Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам

Періоди, роки	Грошовий потік	Фактор поточної вартості	Дисконтований грошовий потік
1	936 000	0,890313	833 333
2	973 440	0,792658	771 605
3	1 012 378	0,705714	714 449
4	1 052 873	0,628307	661 527
5	1 094 988	0,559390	612 525
6	1 138 787	0,498032	567 153
7	1 184 339	0,443405	525 141
8	1 231 712	0,394769	486 242
9	1 280 981	0,351468	450 224
10	1 332 220	0,312917	416 874
11	1 385 509	0,278594	385 995
12	1 440 929	0,248036	357 402
13	1 498 566	0,220830	330 928
14	1 558 509	0,196608	306 415
15	1 620 849	0,175043	283 718
16	1 685 683	0,155843	262 701
17	1 753 110	0,138749	243 242
18	1 823 235	0,123530	225 224
19	1 896 164	0,109980	208 541
20	1 972 011	0,097917	193 093
20	4 108 356	0,097917	402 278
Сума			9 238 611

Сума дисконтованого грошового потоку вказує на поточну вартість об’єкту оцінки.

Таким чином, вартість офісної нерухомості становить 9,24 млн. дол. США.

У разі незмінності чистого операційного доходу протягом прогнозного строку для обчислення поточної вартості нерухомості для приведення до дати оцінки регулярних та разового доходів можуть бути застосовані відповідні функції складного відсотку за формулою (14.11).

Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків

Побудова грошових потоків для нерухомості з комерційним потенціалом спрямована на вирішення двох задач: визначення вартості діючого підприємства та розподілення отриманого результату між складовими цього підприємства: нерухомим майном, обладнанням, меблями, інвентарем, оборотним капіталом і нематеріальними активами.

Визначення вартості діючого підприємства

Для обчислення вартості діючого підприємства будують грошові потоки, що визначають справедливий стабільний операційний дохід, який може досягти ймовірний покупець або розумно ефективний користувач в кожний з прогнозних

періодів (~~FMOP~~_t). Складовими цих грошових потоків є надходження від реалізації послуг, що надає підприємство, та витрати, пов’язані з забезпеченням діяльності цього підприємства.

Дисконтування справедливого стабільного операційного доходу дозволяє отримати значення поточної вартості діючого підприємства ( PV~~_GC~~ ):

PV_GC

FMOP_t

а+ад'

fv_gc

а+ад

(14.26)

де термінальна вартість діючого підприємства (FV~~_GC~~) є результатом капіталізації справедливого стабільного операційного доходу в наступний, після прогнозного, період:

Д^е FMOP_n₊_l

Pqc

fv_gc =

FMOP_n_+]

(14.27)

справедливий стабільний операційний дохід у наступний, після прогнозного, період;

ставка капіталізації для діючого підприємства,

а ставка дисконтування (Y_GC) є наслідком аналізу норм повернення капіталу, неявно виражених у цінах, сплачених на ринку за подібні об’єкти.

Зауважимо, що справедливий стабільний операційний дохід забезпечує не тільки повернення капіталу, інвестованого в матеріальні та нематеріальні складові діючого підприємства, а й отримання підприємцем прибутку (винагороди оператора). Тому для розподілення вартості діючого підприємства між його складовими, справедливий стабільний операційний дохід має бути

зменшений на розмір прибутку підприємця (OP_t).

У цьому випадку поточна вартість діючого підприємства визначатиметься за формулою:

~~PVoc~~ = Z

FMOP.-OP.

FV,

1=1

(1 + щ^г (1 + Y_GCy

(14.28)

де скоректована ставка дисконтування (Y_GC) обчислюється шляхом вирахування зі значення ставки дисконтування для діючого підприємства

Поточна вартість		Дохід від можливої		Майбутня вартість
нерухомого майна		орендної плати		нерухомого майна

Рис. 14.4 Розподілення грошового потоку діючого підприємства між активами, відмінними від нерухомого майна, та нерухомим майном

становлять:	Надходження, дол.	США Витрата, дол. США
Номери	80	23
їжа	28	19
Напої	ІЗ	4
Інше	5	2
Грошові потоки,	що дозволяють	скласти уявлення про діяльність

оператора при 4-відсотковій щорічній інфляції побудовані на показниках фінансової звітності готелю та наведені у таблиці «Грошові потоки».

Капітал оператора на дату оцінки включає обладнання, меблі й устаткування (500 000 дол. США), оборотний капітал (195 380 дол. США) та нематеріальні активи, до яких віднесені стартові витрати на отримання дозвільних документів (12 820 дол. США), .підготовку персоналу (160 000 дол. США) та передопераційні витрати (130 000 дол. США), а також набуту репутацію (354 300 дол. США)

При цьому порівнянні дані свідчать, що ринково виправданими ставками капіталізації для діючого підприємства є 16 %, для капіталу оператора - 20 %, для нерухомого майна - 8 %.

