглядалися на мікроекономічному рівні, а, починаючи з 1930-х років, і на макроекономічному рівні, де провідне місце належить економічної теорії Джона Мейнарда Кейнса, що концентрувала увагу на дослідженні проблем ефективного попиту. Дж. М. Кейнс дійшов висновку, що всі життєво важливі проблеми в економіці слід шукати не на боці пропозиції ресурсів, а на боці попиту, що забезпечує реалізацію цих ресурсів. При цьому він стверджував, що система ринкових економічних відносин не є досконалою і саморегульованою, а передбачає активне втручання держави через систему оподаткування, монетарну та кредитну політику, політику зайнятості тощо, обґрунтувавши, тим самим, вплив макроекономічних та інституціональних чинників на вартість.

Подальший розвиток економічної думки (Пол Ентоні Самуельсон, Мільтон Фрідмен), що був спрямований на поєднання мікро- і макроекономічного аналізу, переваг ринкової та планової економіки, значно розширив перелік чинників, що впливають на вартість, проте не спростовував принципові ідеї А. Маршала, розглядаючи вартість як:

  • міру корисності тобто здатності речей задовольняти різного роду потреби або приносити задоволення;

  • міру витрат, що необхідно понести для створення точно такої ж або іншої) але такої ж корисності речі;

  • міру відносної рідкості що залежить від ступеня насичення потреби у певній речі;

  • міру співвідношення між різними речами, що виникає в процесі їх обміну.

Таблиця 3.1

Основні теорії вартості

Витратна творія (англійська класична політична економія)

А дам Сміт Давид Рікардо Джон Стюарт Мілль

Еклектична теорія Жан Батист Сей Трудова теорія Карл Маркс

1723 - 1790 «Дослідження про природу і причини багатства народів»

1772 - 1823 «Початок політичної економії та податкового обкладення»

1806 - 1873 «Основи політичної економії та деякі аспекти їх застосування до соціальної філософії»

1767 - 1832 Трактат з політичної економії

1818 - 1883 «Капітал»

Теорія граничної корисності (австрійська школа маржинилістів)

Ейген фон Бьом- Баверк

Карл Менгер

Фрідріх фон Візер

1851 - 1914

1840 - 1921 1851 - 1926

«Основи теорії цінності господарських благ»

«Основи політичної економії»

«Природна цінність»

Теорія граничної корисності (англійська школа маржиналістів)

Вільям Стенлі 1835 - 1882 «Теорія політичної економії»

Джевонс

Френсіс Ісідро 1845 - 1926 «Математична психіка»

Ццжуорт

Теорія граничної корисності (латиська школа маржиналістів)

Леон Вальрас 1834 - 1910 «Елементи чистої політичної

економії»

Вільфредо Парето 1848 - 1923 «Вчення політичної економії»

Теорія граничної продуктивності (американська школа маржиналістів)

Джон Бейте Кларк 1847 - 1938 «Розподіл багатства»

Неокласична (функціональна) теорія

Альфред Маршалл

Микола Туган- Барановський

Ірвінг Фішер

1842 - 1924 «Принципи економічної науки»

1865 - 1919 «Вчення про граничну корисність господарських благ, як причину їх цінності»

1867 - 1947 «Природа капіталу та доходу»

1776

1817

1848

1803

1867

1886

1871

1889

1871

1881

1874,

1877

1906

1899

  1. 1890

1906

Макроекономічна концепція факторів вартості

Джон Мейнард Кейнс

1883 - 1946 «Загальна теорія зайнятості, проценту та грошей»

1936

Неокласичний синтез

Євген Слуцький

1880 - 1948 «До теорії збалансованого бюджету споживача»

1915

Джон Ричард Хікс

Пол Ентоні Самуельсон

Мілтон Фрідмен

1904 - 1989 «Вартість і капітал»

1915 - 2009 «Економіка»

1912 - 2006 «Теорія функції споживання»

1948

1939

1957

Таким чином, вартість не є іманентною для певної речі, а є результатом прояву таких її властивостей, як корисність (річ не матиме вартості, якщо вона не є корисною); потрійність (якщо в речі немає потреби, то поняття вартості не виникає); дефіцитність (вартість притаманна лише речі, що не є загальнодоступною) та обмінюваність (якщо річ не можна передати в обмінна який-небудь еквівалент, поняття вартості не реалізується).

Істотно, що в оцінці нерухомості вартість виражається в грошах, а не в одиницях будь-яких інших речей і розуміється тим самим як сума грошей. Тому зміна значення вартості може означати, з одного боку, що змінилися які-небудь властивості самої нерухомості і (або) ставлення людей до неї, а з іншого боку, що зазнала зміни цінність грошей як одиниця вимірювання вартості. Можливо також, що відбулося і те і інше одночасно.

