Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Скачать

Заказать новую работу

Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам

Проблема розподілення залишкового доходу може бути розв’язана й іншим способом, коли припустити, що підприємець здійснює діяльність не на власній, а на орендованій землі. У цьому випадку власник землі вилучатиме належну йому земельну ренту шляхом стягнення орендної плати. Вважається, що ринок знаходить компроміс між інтересом підприємця, який орендує землю, та власником землі, а ринкова орендна плата відповідає значенню земельної ренти.

У свою чергу утримання вакантних земельних ділянок з метою надання їх в оренду є підставою для застосування інвестиційного методу.

Інвестиційний метод є основним для оцінки вакантних земельних ділянок, представлених на ринку оренди. За цим методом чистий операційний дохід від ринкової орендної плати за землю конвертують у капітальну вартість землі за допомогою множника (рентного мультиплікатора) чи дільника (ставки капіталізації):

VL=lLxNOIML=^~, (15.3)

KL

Де у капітальна вартість землі;

чистий операційний дохід від ринкової орендної плати за 1 землю;

NOIMl рентний мультиплікатор чистого операційного доходу;

R ставка капіталізації чистого операційного доходу.

Інвестиційний метод передбачає таку послідовність дій:

  1. Аналіз регулярних доходів та витрат, пов’язаних з наданням в оренду подібних до оцінюваної земельних ділянок, з метою обчислення чистого операційного доходу.

  2. Визначення рентного мультиплікатору (ставки капіталізації) чистого операційного доходу, що відображає типовий рівень дохідності таких земельних ділянок.

  3. Обчислення передбаченого метою оцінки виду вартості шляхом капіталізації чистого операційного доходу у капітальну вартість землі.

Чистий операційний дохід дорівнює доходу, що можна отримати від надання всієї площі земельної ділянки в оренду за винятком недоотримання орендних платежів і щорічних операційних витрат, які несе орендодавець, виходячи з умов і строків оренди, рівня поточних витрат і якості управління, що склалися на ринку.

Як правило, до операційних витрат відносять витрати на управління земельною власністю, на її підтримку в належному стані й сплату земельного податку. При цьому вони не включають витрати і податки, пов’язані зі здійсненням підприємницької діяльності на ділянці.

Інвестиційний метод, так само як і метод капіталізації земельної ренти, передбачає визначення показників рівня дохідності землі: або рентного мультиплікатора, або ставки капіталізації, - що відповідатимуть нормі віддачі на капітал, інвестований в оцінювану земельну ділянку з характерним для такого інвестування рівнем ризику.

Дохід від реалізації продукції, виробленої на земельній ділянці

Витрати на

виробництво продукції (праця і капітал)

Метод капіталізації земельної ренти

У

у

j Прибуток підприємця

Земельна рента

Ринкова

орендна

плата

[}

Потенційний валовий дохід

у"

Недоотримання орендних платежів

Операційні витрати

Інвестиційний метод

Чистий операційний ДОХІД

Рис. 15.3 Доходи з землі: земельна рента і чистий операційний дохід

Однак отримання доходу при наданні в оренду ділянки є менш ризикованим, ніж отримання доходу від використання землі самим власником, тому ставка капіталізації чистого операційного доходу буде нижче, ніж ставка капіталізації земельної ренти:

X^PGI/tL-(r,+rJ, (15.4)

де Rl ставка капіталізації чистого операційного доходу;

PGIRl ставка капіталізації земельної ренти,

г ризик недоотримання орендних платежів - відношення суми 11 недоотриманих орендних платежів до ринкової вартості землі;

г ризик інвестиційного менеджменту - відношення операційних

іт •« •

витрат до ринкової вартості землі.

Значення відповідних ставок капіталізації (рентних мультиплікаторів) залежатиме від мети оцінки, в якій втілюються різні точки зору на ризики, зв’язані з отриманням доходу з землі.

І №

Площа, і а

Ціна, дол.

№

Площа, га

Ціна, дол.

