Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Техніка дисконтованих грошових потоків - це загальновизнаний інструмент аналізу інвестицій в нерухомість. Тому її застосування в оцінці насамперед було спрямоване на визначення не ринкової а інвестиційної вартості, коли норма віддачі наперед задана, а інвестор спираючись на отримані результати міг прийняти рішення щодо доцільності інвестування у той чи інший об’єкт нерухомості у визначений час. Проте немає жодних обмежень щодо використання у дохідному підході методів оцінки на основі дисконтованих грошових потоків для визначення ринкової вартості нерухомості.

І техніка прямої капіталізації і техніка дисконтування грошових потоків ґрунтуються одних й тих же оціночних принципах визначення поточної цінності майбутніх доходів з нерухомості, хоча і розглядають вхідні дані з різних ракурсів.

На відміну від прямої капіталізації що оперує лише поточним рівнем орендної плати, а усі ризики та можливі зміни у дохідних і вартісних показниках об’єкту нерухомосте включаючи його реверсійний потенціал, зведені в єдине і враховані у складі показника рівня дохідносте техніка дисконтування застосовує усі разові та періодичні доходи і витрати, пов’язані з реалізацією інвестиційних намірів, що забезпечує можливість моделювання зміни ринкової ситуації.

Однак пряма капіталізація завжди підкріплена ринковими даними на дату оцінки, у той час як дисконтування передбачає використання значної кількості припущень, що стосуються таких ключових компонентів прогнозування грошових потоків, як дохід від оренди, термінальна вартість та ставка дисконтування.

Тобто, кожний з цих способів капіталізації має свої переваги і недоліїси. Тому порівняння отриманих за іх допомогою результатів треба проводити з позиції' не ступеня деталізації ірошових потоків чи точності математичних розрахунків, а рівня адекватності у відображенні ринкових очікувань на дату оціїлси.

Питання для самостійної роботи

1. Що таке дисконтування грошових потоків?

2. На основі яких фундаментальних концепцій теорії' фіїїансів побудована техніїса дисконтованих грошових потоків?

3. У чому полягає відмінність простого та складного відсотків?

4. Який зв'язок існує між чистою поточною вартістю та внутріїнньою нормою віддачі?

5. Що є критеріями доцільності інвестицій у функціонуючу нерухомість?

6. Назвіть шість функцій складного відсотка.

Витратний підхід дає уявлення про вартість оцінюваної нерухомості як суму поточних витрат на придбання подібної ділянки землі та на поліпшення такої ділянки аналогічним чином. Це надає витратному підходу універсального характеру в оцінці будь-якого класу нерухомості і робить його виключним при оцінці спеціалізованої нерухомості.

У витратному підході використовують порівнянні дані, що стосуються окремо землі та окремо земельних поліпшень, і, у разі потреби, коригують на сукупне знецінення, зумовлене фізичним зносом та функціональною й економічною застарілістю нерухомості, що оцінюється.

У цьому розділі будуть розглянуті основні методи оцінки землі: метод зисків, інвестиційний метод, метод зіставлення продажів, метод статистичного аналізу ринку, метод екстракції, метод розвитку, метод співвіднесення, метод залишку для землі, метод розподілення доходу, - що відображають різні оціночні ситуації щодо вакантних та поліпшених земельних ділянок.

1. Загальні засади оцінки землі

Ділянка землі є одночасно і об’єктом нерухомого майна, і ресурсом розвитку нерухомого майна, що надає необхідний для цього розвитку простір, задаючи, тим самим, незмінність місвд розташування з притаманними йому перевагами чи вадами і визначаючи конкретну корисність земельної ділянки.

Саме на відображення переваг (вад), що має місце розташування нерухомого майна, спрямована оцінка землі. Фактично, вартість землі відображає вигоди чи недоліки конкретного місця, а значення вартості залежатиме від того, наскільки продуктивно те чи інше використання землі реалізує потенціал цього місця.

Інакше кажучи, всі судження стосовно вартості землі засновані на аналізі її можливого використання. При цьому завжди існує таке використання землі, що забезпечує найвище значення її вартості тобто буде для неї найбільш ефективним. Таке використання є адекватним з точку зору учасників ринку і має розглядатися як підстава для визначення ринкової вартості землі.

Дотримання цього положення дозволяє подолати проблему множинності значень вартості землі які вона набуває при різному використанні та

V_L=V₀. (15.1)

У цьому випадку до оцінки землі застосовують загальні методи порівняльного (ринкового) та дохідного підходів: метод зіставлення продажів, метод статистичного аналізу ринку, інвестиційний метод та метод зисків.

Якщо земельну ділянку розглядають як умовно вакантну, то вартість землі відповідає різнищ між вартістю поліпшеної нерухомості та вартістю земельних поліпшень:

V_L=V₀-V_a. (15.2)

У цьому випадку до оцінки землі застосовують спеціальні методи, спрямовані на встановлення її внеску у вартість поліпшеної нерухомості: метод екстракції' (економічний метод), метод співвіднесення, метод залишку для землі, метод розподілення доходу, метод розвитку.