Крім того, на відміну від товарів короткотривалого використання, вигоди від нерухомого майна реалізуються протягом набагато більшого часу. Це є наслідком того, що земля і її поліпшення мають корисний строк життя, що вимірюється десятиріччями. Тому за суттю вартість нерухомого майна є поточною вартістю майбутніх вигод, заснованих на володінні цією нерухомістю.

  1. Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком

Корисність об’єктів нерухомості очевидна і різноманітна. Вони здатні задовольняти потреби людей в житлі, відпочинку, виробничій чи іншій діяльності. Природно, що різні види нерухомості матимуть різний прояв корисності. Так, корисність сільськогосподарських земель визначатиметься продуктивністю ґрунтів, тобто обсягом і якістю вирощеного урожаю, а міських земель - можливістю їх забудови, тобто обсягом і якістю будівель, що зводяться для тієї або іншої функції.

Інакше кажучи, нерухомість стає корисною при конкретному використанні і коли в такому використанні виникає потреба. З цього витікають два важливі положення.

По-перше, корисність є скоріш відносною, ніж абсолютною характеристикою нерухомості ступінь якої різний для конкретних осіб. Це вносить певну суб’єктивність в оцінку цінності однієї і тієї ж нерухомості. Тому для конкретної людини або підприємства корисність його власності може відрізнятися від тієї, яка визнається ринком.

По-друге, корисність насамперед залежить від економічних, соціальних і політичних умов, ніж від фізичних характеристик самої нерухомості. А ступінь корисності формується існуючими попитом і пропозицією, конкуренцією, іншими ринковими чинниками, які безпосередньо або побічно впливають на продуктивність і ефективність використання майна.

Таким чином, оцінка нерухомості повинна відображати її корисність, перш за все, з точки зору ринку. Саме у відповідь на необхідність урахування впливу всіх ринкових сил ще А. Смітом було запропоновано розмежовувати поняття споживної і мінової вартості, оскільки один і той же об’єкт нерухомості може мати споживну вартість кардинально відмінну від її мінової вартості5

Вартість нерухомості з точки зору конкретної людини, що використовує або збирається використовувати її певним чином для задоволення власних потреб, називається споживною вартістю.

Її величина залежить від індивідуальних смаків, поглядів, особистих планів і очікувань конкретної людини. Крім того, існує безліч інших обставин, через які споживні вартості одного і того ж об’єкту нерухомості для різних осіб можуть істотно розрізнятися.

Споживна вартість - цс вартість нерухомості з точки зору конкретної людини, яка використовує або збирається використовувати її певним чином для задоволення власних потреб.

Вартість, що розглядається у зв’язку з відчуженням об’єкту нерухомості і що проявляється у формі ціни при його обміні на гроші, називають міновою вартістю.

Відмінність мінової вартості від споживної вартості полягає в тому, що мінова вартість реалізується тільки при продажу і тим самим ґрунтується на думках, принаймні, двох сторін, що беруть участь в операції. У цьому випадку мінову вартість називають справедливою. Більш того, міїюва вартість звичайно розглядається як узагальнена характеристика щнності об’єкту нерухомості з позицій невизначеної кількості його потенційних володарів, тобто з точки зору ринку, що складається з діяльності і мотивації' багатьох його учасників. У цьому випадку мінову вартість називають ринковою. Тому терміни «матова вартість» і «ринкова вартість» часто використовуються як синоніми.

5 У вітчизняній літературі з оцінки замість понять непоживна вартість» і «мінова вартість» дуже часто використовуються поняття «вартість у використанні» і «вартість в обміні», які є кальками з англійської мови «value in use» і «value in exchange».

Поняття ринку припускає, що трансакції здійснюються без зайвих обмежень діяльності продавців і покупців і кожна із заінтересованих сторін діє відповідно кон’юнктурі ринку і інших ціїюутворюючих чинників, а також в міру своїх можливостей і компетенції з урахуванням індивідуальних потреб і бажань. І хоча за ринками нерухомості визнається к недосконалість через нееластичність пропозиції, низку ліквідність нерухомості і регламентованості її використання, ринок є тим середовищем, де повного мірою реалізується принцип корисності, який у взаємодії з обмеженістю ресурсу, потребою в ньому і купівельною спроможністю створює і підтримує ринкову вартість.

