Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

При цьому частка земельних поліпшень у ринковій вартості офісу становить 60%, а строк іх економічного життя - 25 років, що зумовлює щорічне зменшення вартості офісу за рахунок знецінення земельних поліпшень на 2,4 %.

Ринкова вартість цього об’єкту була обчислена в прикладі по застосуванню прямої капіталізації в інвестиційному методі в розділі 13, в якому на підставі аналізу ринкових даних було встановлено, що ринкова орендна плата для такого об’єкту становить 40 дол. США / кв. м у місяць, а ринкова ставка капіталізації-10%.

Обчислення ринкової вартості землі поліпшеної нерухомості

Площа, що орендується, кв. м 250

Орендна ставка, дол. США / кв. м 40

Орендна плата, дол. США в місяць

Потенційний валовий дохід, дол. США

Рівень вакантності (Г\) 0,05

Відношення перемінних витрат до дійсного

валового доходу (л*з) 0,22

Дохід, що підлягає капіталізації, дол. США

Ринкова ставка капіталізації (Ro) 0,10

Відношення постійних витрат до вартості (Г2) 0,02

Ставка, за якою здійснюється капіталізація доходу Ринкова вартість нерухомості, дол. США Частка земельних поліпшень у ринковій вартості нерухомості 0,60

Вартість земельних поліпшень, дол. США Ринкова вартість землі, дол. США

10 000 120 000

88 920

0.12

741 000

444 600 296 400

Таким чином, вартість землі для цієї поліпшеної нерухомості складає

4. тис. дол. США

Оскільки дохід з поліпшеної нерухомості генерується і землею, і поліпшеннями, такий дохід може бути розподілений за цими фізичними складовими, кожна з яких матиме відповідну ставку капіталізації. На цьому твердженні будується метод розподілення доходу, в якому використовують техніку залишкової капіталізації.

Метод розподілення доходу

За методом розподілення доходу вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на обсяг доходу, що припадає на поліпшення, за ставкою капіталізації для землі:

Рис. 15.10 Співвідношення між доходом та вартістю нерухомості та

Її фізичними складовими

При цьому значення цих ставок буде детерміноване способом розрахунку норми відшкодування Н :

шляхом прямолінійного повернення капіталу без урахування знецінення капіталу в часі (метод Ринга):

і -/ ?

п

де // норма відшкодування капіталу;

п строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

шляхом повернення капіталу постійним ануїтетом за обраною ставкою дисконтування Y з урахуванням знецінення капіталу в часі:

Де Я 7 п

Н = SFF(Y, п) =

Y

(1 + 7)”-і’

норма відшкодування каппалу; ставка дисконтування;

строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

Залежно від обраної ставки дисконтування 7, розрізняють три методи розрахунку норми відшкодування:

метод Хоскольда, коли фактор формування фонду відшкодування

обчислюється за безризиковою ставкою Y_f;

метод Клейбера, коли фактор формування фонду відшкодування

обчислюється за загальною ставкою капіталізації R₀ ;

метод Інвуда, коли фактор формування фонду відшкодування обчислюється за тією ж ставкою, що і норма віддачі (ставкою капіталізації для землі R,).

Зауважимо, що методи оцінки землі як умовно вакантної передбачають попереднє визначення ринкової вартості поліїшіеної нерухомості. Однак існують ситуації, коли об’єкти нерухомості рідко продається або надається в оренду, як це має місце зі спеціалізованою нерухомістю: електростанціями,

Резюме

Визначення вартості землі практично є імперативом для оцінки будь-якої нерухомості, оскільки жоден об’єкт нерухомості не може бути оцінений без урахування вигод (недоліків) місця розташування. При цьому не важливо, чи використовують значення вартості землі безпосередньо, як це має місце у витратному підході, чи опосередковано при виборі найбільш ефективного використання та обчисленні значень ставок капіталізації, норм віддачі або сукупного знецінення.

У будь-якому разі неодмінним елементом процедури оцінки нерухомого майна виступає визначення вартості ділянки землі, виходячи з припущення, що вона є вакантною і може використовуватися найбільш ефективно.

Для визначення вартості землі може бути використано декілька методів. Усі вони базуються на принципах кон’юнктури ринку, заміщення, очікування, залишкової продуктивності землі та її найбільш ефективного використання. При цьому важливо, щоб обраний метод підтримувався даними ринку, на якому оцінювана земельна ділянка позиціонується. .

При визначенні вартості вільних від поліпшень земельних ділянок традиційно використовуються методи:

1. Метод зіставлення продажів, що передбачає пряме порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними земельними ділянками, які були нещодавно продані або пропонуються до продажу.

2. Метод розвитку поділом, який будується на припущенні про можливість продажу або надання в оренду земельних ділянок, утворених в результаті поділу (об’єднання) оцінюваної земельної ділянки, розрахунку доходів і витрат, пов’язаних з цим процесом, і дисконтуванні утвореного в результаті цього чистого грошового потоку в значення вартості землі.