ринок купівлі-продажу

ринок оренди

ВАКАНТНІ ТА ПОЛІПШЕНІ ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ

Метод зіставлення продажів і Метод зисків

Метод статаналізу ринка і Інвестиційний метод

ЗЕМЛЯ ЯК СКЛАДОВА ПОЛІПШЕНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Метод екстракції Метод співвіднесення

І

Метод залишку для землі Метод розподілення доходу

Метод розвитку

Рис. 15.1 Система методів оцінки землі

Проте, незалежно від того, поліпшена земельна ділянки чи ні, вартість землі буде детермінована цінами на продукт, створений в результаті її використання - будь-то сільсько- чи лісогосподарська продукція або завершена розвитком житлова, комерційна чи індустріальна нерухомість. Тобто, незважаючи на те, що земля оцінюється без поліпшень, необхідно знати, коли і як вона буде поліпшена, щоб таким чином визначити, яким буде очікуваний дохід від її використання та необхідні для його отримання витрати.

2. Методи оцінки вакантних земельних ділянок

Найчастіїне потреба у визначенні вартості вакантної землі виникає при оціїщі земельних ділянок, що купують або орендують для сільськогосподарських потреб чи під забудову.

Метод капіталізації земельної ренти

Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) застосовують, коли дохід від використання землі співпадає з продуктом економічної діяльності, що на ній розташована. Характерним прикладом є сільське та лісове господарство, що використовують землю як засіб виробництва. Тобто, цінність таких ділянок

Під земельною рентою розуміється дохід, що відноситься до землі, який виникає за рахунок перевищення доходів від реалізації продукції, виробленої на земельній ділянці при найбільш ефективному використанні, над витратами, пов’язаними з її виробництвом, включаючи працю, капітал і підприємницьку ініціативу.

Переведення земельної ренти, що очікується за перший після дати оцінки період, в поточну вартість землі забезпечується шляхом прямої капіталізації': або множенням на рентний мультиплікатор, або діленням на відповідну ставку капіталізації:

V, =LRxPGIM_l

LR

PGIR_l

(15.3)

де V_L LR

PGIM_l

PGIR_l

вартість землі; земельна рента;

рентний мультиплікатор земельної ренти; ставка капіталізації земельної ренти.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає таку послідовність дій:

• визначення доходу від реалізації виробленої на земельній ділянці продукції;

• обчислення витрат, пов’язаних з отриманням нього доходу з урахуванням вартості іх фінансування та прибутку підприємця;

• розрахунок земельної ренти, що створюється в результаті реалізації' продукції, виробленої на земельній ділянці;

• визначення рентного мультиплікатора або ставки капіталізації;

• розрахунок вартості землі шляхом капіталізації земельної ренти.

При розрахунку земельної ренти для сільськогосподарських (лісових) угідь потрібно виходити з типового для конкретної місцевості набору культур, що забезпечують найбільш ефективне використання землі. При цьому очікуваний доход від продукції визначається рівнем цін її реалізації' на ринку за умови одержання нормального (середнього багаторічного) врожаю, що корелює з родючістю ґрунтів у межах земельної ділянки, а здійсненні витрати - сумою витрат з вирощування, первинній переробці, транспортування і реалізації сільськогосподарської продукції.

Вирахування із значення доходу від реалізації' продукції' суми здійснених витрат, збільшених на вартість їх фінансування, утворює залишок доходу, що потребує розподілення між прибутком підприємця та земельною рентою. Пропорція між цими складовими не є сталою, оскільки прибуток завжди буде тяжіти до рівня, що вважається прийнятним для певного виду діяльності³³, а

³³ Прибуток підприємця визначається прийнятним, з точку зору ринку, відсотком або від суми здійснених витрат, або від очікуваного доходу від реалізації продукції.

Дохід від реалізації продукції

Витрати на вирощування, первинну переробку, j транспортування і реалізацію продукції

гщ ііііііігіниГіЛт ^

Вартість фінансування

За лишковий похід до розподілу

Прибуток підприємця

Рис. 15.2. Процедура визначення земельної ренти

Земельна рента

Наприклад, необхідно визначити розмір земельної ренти з одного гектара для фермерського господарства, що спеціалізується на рослинництві.

Відомо, що в структурі посівів пшениця займає 27,3 %, соняшник - 24,6 %, кукурудза - 24,1 %, багаторічні трави - 19,5 %, соя - 8,4 %, ріпак - 5,1 %.

При цьому середня багаторічна врожайність пшениці становить 29,8 ц / га (середня ціна реалізації - 20,04 дол. США / ц);

соняшника - 15,8 ц / га (37,00 дол. США / ц);

кукурудзи - 49,3 ц / га (15,05 дол. США / ц);

багаторічних трав - 33,3 ц/ га (10,66 дол. США / ц);

сої - 15,7 ц / га (40,90 дол. США / ц);

ріпаку - 18,0 ц / га (38,46 дол. США / ц), -

що дозволяє обчислити середньо зважене значення валового доходу з одного гектару.

Крім того були отримані дані про витрати, пов’язані з вирощуванням та реалізацією продукції по кожній культурі та вартість їх фінансування (12 % від суми витрат) та прибуток фермера (16 % від суми витрат, включаючи вартість їх фінансування).

За таких умов земельна рента з одного гектара ріллі фермерського господарства буде дорівнювати 126,31 дол. США (табл. 15.1).