Номери j 2 190 000		2 277 600	2 368 704	2 463 452		2 561 990 j 2 664 470
їжа І 766 500		797 160	829 046	862 208		896 697 \| 932 564
Напої j 355 875		370 110	384 914	400 311		416 323 \| 432 976
Інше j 136 875		142 350	148 044	153 966		160 124 \| 166 529
Загалом ) 3 449 250		3 587 220	3 730 709	3 879 937		4 035 135 і 4 196 540
Витрати на реалізацію послуг
Номери	629 625	654 810 j 681 002			708 242 j 736 572			766 035
їжа	520 125	540 930 562 567			585 070 J 608 473			632 812
Напої	109 500	113 880 1 118 435			123 173 j 128 100			133 223
Інше	54 750	56 940 j 59 218			61 586 64 050			66 612
Загалом ііішмшііїіііііі ватний дохід Операційні витрати	314 000 1 \5 250	366 560 j 1 421 222 220 6М) 2 зон			478 071 j 1 537 194 401 866 2 4‘Г 940			598 682 597 858
Заробітна плата	340 000	353 600	367 744	382 454		397 752	413 662
Утримання головного офісу	5 400	5 616	5 841	6 074		6 317	6 570
Інформаційні систем	16 900	17 576	18 279	19 010		19 771	20 561
Охорона та санітарна очистка	170 000	176 800	183 872	191 227		198 876 14 038	206 831 14 600
Маркетинг	12 000	12 480	12 979	13 498
Транспорт Поточний ремонт	86 000	89 440	93 018	96 738		100 608	104 632
	82 200	85 488	88 908	92 464		96 162	100 009
Комунальні витрати і 210 000		218 400	227 136	236 221		245 670	255 497
Податок на нерухоме майно j 69 400		72 176	75 063	78 066		81 188	84 436
Страхування j 17 350		18 044	18 766	19 516		20 297	21 109
Амортизація обладнання 1 180 000		187 200	194 688	202 476		210 575	218 998
Загалом [ 1 189 250 Справедливий стабільний операційний дохід 946 000		1 236 820	1 286 293	1 337 745		1 391 254	1 446 904
		983 840	1 023194	1 064121		1 106 686	1 150 954

“ ' І » Т ' 1 1 2 3 ~ Г * -» і ' ' 5 Вартість діючого підприємства								6
Справедливий стабільний операційний дохід	1 946 000 1		983 840	1 023 194	1 064 121	1 106 686	1 150 954
Щорічна винагорода оператора	І 310 700		323 128	336 053	349 495	363 475	378 014
Скоректований справедливий стабільний операційний дохід	j 635 300		660 712	687 140	714 626	743 211	772 940
Термінальна вартість діючого підприємства	і !					7 193 460	^
Грошовий потік	І 635 300 і		660 712	687 140	714 626	7 936 671	!
Фактор поточної вартості одиниці	І 0,871497		0,759508	0,661909	0,576852	0,502725
Дисконтований грошовий потік	j 553 662		501 816	454 825	412 234	3 989 964
Поточна вартість діючого підприємства	5 912 500 j
Вартість капіталу оператора
Дохід на капітал оператора		270 500	281 320 j 292 573		304 276 [ 316 447 \| 329 105
Термінальна вартість капіталу оператора			]		j 1 645 523 \|
Грошовий потік		270 500	281 320 j 292 573		304 2761 І 961 9701
Фактор поточної вартості одиниці		0,806452	0,650364 j 0,524487		0,422974 j 0,341108 j
Дисконтований грошовий потік		218 145	182 960 J 153 451		128 701 669 243 1 і
Поточна вартість капіталу оператора	1 352 500
Вартість нерухомого майна
Чистий операційний дохід з нерухомості \| і 364 800			379 392 j 394 568 " " 1“ “		410 350 j 426 764			443 835
Термінальна вартість нерухомого майна І [					) 5 547 937
Грозповий потік j \| 364 800			379 392 394 568 1 410 350 і 5 974 702 . . 1 і _ 1..
Фактор поточної вартості одиниці 1 \| 0,892857			0,797194 і 0,711780) 0,635518 0,567427 і_ _ . [_ . ___L_
Дисконтований грошовий потік j j 325 714			302 449 і 280 845 І 260 785 1 3 390 206 і і 1
Поточна вартість нерухомого майна 1 4 560 000 j

Источник: https://studfile.net/preview/16666899/

Смотрите также:



_1966(~1
_Антонян Ю.М., Сексуальные преступления. Чикатило и другие
_РГР № 1 (2)
- Габариты и масса 27
'Образ–Я' и его развитие средствами диалога
"Логистическая технология JIT"
"Особенности правовой системы Российской Федерации" по дисциплине "Теория государства и права"
«Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия» (на материалах ОАО Московская кондитерская фабрика «Красный Октябрь»)

Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків

Смотрите также: