Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Метод статистичного аналізу ринку

Метод статистичного аналізу ринку визначає вартість землі шляхом побудови регресійних моделей, де невідомим буде вартість вакантних земельних ділянок, а відомими даними - характеристики цих ділянок, що впливають на ціну продажу:

; ^рп = V_Li += fix ,/1 ) + e_t, (15.8)

Д^е Р_и ціна продажу (пропозиції) z'-o'i ділянки;

У_ц оцінена вартість землі г-ої ділянки;

Ху j-а ознака, що характеризує і-у ділянку;

/?_; параметри, що відображають внесок /-ої ознаки у вартість;

_£ випадкова величина, що визначає відхилення ціни продажу (пропозиції) Р_и від оціненої вартості V_Li.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• формування вибірки і створення інформаційної бази оціночної моделі;

• розрахунок статистичних характеристик інформаційної бази;

• специфікацію регресійної моделі оцінювання землі;

• параметризацію регресійної моделі;

• тестування оціночної моделі.

ПРИКЛАД

_І

Необхідно визначити вартість вакантної земельної ділянки площею 10 соток, що розташована на першій лінії забудови до моря та має під’їзд з щебеневим покриттям.

У цьому районі вже були продані 15 ділянок під котеджну забудову, що відрізняються за місцем розташування (1, 2, 3 лінії забудови), площею (від 6 до 10 соток) та покриттям під’їзних шляхів (асфальтоване, щебеневе, ґрунтове).

Ціни продажу, приведені до дати оцінки, для зазначених ділянок складають від 15 000 до 41 000 дол. США.

Таким чином, вартість вакантної земельної ділянки площею 10 соток, що розташована на першій лінії' забудови до моря та має під’їзд з щебеневим покриттям, становить 35 420 дол. СІЛА.

Слід зазначити, що максимально зорієнтовані на кон’юнктуру ринку методи порівняльного підходу є найбільш привабливим для визначення ринкової вартості землі. Проте земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку вкрай замало, що природно обмежує поле застосування цих методів. Тому при наявному ринку поліпшених земельних ділянок найчастпне використовують методи, відповідно до яких основними аргументами, що визначають ринкову вартість землі виступають очікувана ціна продажу полншіеної нерухомості (чи (капіталізований дохід з полншіеної нерухомості) і необхідні витрати на її полнпнення.

При визначенні вартості землі як складової поліпшеної нерухомості земельна ділянка розглядається як умовно вакантна та як така, що потребує розвитку для досягнення найбільш ефективного використання. Це вимагає при оцінці землі розглядати не існуючі поліпшення земельної ділянки, а оперувати ідеальними поліпшеннями, що дозволяють максимально реалізовувати потенціал цієї ділянки з точки зору ринкового попиту на дату оцінки.

Такі ідеальні поліпшення мають відповідати поточним ринковим стандартам і характеру використання прилеглої території. Тому вони не матимуть будь-яких видів застарілості, а земельна ділянка за таких поліпшень не буде ні недо- поліпшеною, ні п ер е - пол іпі і ге [ гою, оскільки ідеальні поліпшення забезпечують граничні параметри інтенсивності її використання.

Природно, що критеріям ідеального поліпшення можуть відповідати й існуючі поліпшення, що дозволяє отримати необхідні порівнянні дані щодо цін купівлі-продажу й оренди нерухомості та витрат на її поліпшення, а значить і визначитися з методами оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості.

Метод екстракції (економічний метод)

Метод екстракції (економічний метод) застосовується для оцінки землі поліпшеної нерухомості, що представлена на ринку купівлі-продажу.

За цим методом вартість землі визначається як різниця між очікуваною ціною продажу ідеально поліпшеної земельної ділянки і усіма витратами на такі поліпшення, за формулою:

V_L=V₀-V_B, ; (15.9)

Д^е V_L вартість землі;

V₀ очікувана ціна продажу поліпшеної нерухомості; у вартість земельних поліпшень.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• встановлення параметрів полінієння оцінюваної земельної ділянки, що відповідають критеріям ідеального поліпшення;

• визначення очікуваної ціни продажу поліпшеної таким чином нерухомості;

• розрахунок вартості ідеальних поліпшень;

• визначення вартості землі як різниці між вартістю поліпшеної нерухомості та вартістю її поліпшень.

