Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Ставка капіталізації для чистого операційного доходу, що була визначена з використанням порівнянних даних про ціни куггівлі-продажу та оренди

(R_l= 3,7%), може бути трансформована у ставку капіталізації для земельної ренти PGIR_l відповідно до формули 15.4, враховуючи, що витрати власника до вартості землі становлять 1,3 %:

PGIR, = 3,7 % + 1,3 % = 5,0 %.

Застосувавши цю ставку для капіталізації раніїпе розрахованої земельної ренти (126,31 дол. США / га), визначимо вартість ділянки ріллі площею 60 га за методом зисків:

Метод зіставлення продажів

За методом зіставлення продажів вартість землі визначається на рівні цін продажу вакантних земельних ділянок, подібних тій, що оцінюється, з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їхню корисність, виходячи з найбільш ефективного використання. Інакше кажучи, треба визначити адаптивну (приведену) вартість проданої (запропонованої до продажу) ділянки, якби вона мала такі ж властивості, що й оцінювана земельна ділянка.

Відкоригована на наявні відмінності ціна продажу подібних земельних ділянок визначається за формулою:

т

УІ=Ри+ї.^ц (15.5)

7=1

де у а вартість приведеної до характеристик об’єкту оцінки і -ої подібної земельної ділянки, обраної для порівняння;

Рі, ціна продажу і -ої подібної земельної ділянки;

т кількість елементів порівняння (j = 1 з- т); д_у різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу і -ої под ібної земельної ділянки відносно об’єкту оцінки за j -м елементом порівняння.

Оскільки при застосуванні цього методу передбачається зіставлення цін продажів декількох земельних ділянок, то вартість об’єкта оцінки визначають як середньозважену величину відкоректованих цін за ступенем подібності земельних ділянок, обраних для порівняння, земельній ділянці, що оцінюється:

Ц =2>*xw, (15.6)

/=і

де у ринкова вартість ділянки землі, що оцінюється;

у^а відкоректована ціна продажу /-го об’єкту порівняння;

п кількість об’єктів порівняння (і = 1 ч-п);

_w ступінь (вага) подібності і -го об’єкту порівняння об’єкту оцінки (за

П

умови, що ^ w. =1).

/-1

Фізичні характеристики, і передусім площа, є важливим критерієм подібності вакантних земельних ділянок. Тому у разі відсутності на ринку угод щодо ділянок, близьких за розміром до оцінюваної ділянки, вдаються до умовного поділу чи об’єднання оцінюваної ділянки з метою одержання відповідного ринкового підтвердження її цінності. Ця оціночна процедура має назву метод розвитку поділом (об’єднанням).

Метод розвитку поділом (об’єднанням)

Метод розвитку поділом (об’єднанням) ґрунтується на припущенні про можливість трансформації оцінюваної земельної ділянки в такі ділянки, що в районі її розташування мають попит на ринку. Інакше кажучи, метод розвитку передбачає можливість альтернативного, такого, що приносить доход, використання земельної ділянки.

Історично цей метод сформувався для виріїнення задач девелопменту, пов’язаних з підготовкою значних за площею масивів неполіпшених земель під житлову та/або комерційну забудову. Мета цього виду девелопменту полягала в отриманні дозвільної документації' на нове використання землі, формування земельних ділянок під забудову, прокладання вулиць та інженерних мереж тощо. Дохід від продажу майбутнім забудовникам сформованих та улаштованих земельних ділянок мав не тільки покрити усі понесені витрати, включаючи вартість їх (фінансування та прийнятний девелоперський прибуток, а й забезпечити залишок, що розглядався як сума на придбання цього масиву земель.

З часом метод розвитку поділом стали застосовувати і для усіх іїжіих земельних ділянок, оціїжги землю яких було неможливо внаслідок відсутності на ринку подібних за розміром ділянок. Передусім, це стосувалося об’єктів спеціалізованої нерухомості, що використовують для ведення бізнесу з територіаломісткими технологіями.

Рис. 15.5 Приклад умовного поділу земельної ділянки промислового підприємства

У будь-якому випадку вартість землі оцінюваної ділянки за методом розвитком поділом (об’єднанням) визначають як різницю між сумою дисконтованих доходів від можливого продажу сформованих земельних ділянок і сумою дисконтованих витрат, пов’язаних з формуванням таких ділянок:

де

V_L

Ри

V_Q

y_L=T

Pu-Vg (1 + 0'

вартість землі ділянки, що оцінюється;

(15.7)

дохід від продажу сформованих земельних ділянок в t-й період (* = 1ч-и);

витрати, пов’язані з формуванням земельних ділянок, що можуть бути продані на ринку в 1-й період (t — 1 ч- п);

ставка дисконтування.