3. Метод співвіднесення, що є непрямою технікою порівняння, коли вартість землі визначають шляхом розподілу загальної ринкової ціни нерухомості через відношення, що склалося, між вартістю землі і вартістю поліпшень.

4. Економічний метод, за допомогою якого вартість землі виділяють із загальної вартості поліпшеної нерухомості шляхом вирахування з неї вартості поліпшень. При цьому, якщо існуючі поліпшення не відповідають найбільш ефективному використанню, то вдаються до моделювання ідеальних поліпшень

5. Метод залишку для землі, відповідно до якого вартість землі обчислюють як різницю між капіталізованою вартістю чистого операційного доходу від надання нерухомості в оренду, і вартістю поліпшень.

6. Метод розподілення доходу, що грунтується на техніці залишкової капіталізації і передбачає розподілення чистого операційного доходу за

Питання для самостійної роботи ^{1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13}

1. На яких основних припущеннях базується оцінка землі?

2. З вирішенням якої проблеми пов’язана вимога визначення найбільш ефективного використання землі?

3. У чому полягає різниця між поняттями «дохід від використання землі» та «дохід з землі»?

4. Чому земля має залишкову продуктивність?

5. У чому полягає сутність принципу пропорційності?

6. Назвіть методи оцінки вакантних земельних ділянок.

7. Опишіть процедуру визначення земельної ренти.

8. Коли вдаються до застосування методу розвитку поділом (об’єднанням)?

9. Які інтереси відображає ставка дисконтування в методі розвитку?

10. Назвіть методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості.

11. Опишіть структуру вартості поліпшеної нерухомості.

12. Який метод визначає вартість землі як частку у вартості забудованої земельної ділянки?

13. Які методи оцінки землі ґрунтуються на капіталізації чистого операційного доходу з нерухомості та її фізичних складових?

Застосування витратного підходу при оцінці нерухомості, крім визначення вартості землі, потребує обчислення витрат на заміщення (відтворення) земельних поліпшень та їх знецінення внаслідок фізичного зносу, функціональної та економічної застарілості. Це вимагає спеціальних знань у сфері ціноутворення в будівництві, утримання та експлуатації будівель та споруд, їх конструктивних особливостей, які відрізняються великою різноманітністю і множинністю характеристик, що впливають на вартість поліпшень.

У цьому розділі будуть розглянуті основні методи визначення вартості відтворення та вартості заміщення будівель і споруд, види знецінення поліпшень та способи їх оцінки.

1. Сутність витратного підходу

Логіка використання витратного підходу базується на принципі заміщення. Це пов’язано з тим, що типовий покупець не заплатить за об’єкт нерухомості більше того, скільки буде коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки і створення на ньому поліпшень аналогічної корисності.

Тому вартість нерухомості, що визначена на підставі витратного підходу, включає дві складові - вартість землі та вартість поліпшення.

При обчисленні вартості поліпшення необхідно визначитись, на що треба орієнтуватись при оцінці об’єкта - на вартість відтворення чи вартість заміщення (в подальшому ці види вартості будуть називатись «відновна вартість»).

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки (за будівельними матеріалами, планувальним рішенням, дизайном, якістю будівництва і з врахуванням усіх його недоліків).

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною. При цьому передбачається врахування сучасних нормативних вимог до проектування цих об’єктів, використання сучасних матеріалів і технологій і т. ін.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна

вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки.

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки і ю і оч і іа вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення (вартість заміщення) дозволяє оцінити вартість витрат на створення нового об’єкту. В той же час, як правило, оцінюється об’єкт, що вже експлуатується, і що, відповідно, має певні недоліки, що виникли під час його експлуатації. Тому необхідно врахувати вплив цих недоліків на сучасну вартість об’єкту. Цей процес пов’язаний з визначенням усіх видів застарілості, притаманних об’єкту на момент оцінки, і зменшенням його вартості відповідно до рівня цієї застарілості

Значення вартості Щ° отримане після врахування всіх видів знецінення внаслідок застарілості об’єкту, називається залишковою вартістю заміщення (відтворення).

Головною перевагою витратного підходу порівняно з іншими підходами є те, що він може бути використаний для оцінки поліпшень при недостатній кількості (або повній відсутності) ринкових даних про ціни їх купівлі-продажу або оренди (тобто на малоактивних ринках).

Відновна вартість поліпшень

Ринкова вартість землі

+

Залишкова вартість заміщення поліпшень

Загальна вартість об’єкта нерухомості

Рис 16.1 Алгоритм визначення вартості об’єкта нерухомості з використанням витратного підходу

Визначення відновної вартості поліпшень та їх знецінення потребує цілої низки вхідних даних, що стосуються будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці:

а) рік побудови об’єкту;