1 1

90

216 000

1

63

7 750 і

f 2

99

262 000

2

64

8 570

3

60

141 000

3

94

10 970

І 4

97

262 000

4

88

11 770

{ 5

86

200 000

5

83

9 520

І 6

55

145 000

6

94

12 370

І 7

71

170 000

7

76

9 200

І 8

75

202 400

8

94

12 180

! 9

92

220 000

9

100

12 530

1 ю

79

213 000

10

99

12 830

І 11

63

150 000

11

75

8 760 !

1 12

72

190 000

12

82

11 330

І із

56

135 000

13

82

10 100 1

і І4

77

211 000

14

93

13 100 |

5

54

127 000 j 15

74

8 620 |

1 К'уиі

І №

вля продаж Ціна, дол. / га

№

Оренда Ціна, дол. / га

ЧОД, дол. / га * і

1 1

2400,00

! і

123,02

90,52

1 2

2646,46

1 2

133,91

101,41

1 з

2350,00

1 з

116,70

84,20

1 4

2701,03

І 4

133,75

101,25

1 5

2325,58

! 5

114,70

82,20

! 6

2636,36

І 6

131,60

99,10

! 7

2394,37

1 7

121,05

88,55

1 8

2698,67

1

І 8

129,57

97,07

1 9

2391,30

! 9

125,30

92,80

1 ю

2696,20

1 10

129,60

97,10

! п

2380,95

1 11

116,80

84,30

і 12

2638,89

І 12

138,17

105,67

1 із

2410,71

І із

123,17

90,67

1 14

2740,26

І 14

140,86

108,36

15

2351,85

1 15

116,49

83,99

1 Середнє

2500,00

Середнє

93,81

Примітка: Для розрахунку розміру витрат власника використовувався показник середньої ціни купівлі-продажу.

  1. Упорядкуємо дані про купівлю-продаж та оренду за зростанням питомих показників та сформуємо на підставі цих даних серію пар показників «чистий операційний дохід / ціна продажу» з метою визначення індивідуальних ставок капіталізації

№ ЧОД, дол. і та Ціна, дол. / га Ставка капіталізації

1

82,20

2325,58

0,0353

1 2

83,99

2350,00

0,0357

і з

84,20

2351,85

0,0358

1 4

84,30

2380,95

0,0354

! 5

88,55

2391,30

0,0370

І 6

90,52

2394,37

0,0378

і 7

90,67

2400,00

0,0378

І 8

92,80

2410,71

0,0385

| 9

97,07

2636,36

0,0368

1 ю

97,10

2638,89

0,0368

! п

99,10

2646,46

0,0374

! 12

101,25

2696,20

0,0376

1 із

101,41

2698,67

0,0376

1 14

105,67

2701,03

0,0391

1 15

108,36

2740,26

0,0395

Показник

; Значення ! мін макс

Середнє

арифметичне

Середньо

квадратичне

відхилення

Коефіцієнт

варіації

Ціна продажу, дол. США

| 127 000 |

262 000 j

189 627 j

43 577,25

і 23%

І

Теж саме в

і 1

■

j

розрахунку на

( 2 325,58 і

2 740,26 j

2 517,51 [

160,54

j 6%

га

І І

і

І

Орендна плата

І ? 1 (

j

|

за рік, дол.

і 7 750 |

із іоо ;

10 640 і

1 803,12

і 17%

США

! !

і

Теж саме в

1 !

і

1

j

І

розрахунку на

j 114,699 |

140,86 j

126,31 j

8,36

і 7%

га

і і

|_

і.

,..L_

Ставка

капіталізації

і 0,0353 ]

І |

0,0395 |

0,037

0,0013

j 3%
Источник: https://studfile.net/preview/16666899/

Смотрите также:

_1966(~1
_Антонян Ю.М., Сексуальные преступления. Чикатило и другие
_РГР № 1 (2)
- Габариты и масса 27
'Образ–Я' и его развитие средствами диалога
"Логистическая технология JIT"
"Особенности правовой системы Российской Федерации" по дисциплине "Теория государства и права"
«Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия» (на материалах ОАО Московская кондитерская фабрика «Красный Октябрь»)