Визначення вартості поліпшених земельних ділянок практично не відрізняється від відповідної процедури, розглянутої в методі зіставлення продажів. Тут використовується та ж техніка внесення поправок до цін продажу на відмінності між оцінюваною нерухомістю і нерухомістю, обраною для порівняння. При цьому дуже важливо, щоб земельні поліпшення об’єктів

При проведенні розрахунків потрібно мати на увазі, що капітал залучається не тільки для фінансування підрядних робіт з створення земельних поліпшень, а й для фінансування придбання землі, тобто:

V_F=V_F^L+Vf, (15.11)

’^rte Vp вартість фінансування придбання землі;

Vp вартість фінансування підрядних робіт.

Теж саме стосується і прибутку девелопера, що відноситься до капіталу, вкладеного в придбання землі, та капіталу, вкладеного в її поліпшення:

Де

V,

V,

V_d=V^+V^c_d, (15.12)

прибуток девелопера на капітал, вкладений в придбання землі; прибуток девелопера на капітал, вкладений в поліпшення землі

Фактично вартість поліпшень завершеної розвитком нерухомості акумулює вартість підрядних робіт, пов’язаних з поліпшенням та реалізацією об’єкту нерухомого майна, вартість фінансування цих робіт і фінансування придбання землі, прибуток девелопера на кошти, вкладені в підрядні роботи і вкладені в купівлю землі (рис. 15.6).

У„

І

Вартість

будівництва

V_r

Фінансування

будівництва

V^е,

Вартість

земельних поліпшень

V„

Вартість

фінансування

Вартість

землі

V,

Фінансування придбання землі

Vh

Прибуток на капітал, вкладений в будівництво

V^е

* п ^{* із}

Прибуток

девелопера

V_n

Прибуток на капітал, вкладений в придбання землі

уі У п

Рис 15.6 Структура вартості поліпшеної нерухомості

Враховуючи, що вартість землі невідома, визначити вартість фінансування та прибуток девелопера, пов’язані з її придбанням, безпосередньо у грошовій формі неможливо. Тому спочатку необхідно обчислити загальний залишок на придбання землі як різницю між вартістю поліпшеної нерухомості та вартістю підрядних робіт на поліпшення з урахування вартості іх фінансування та прибутку девелопера, виражених як відсоток до вартості підрядних робіт. Потім

із залишку на придбання землі вирахувати відсоток, що припадає на прибуток девелопера та на вартість фінансування, решта вкаже на вартість землі.

Для адекватного відображення внеску вартості фінансування та прибутку девелопера необхідно враховувати, що кошти на придбання землі залучають одразу всією сумою на початку розвитку нерухомості, тому нарахування на цю суму відбувається протягом усього періоду розвитку. Натомість кошти на створення поліпшень залучають поступово по мірі розвитку, тому з певним припущенням можна вважати, що нарахування відповідних відсотків відбувається лише протягом половини періоду розвитку.

Алгоритм розрахунку, наведений вище, може бути формалізований наступним чином:

де п і

У₀ - ^с(і + о^0,5 (1 + 0"

(15.13)

строк розвитку нерухомості;

ставка дисконтування, що відображає інтерес інвестора г^ та інтерес девелопера i_D та обчислюється за формулою:

/ = (1 + /_F)(1 + /_D)-1.

а) витрати на придбання землі та її поліпшення; б) витрати на придбання землі та її поліпшення з урахуванням фінансування та прибутку девелопера; в) вартість землі та

вартість земельних поліпшень.

Рис 15.7 Розподілення витрат на розвиток нерухомості

При належному обґрунтуванні цін продажу поліпшеної нерухомості та витрат на створення ідеального поліпшення результат економічного методу (методу екстракції) завжди вкаже на ринкову вартість землі.

ПРИКЛАД

Потрібно визначити вартість землі поліпшеної нерухомості, розташованої в житловому районі серединної зони великого міста, що складається з земельної ділянки площею 3230 кв. м. та п’ятиповерхового житлового будинку загальною площею 2480 кв. м.

Аналіз можливих варіантів використання землі як вакантної свідчить, що її ідеальним поліпшенням, яке забезпечить досягнення найбільш ефективного використанням, буде будівництво багатоквартирного

житлового будинку загальною площею 4550 кв. м.

Ринкова вартість подібної нерухомості становить 10 млн. дол. США, а вартість будівництва та інших підрядних робіт - 3,2 млн. дол. США. Затребуваний дохід на залучений капітал дорівнює 15 % річних, а прийнятний з точки зору учасників ринку прибуток девелопера - 25%. При ньому необхідний для розвитку строк складає 2 роки.

Рішення

1. Визначимо загальні витрати, пов’язані з будівництвом

багатоквартирного житлового будинку, припускаючи, що нарахування на витрати відбуваються протягом половини строку розвитку (за 1 рік):