ХІінова вартість не вартість, що виникає в зв’язку з відчуженням об’єкта нерухомості і проявляється в формі ціни при його обміні на гроші

Найважливішими характеристиками ринку є відкритість і ступінь конкурентності. Під відкритістю ринку розуміється відсутність будь-яких суттєвих перешкод фінансового, правового, технологічного або іншого характеру, які утрудняли б або робили неможливою появу на ринку нових покупців і продавців і їх вихід з ринку.

Ступінь конкурентності ринку визначається кількістю продавців і покупців, ступенем стандартизованості (однорідності) товару, контролю над цінам и з боку окремих продавців і покупців, наявністю неціїювої конкуренції. Діаметрально протилежними моделями ринку є ринок абсолютної конкуренції і ринок абсолютної монополії.

Жодні реальні ринки, у тому числі і ринки нерухомості, не є повного мірою абсолютно конкурентними або абсолютно монопольними. Тому, визначаючи ринкову вартість, необхідно лише допускати, що гіпотетичний продаж об’єкту, що оцінюється, відбувався б при тому ступені конкуренції, який є нормальним для відповідного ринку.

Таким чином, ринкова вартість є ощнкою ціїшості нерухомого майна відповідного ринку в конкретний момент часу і відображає ринкову точку зору на вигоду, яку має володар цього майна.

У цьому контексті вартість дуже часто використовують як синонім ціни, хоча це різні поняття. На відміну від ціни - суми, яка пов’язана з фактом вже вчиненої або здійснюваної операції вартість є сумою, за яку операція може відбутися. При цьому нерухомість, що оціїлоється, необов’язково має бути продана.

Піни минулих операцій і ціїш продавця або покупця не обов’язково є обґрунтованою мірою вартості на дату оцінки. Через фінансові можливості, мотивації, або особливі іїггереси певного покупця чи/або продавця, ціна, сплачена за об’єкт, може мати або не мати відношення до вартості, яка могла б бути приписана цьому об’єкту іншими особами. Теоретично, вартість і ціна кількісно будуть рівні між собою лише за умов досконалого ринку.

Ціна:

Вартість:

фактична сума грошей

найімовірніша сума грошей

сплачена за об’єкт нерухомого

яка може бути сплачена за

майна

об’єкт нерухомого майна

Проте, ціна є індикатором вартості. При цьому, щоб ціна будь-якої конкретної угоди могла вважатися адекватним наближенням до ринкової вартості не вимагається абсолютної відповідності умовам досконалого ринку. Важливо, щоб обставини угоди носили типовий характер і не впливали б надмірно на її ціну. Тому, для однозначного трактування ринкової вартості, умови при яких ціна може використовуватися як орієнтир для її встановлення, були спеціально включені у визначення поняття ринкової вартості.

Поняття «вартість» і «витрати» також не співпадають. За суттю, витрати - це міра коштів, необхідних для того, щоб створити об’єкт нерухомості. Тобто виграти - це загальна сума грошей, що сплачена за придбання земельної ділянки, оплату праці матеріалів, юридичних послуг, послуг з проектування, податків та зборів під час будівництва, а також платежі по кредитах та прибуток забудовника. Залежно від низки чинників, включаючи потреби покупця, наявність рівноцінних об’єктів і активність інших покупців, ці витрати можуть бути вищими або нижчими за вартість на дату оцінки.

Вартість, безумовно, пов’язана з витратами, проте не з тими витратами, які насправді були колись і кимсь понесені у зв’язку із створенням об’єкту, а з тими, які повинні були б бути понесені зараз для того, щоб був створений точно такий же чи інший, але такої ж корисності об’єкт.

Коли створення об’єкту завершено, то витрати стають історичним фактом, тобто перетворюються на ціну, сплачену за нерухомість. Натомість ціна, що сплачена за той або інший об’єкт, є витратами, понесеними покупцем.

Таким чином, на відміну від ціни і витрат, які завжди конкретні, вартість як економічне поняття, відображає найімовірнішу суму грошей, за яку покупці і продавці будь-якого об’єкту нерухомості, виставленого на продаж, прийдуть до згоди.

\

Витрати:

і

і Вартість:

|

фактична сума грошей, що

і

і найімовірніша сума грошей

була витрачена на створення

| необхідна для створення

об’єкту нерухомого майна

| подібного об’єкту

і

\ - .
Источник: https://studfile.net/preview/16666899/

Смотрите также:

_1966(~1
_Антонян Ю.М., Сексуальные преступления. Чикатило и другие
_РГР № 1 (2)
- Габариты и масса 27
'Образ–Я' и его развитие средствами диалога
"Логистическая технология JIT"
"Особенности правовой системы Российской Федерации" по дисциплине "Теория государства и права"
«Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия» (на материалах ОАО Московская кондитерская фабрика «Красный Октябрь»)