Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Економічний метод (метод екстракції) передбачає необхідні механізми, що дозволяють врахувати тривалість освоєння та поліпшення землі, однак не дає можливості відобразити часової структури грошових потоків. Тому у практиці оцінки поряд з традиційною технікою залишку, що лежить в основі економічного методу, використовують метод розвитку, що грунтується на моделюванні грошових потоків.

т_о-£г,(і+0"

V,

м

(15.14)

(1 + 0"

^де V_L вартість землі;

V₀ вартість завершеної розвитком нерухомості;

V_a вартість підрядних робіт за t-й період розвитку (І = 1 ч- п);

п кількість періодів розвитку нерухомості;

ставка дисконтування, що відображає інтерес інвестора та інтерес девелопера.

У наведеній моделі методу розвитку ринкова вартість завершеної розвитком нерухомості є майбутньою вартістю, регулярними платежами - вартість підрядних робіт у певний період, а ринкова вартість землі, що визначається, - поточною вартістю. Тому таку модель можна трансформувати у традиційну модель дисконтованих грошових потоків:

^х

Vo-Vct

(і + о"

(15.15)

Застосуємо цю модель для визначення вартості землі, спираючись на вхідні дані попереднього прикладу, припустивши, що платежі на поліпшення та реалізацію завершеної розвитком нерухомості будуть здійснюватися рівними сумами кожні півроку. Інакше кажучи, вартість підрядних робіт у всіх періодах розвитку становитиме 800 тис. дол. США:

З 200 000 / 4 = 800 000, річна ставка дисконтування - 43,75 %:

(1 + /_F) • (1 + ) -1 = (1 + 0,15) • (1 + 0,25) -1 = 0,4375;

піврічна ставка дисконтування - 20,94 %:

(1 + i)^[/k -1 = (і + 0,4375)^1/2 -1 = 0,2094.

Для обчислення вартості землі побудуємо розрахункову таблицю грошових потоків (дол. США):

Природно, техніка дисконтованих грошових потоків, що лежить в основі методу розвитку, має значно більший потенціал порівняно з технікою залишку економічного методу. Вона дозволяє детальніше розглянути доходи і виграти на усіх етапах розвитку земельної власності: від придбання земельної ділянки до реалізації поліпшеної нерухомості на ринку, - а значить точніше визначити економічно виправданий попит на землю.

При цьому завдяки врахуванню часової структури грошових потоків з’являється можливість здійснювати таку оцінку не лише у кінці реалізації проекту, а й на кожній стадії розвитку, що особливо важливо через високу чутливість залишкової вартості землі до можливих змін в співвідношенні дохідної та витратної складових. Проте, і економічний метод, і метод розвитку приведуть до одного і того ж значення ринкової вартості землі, якщо обидва способи оцінювання правильно застосовані, а вхідні дані належним чином підтримуються ринком.

Більш простим методом, що дозволяє виділити вартість землі із загальної вартості поліпшеної земельної ділянки, уникаючи при цьому громіздких розрахунків вартості земельних поліпшень, є метод співвіднесення.

Метод співвіднесення

Метод співвіднесення застосовують для оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості. В його основі лежить припущення, за яким для нерухомості певної категорії і місця розташування існує нормальне або типове відношення вартості землі до загальної вартості нерухомості, поліпшеної або передбачуваної до поліпшення відповідно до найбільш ефективного використання.

Метод співвіднесення дає можливість визначити вартість землі як частку у вартості забудованої земельної ділянки за формулою:

V_l=V₀xL,

Д^е V_L вартість землі;

V₀ очікувана ціна продажу поліпшеної нерухомості;

X частка землі у вартості поліпшеної нерухомості.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• встановлення параметрів полішень оцінюваної земельної ділянки, що відповідають критеріям ідеального поліпшення;

• визначення очікуваної ціни продажу такої нерухомості;

• визначення типового значення частки землі в ринковій вартості поліпшеної нерухомості, що є подібними оцінюваній;

• розрахунок ринкової вартості землі як частки в ринковій вартості поліпшеної нерухомості, що оцінюється.

Ключовим моментом методу співвіднесення є визначення значення частки землі в ринковій вартості нерухомості певної категорії і місця розташування.

Очевидно, що співвідношення вартості землі і поліпшень навіть у однотипної нерухомості буде змінюватиметься на користь землі із зростанням вигод місця розташування, які власне і відображає вартість землі (рис. 15.8).

■ Вартість землі Ш Вартість поліпшень

3500 г

Рис. 15.8 Розподілення вартості однотипної не спеціалізованої нерухомості між землею та поліпшеннями залежно від їх розташування в плані міста

Ц=/%,Рі) = Ро+РДп (15.17)

Д частка земліу вартості об’єкту нерухомості і -го ситуаційного класу; Д, вільний член;

п коефіцієнт регресії, що відображає градієнт зростання частки землі залежно від ступеня її цінності;

ситуаційний клас об’єкта нерухомості, що відповідає ступеню ' цінності землі.

Так, обчислення частки землі у вартості 233 новозбудованих об’єктів житлової нерухомості, об’єднаних у 29 ситуаційні класи дозволило встановити з високим рівнем достовірності (R² = 0,79) залежність, за якою збільшення ступеня цінності землі на одиницю призводить до збільшення частки землі на 10 відсотків (рис. 15.9).

1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00

Ступінь цінності міських земель

Рис. 15.9 Залежність розміру частки землі у вартості поліпшеної нерухомості залежно від ступеня цінності міських земель

1120 1140 1160 1180 1200 1220

Ціна квартири на 1 кв.м земельної ділянки, дол. США

1240

Обчислимо вартість одного квадратного метра землі ділянки, іцо оцінюється, спираючись на встановлене значення типової частки землі:

1200 х 0,169 =202,71 дол. США.

Таким чином, вартість землі ділянки під житлову забудову дорівнює 810 840 дол. США

Метод співвіднесення не відрізняється високим ступенем надійності, оскільки дає лише орієнтовне значення вартості землі, і зазвичай використовується як альтернатива за браком інформації щодо продажу вакантних ділянок. Проте цей метод виконує важливу функцію при перевірці результатів оцінки землі, виконаних за допомогою інших методів.

Метод залишку для землі

За методом залишку вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю чистого операційного доходу від поліпшеної ділянки, капіталізованого за загальною ставкою для нерухомості, і вартістю земельних поліпшень.

Сутність методу залишку для землі відбиває наступна формула:

(15.18)